Brexit könnte Immobilienpreise in Deutschland höher treiben

Schon jetzt sorgen sich Immobilienexperten in stark nachgefragten Metropolen, ob der deutsche Immobilienmarkt sich nicht auf eine Immobilienblase zubewegt. Der Brexit könnte dies weiter befeuern.

In diesen Großstädten ist Wohnen besonders teuer

Wohnen in Großstädten ist teurer geworden

In den letzten Jahren hat sich der Druck auf den Wohnungsmarkt in den größten Städten Deutschlands stark erhöht. Wohnen ist in Deutschland für viele Haushalte teurer geworden. „Alle Prognosen sprechen dafür, dass die Sogkraft der großen Städte auf junge Menschen und Erwerbstätige, aber auch auf die wachsende Gruppe von Migranten und Flüchtlingen ungebrochen fortbestehen wird“, heißt es in einer Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) und der Berenberg Bank, die am Donnerstag in Berlin vorgestellt wurde.

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Mietkostenanstieg

Die Studie hat die Wohnsituation in den 20 größten deutschen Städten untersucht, in denen mehr als 300.000 Einwohner leben. Im Vergleich zu 2004 stiegen die Mieten im mittleren Wohnwert bis 2014 demnach im Durchschnitt aller 20 Städte um 24,8 Prozent, im guten Wohnwert um 28,1 Prozent.

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Berlin mit enormer Mietkostensteigerung

Innerhalb von zehn Jahren mussten die Berliner die höchsten Steigerungen bei den Mietkosten stemmen. Hier verteuerten sich der Studie zufolge die Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche bei mittlerem Wohnwert um 57 Prozent.

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Preissteigerungen im mittleren Wohnwert

Im mittleren Wohnwert mussten die Mieter in Dresden (Foto), Stuttgart, Hannover, Essen und Bremen weit überdurchschnittliche Preissteigerungen (von 47,7 bis 37,3 Prozent) hinnehmen. In Hannover und Bremen wurde darüber hinaus auch der gute Wohnwert mit einem Plus von 55,7 Prozent bzw. 52,5 Prozent deutlich teurer.

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Duisburg und Bochum mit günstigen Mieten

Günstiger als in 2004 wohnten die Mieter 2014 in Duisburg und in Bochum. In Duisburg sanken die Mieten im mittleren Wohnwert um 9,4 Prozent, in Bochum im guten Wohnwert um 1,6 Prozent, während die Mieten im jeweils anderen Wohnwert stagnierten.

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Durchschnittliche Kaltmieten im Städtevergleich

Die durchschnittlichen Kaltmieten pro Quadratmeter lagen bei Wohnungen mit mittlerem Wohnwert im Durchschnitt bei 7,50 Euro, bei gutem Wohnwert bei 9,11 Euro.

Bei mittlerem Wohnwert schwanken die Kaltmieten zwischen 12,00 Euro in München (Foto) und 4,80 Euro in Duisburg. Bei Wohnungen mit gutem Wohnwert liegt die Spanne zwischen 14,10 Euro (München) und 6,10 Euro (Bochum).

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Durchschnittskosten für Großstadt-Quadratmeter

2014 kostete der Quadratmeter Wohnfläche bei mittlerem Wohnwert im Durchschnitt aller 20 größten Städte 1.561 Euro. Bei gutem Wohnwert lag der Preis mit 2.212 Euro 42 Prozent darüber.

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Der Brexit könnte den Immobilienboom in Deutschland nach Ansicht von Experten weiter befeuern - vor allem in ohnehin stark nachgefragten Metropolen wie Frankfurt, München und Berlin. Gründe seien die Unsicherheit um den geplanten EU-Austritt der Briten und die Furcht vor Handelsbarrieren. Nach der Ankündigung von Großbritanniens Premierministerin Theresa May, eine klare Trennung von der EU anzustreben, hatten etwa Großbanken angekündigt, Arbeitsplätze aus London auf den Kontinent zu verlagern.

„Nun, da der Brexit an Klarheit gewinnt, wird bei Firmen zunehmend nachgerechnet und geprüft, wo in Deutschland genug passende Büroflächen frei sind“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW). „Nachgelagert dürfte ab dem zweiten Halbjahr auch die Nachfrage nach Wohnraum kommen.“ Im Fokus stünde vor allem Frankfurt. Der Finanzplatz gilt als Profiteur des Brexits. Der Lobbyverein Frankfurt Main Finance rechnet mit 10 000 neuen Arbeitsplätzen am Main binnen fünf Jahren.

„Die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien in Frankfurt dürfte weiter anziehen und die Preise treiben“, sagt Voigtländer. „Da dort die Lage ohnehin angespannt ist, könnte das auf den Gesamtmarkt abstrahlen und Fantasien nach neuen Steigerungen wecken.“ Auswirkungen könnten zudem in München spürbar sein, meint Voigtländer. „Die Stadt ist als Versicherungsstandort attraktiv.“

Wo es bis 2030 in Deutschland noch teurer wird

Platz 15: Bremen

In mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen zehn Jahren nach oben entwickelt. Dazu hat vor allem die Urbanisierung beigetragen. Nach einer Auswertung der Postbank wird es in Bremen in Zukunft auch so weiter gehen. In den folgenden Städten wird es sogar noch teurer.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose bis 2030*: + 0,48 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen bis 2030**: + 0,21 Prozent

* Annahme: Von 2015 bis 2030 migrieren 1 Million Flüchtlinge in die Bundesrepublik (Bleiberecht inkl. Familienzuzug); die Verteilung der Flüchtlinge auf die Bundesländer erfolgt
nach dem Königsteiner Schlüssel, innerhalb der Bundesländer nach Bevölkerungsanteilen.
* Prognostizierte Preisentwicklung auf Basis der angenommenen Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingszuzug; Veränderungen des Verkaufspreises in Euro pro Quadratmeter.

Quelle: Postbank

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Platz 14: Köln

Auch in Köln werden die Preise steigen. Insgesamt werden sich in den kommenden 15 Jahren sich Städte und Regionen sehr unterschiedlich entwickeln: Weniger als die Hälfte der Städte werden noch wachsen, trotz Flüchtlingszuzug. Und: Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt und die Preise am Immobilienmarkt hängen eng zusammen, wie die Studie der Postbank zeigt.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,22 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,38 Prozent

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Platz 13: Leipzig

In vielen Städten mildern neue Mitbürger, denen nach dem Asylverfahren ein Bleiberecht und damit eine Perspektive gewährt werden, den Bevölkerungsrückgang zumindest ab. Vor allem der Osten kann vom Zuzug durch Flüchtlinge profitieren, während er in prosperierenden Städten Engpässe auf dem Immobilienmarkt noch verstärken wird.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,38 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,40 Prozent

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Platz 12: Dresden

Der Studie liegt die Annahme zugrunde, dass bis 2030 insgesamt etwa eine Million Menschen zuwandern – und der Zuzug damit etwa der Zahl der Flüchtlinge entspricht, die im Jahr 2015 ins Land kam. Die gegenwärtige Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte nach Bevölkerungsanteilen angenommen.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,57 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,06 Prozent

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Platz 11: München

Grund für die erhöhte Wohnflächennachfrage in Städten wie München sind die steigende Anzahl von Haushalten, insbesondere Single-Haushalten, sowie der Wunsch nach mehr Wohnraum. „Der steigende Wohnflächenbedarf wird vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ankurbeln“, erklärt Postbank-Experte Dieter Pfeiffenberger.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,58 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,39 Prozent

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Platz 10: Aaachen

Die Preisstürze in den schrumpfenden Städten hingegen werden der Studie zufolge wahrscheinlich durch einen weiteren Trend abgemildert – nämlich durch die steigende Wohnflächennachfrage.

Bevölkerungs-entwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,06 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,33 Prozent

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Platz 9: Düsseldorf

In allen 36 untersuchten Städten sind die Immobiliengrößen pro Haushalt in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. Wurde im Jahr 2005 noch auf 71,8 Quadratmetern gewohnt, sind es jetzt im Schnitt 73,3 Quadratmeter. Bis 2030 wird die Wohnflächennachfrage in drei Viertel der untersuchten Städte weiter steigen, prognostiziert die Studie.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,18 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,74 Prozent

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Mit einer wachsenden Nachfrage nach Büros rechnet der Immobilienspezialist BNP Paribas Real Estate. In einer global unsicheren Situation gewinne die Stabilität Deutschlands weiter an Gewicht, gerade für internationale Investoren. Davon werde Frankfurt besonders profitieren. „Wir gehen davon aus, dass die Folgen dort nach dem Austrittsantrag der Briten bis März spürbar werden“, sagt José Martinez, Niederlassungsleiter in der Stadt.

Höhere Spitzenmieten für Gewerbeflächen in Frankfurt erwartet auch der Immobiliendienstleister CBRE. Mit Beginn der Austrittsverhandlungen Großbritanniens könnte die Nachfrage nach erstklassigen Objekten bei begrenztem Angebot weiter steigen, sagt CBRE-Experte Jan Linsin.

Ein weiterer potenzieller Gewinner sei Berlin, meint Linsin. Die Hauptstadt sei gerade für Start-ups und Firmen aus der Digitalwirtschaft attraktiv. Bisher gebe es aber allgemein noch keine Vorzieheffekte wegen des Brexits, sagt Linsin. „Die Investoren prüfen zunächst.“

Zurückhaltender ist der Immobilienverband IVD, der etwa Makler und Sachverständige vertritt. Der IVD erwarte derzeit nicht, „dass sich der Brexit auf die deutschen Immobilienmärkte maßgeblich auswirken wird“, sagt Präsident Jürgen Michael Schick.