Immobilien Das schmutzige Geschäft mit der Wohnungsnot

Das Angebot in begehrten Lagen ist knapp, inflationsängstliche Anleger und mobile Singles treiben die Preise: Die Wohnungssuche ist in vielen Städten zum Kampf geworden. Welche Blüten der überhitzte Markt treibt, mit welchen Tricks Verkäufer, Makler und Vermieter arbeiten – und wie Käufer und Mieter gegenhalten.

  • Teilen per:
  • Teilen per:
Lange Schlangen im Treppenhaus Quelle: Frank Beer für WirtschaftsWoche

Als Bernhard S. die Tür seiner Wohnung zur Besichtigung öffnet, hat der Frankfurter sein schönstes Pokerface aufgesetzt. Eigentlich ist sein Angebot unschlagbar: Penthouse in bester Lage, Dachterrasse, Blick über die Skyline. Selbst die Maklercourtage will er dem Nachmieter ersparen – Mieter Bernhard S. ist bereit, den Kontakt zum Vermieter herzustellen.

Nur eine kleine Bedingung hat er: Bernhard S. schiebt einen Vertrag über die Arbeitsplatte. 15.000 Euro, 18 Monatsmieten, soll der Nachmieter für die Küche mit den acht Jahre alten Geräten hinblättern. Und in einem Abwasch unterschreiben, dass er die Wohnung renoviert. Falls nicht, könne S. die Daten des Interessenten leider nicht an den Eigentümer weitergeben.

Wie Wohnungsanzeigen verschleiern
Ein Maler tapeziert eine Decke Quelle: AP
Durch ein Rapsfeld läuft am Montag (19.04.2004) Postbote Werner Eickhoff in Ratingen. Quelle: dpa/dpaweb
Ein Monteur arbeitet in einem Bad Quelle: dpa/dpaweb
Gäste sitzen vor einer Kneipe Quelle: dpa
FILE--Shoppers leave a Wal-Mart store in Scarborough, Maine, Quelle: AP
Blick in eine offen gestaltete Wohnung Quelle: © aaphotograph - Fotolia.com
Blick in ein Treppenhaus von oben Quelle: ZB

Interessenten zuhauf

Auf Figuren wie Bernhard S. trifft immer häufiger, wer in begehrten Metropolen eine Wohnung mieten oder kaufen will. Ihre dreiste Art können sie sich leisten: Interessenten gibt es genug. 17.500 Wohnungen fehlen in Frankfurt, schätzt der Deutsche Mieterbund, in den zehn Großstädten mit dem stärksten Wohnungsmangel seien es über 100-000. Bundesweit drohe binnen fünf Jahren eine Lücke von 400.000 Wohnungen. Was in begehrten Lagen los ist, spiegeln die Zahlen nicht wider. Dort kommt auf eine Wohnung eine zweistellige Zahl von Interessenten. Weil immer mehr Singles allein wohnen, nimmt die Zahl der Haushalte zu. Damit verbunden sei, so Jochen Möbert, Analyst bei Deutsche Bank Research, ein „Trend zu mehr Wohnfläche pro Person“.

Das gleiche Bild bietet sich allen, die kaufen wollen. Durch die Geldschwemme der Notenbanken verursachte Inflationsangst treibt Anleger in Betongold. Fünf Mal mehr Deutsche als 2007, vor der Krise, suchen über Immobilienscout heute nach Eigentum. „Die Immobilienpreise steigen zwar, aber kaum einer verkauft“, sagt ein Frankfurter Großinvestor, der Altbauten kauft, saniert und wieder losschlägt.

In Städten wie München oder Hamburg stiegen die Wohnungspreise in den vergangenen Monaten weitaus stärker als die Mieten. In Berlin, so die Wirtschaftsforscher vom DIW, stiegen von Juni 2011 bis März 2012 die Angebotspreise bei Neuvermietung um acht und bei Eigentumswohnungen um zwölf Prozent.

Jeder gegen Jeden

In den Metropolen tobt ein Krieg um das knappe Gut Immobilie. Vermieter, Verkäufer und Makler nutzen den für ihre Zwecke aus. Je knapper der Wohnraum, desto eher können Unredliche Suchende schröpfen.

Unseriöse finden sich in allen Gruppen: Makler leiten Daten von Interessenten gegen Schmiergeld bevorzugt an Eigentümer weiter. Eigentümer geben Maklern am liebsten Aufträge, wenn diese unter der Hand einen Teil der Courtage an sie fließen lassen. Makler tun fast alles, um an Aufträge zu kommen: „Für Makler ist es heute weit schwieriger, geeignete Objekte zu akquirieren, als Mieter oder Käufer zu gewinnen“, sagt Sven Johns, Geschäftsführer beim Maklerverband IVD.

Mieter mischen mit: „Suchende haben mir schon mehrfach eine Monatsmiete extra geboten, wenn ich ihnen helfe, dass sie die Wohnung bekommen“, sagt Maklerin Daniela Sauer von Roma Immobilien in Frankfurt. Und Vormieter begehrter Wohnungen verscherbeln eben wertloses Inventar – so wie Bernhard S. Dessen Kaufvertrag für die Küche ist zwar laut Wohnungsvermittlungsgesetz nichtig, weil der Preis „in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht“. In der Praxis aber kennen Betroffene ihre Rechte nicht – oder sie scheuen den Weg vor Gericht.

Entwicklung der Haushaltszahlen in deutschen Großstädten Quelle: destatis, empirica-Prognose

An Wohnungen herrscht Mangel, an Maklern nicht. Knappheitssymptome in einem boomenden Markt bieten die Aussicht auf das schnelle Geschäft und ziehen viele an, die ein Stück vom Kuchen wollen. Amateure versuchen sich als Makler. Das Gewerbeamt verlangt für die Zulassung nur ein Führungszeugnis und ein paar Euro Gebühren. So schlagen sich heute allein bei Immobilienscout mit 53.000 Maklern fast doppelt so viele Vermittler um Kunden wie noch vor fünf Jahren. Laut IVD können aber nur rund 12.000 Maklerunternehmen von der Vermittlung leben, der Rest prügelt sich nebenberuflich um interessante Objekte. „Seit letztem Jahr hat sich der Markt extrem verändert“, sagt Maklerin Sauer.

In den meisten Großstädten kann kein Vermieter mehr privat inserieren, ohne dass gleich seine Telefonleitung von Maklern lahmgelegt wird, die den Auftrag an Land ziehen wollen. Hapert es bei der Akquise, werden Privatanzeigen durchstöbert, der Makler gibt sich als Interessent aus, erfragt Details – und nimmt die Immobilie ohne Auftrag ins Portfolio. Erlaubt ist das nicht, der Makler riskiert bis zu 2500 Euro Bußgeld. Kommt es zum Vertrag, muss der Mieter aber Courtage zahlen.

Tipp-Provisionen

Teurer Hauskauf, mäßige Miete
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Berlin Quelle: Immobilienscout 24
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Hamburg Quelle: Immobilienscout 24
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in München Quelle: Immobilienscout 24
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Köln Quelle: Immobilienscout 24
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Frankfurt Quelle: Immobilienscout 24
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Stuttgart Quelle: Immobilienscout 24
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Regensburg Quelle: Immobilienscout 24

Frankfurt Nordend, ein Makler spricht mit einer Kundin. Die Unterschrift unter dem Mietvertrag ist noch nicht trocken, der Makler um 1400 Euro Provision reicher, da wittert er das nächste Geschäft. Die Suche nach einem Nachmieter für ihre alte Wohnung müsse anlaufen, erzählt die Frau, das Apartment sei attraktiv: Maisonette, Dachterrasse, Kamin. Ohne eine Miene zu verziehen, entgegnet der Makler: „Wenn Sie Kontakt zum Vermieter vermitteln, zahle ich Ihnen ein Viertel meiner Provision.“

Rechtlich bewegt er sich damit auf sicherem Boden. Die vom Kartellamt genehmigten Wettbewerbsregeln des IVD sehen es nur als wettbewerbswidrig an, wenn „einem Auftraggeber ein Vorteil dafür versprochen wird, dass ein Auftrag erteilt wird“, sagt Johns. Das bedeute, dass Mitglieder einem Dritten, nicht aber dem Eigentümer Tipp-Provision zahlen dürften.

Wer im Internet nach Tipp-Provision sucht, findet zahlfreudige Makler. Ein Frankfurter, der mit zehn Prozent wirbt, zahlt an Eigentümer: „Wir teilen gern mit Ihnen“, sagt der Geschäftsführer des Maklerbüros am Telefon. Details will er bei einem „persönlichen Treffen“ erläutern. Erste Hinweise gibt er: „Sie müssen eine Rechnung stellen, alles Weitere erledigen unsere Rechtsanwälte und Steuerberater.“

Wer dahinter kommt, dass ein Makler an Eigentümer gezahlt hat, kann die Courtage verweigern. „Der Makler hat keinen Anspruch auf die Provision, denn er hat seine Neutralität verloren und die Interessen des Kunden verletzt. Sein Kunde soll der Käufer oder Mieter sein. Allerdings kann der das kaum beweisen, die Geschäfte laufen mündlich“, sagt Hubertus Garchow, Anwalt für Immobilienrecht in Düsseldorf.

Hat der Makler die Wohnung im Portfolio, versucht so mancher, die Tipp-Provision wieder hereinzuholen. So erzählte einer einer jungen Frau, die in Frankfurt eine Mietwohnung suchte, dass ihm ein anderer Interessent 150 Euro Bonus zusätzlich zur Courtage geboten habe. Wenn sie das überbiete, sorge er dafür, dass sie den Zuschlag erhalte, schreibt das Wohnungsamt im jüngsten Tätigkeitsbericht. Zahlen musste der Makler: 750 Euro Geldbuße.

Verwalter wollen verdienen

Für eine Mietwohnung darf ein Makler maximal zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer kassieren. Im Verkauf kann er seine Provision verhandeln, üblich sind, je nach Region, zwei bis sechs Prozent des Kaufpreises. Die oft leicht verdiente Courtage weckt Begehrlichkeiten bei Vermietern und Verwaltern. Eigentümer, Verwalter und Mieter dürfen laut Wohnungsvermittlungsgesetz aber keine Provision verlangen.

Trotzdem tun sie es. „Hausverwalter rufen mich an: Gegen 10 bis 30 Prozent meiner Provision wollen sie mir Wohnungen zuschanzen“, berichtet Maklerin Sauer. Sie mache das nicht, für andere will sie nicht garantieren: „Durch die harte Konkurrenz unter Maklern ist das Geschäftsverhalten bei vielen heute so rücksichtslos geworden, dass die Ethik zu kurz kommt.“

Beliebt ist eine „Bearbeitungsgebühr“, etwa beim Unternehmen Wentzel Dr., das rund 20.000 Wohnungen verwaltet. Eine Tochter der Gruppe bewirbt auf Immobilienportalen Mietwohnungen, für die zwar keine Courtage, wohl aber eine Gebühr fällig wird – je nach Wohnung über 200 Euro.

Die jedoch, so Anwalt Garchow, sei nichtig: „Der Vermittler darf das Provisions-Annahmeverbot nicht umgehen, indem er eine Bearbeitungsgebühr fordert“, sagt er. Vereinbarungen dieser Art seien als „versteckte Maklergebühr“ unwirksam, Mieter könnten die Gebühr zurückfordern.

Jens-Ulrich Kießling, geschäftsführender Gesellschafter bei Wentzel, sieht kein Problem: Zu einer Vertragsausfertigungsgebühr gebe es keine höchstrichterliche Entscheidung. Da Wentzel keine Courtage nehme, hätten Mieter außer der Gebühr keine Kosten. „Wir meinen, dass dieses seit Jahrzehnten geübte Verfahren im Interesse der suchenden Mietinteressenten ist.“

Knappheit durch Regulierung?

Ein bezahlbares Dach über dem Kopf zu haben ist für den Einzelnen ungleich wichtiger als der Konsum anderer Güter. Aus dieser Erkenntnis heraus greift der Staat in den Markt ein. „Der deutsche Immobilienmarkt ist in vielen Bereichen stark reguliert. So unterliegt die Durchführung von Mieterhöhungen streng regulierten Prozessen, und die Höhe orientiert sich stets an ortsüblichen Vergleichsmieten“, kommentiert Analyst Möbert. Mieten könnten daher den Marktpreisen nur „mit einigem zeitlichen Abstand“ folgen.

So lohnte sich Bauen über Jahre nicht. „Investoren bekommen im Neubau zu viele Auflagen: Sie sollen die soziale Infrastruktur fördern und Kindergärten bauen; sie sollen ökologisch bauen und die Miete begrenzen“, sagt Reiner Braun, beim Beratungsunternehmen Empirica zuständig für Wohnungsmarktprognosen. Die Preise für Wohnimmobilien seien – ohne die Inflation zu berücksichtigen – von 1999 bis 2005 um rund acht Prozent gefallen und hätten dann bis 2009 stagniert, schreibt Deutsche Bank Research. Erst „dank der Preisanstiege in den letzten beiden Jahren konnten Investoren seit 1999 zumindest ihr nominelles Kapital erhalten“.

Hinzu kommt, dass Städteplanung eine staatliche Aufgabe ist, nur die Kommunen können neues Bauland ausweisen. Jahrelang haben die Städte immer weniger Baugenehmigungen vergeben – auch weil es zu wenig Nachfrage nach Bauland gab. Erst seit Kurzem dreht der Trend, befeuert von niedrigen Zinsen, steigenden Mieten, Inflationsängsten und Mangel an Anlagealternativen: Immobilien werden für Versicherer attraktiver, weil deren Mietrenditen heute über den Renditen sicherer Staatsanleihen liegen. Bis sich die Lage am Markt entspannt, dürfte es aber noch Jahre dauern. „Man kann gar nicht so schnell bauen, wie die Nachfrage in den Zentren zunimmt“, sagt Immobilienökonom Ralph Henger vom IW Köln.

Kontrollen, Kontrollen

Erteilte Baugenehmigungen und neu gebaute Wohnungen seit 1991 Quelle: destatis, Euroconstruct

Wenn Verteilung in einem Markt mit hoher Nachfrage nicht nur über den Preis läuft, steigt das Risiko, dass Korruption und unlautere Praktiken zunehmen. Und Regulierung zieht weitere Regulierung nach sich. Mit verzweifelt anmutenden Maßnahmen versuchen Städte und Politiker, des Verteilungsproblems Herr zu werden:

  • Vermieter, die mehr kassieren, als die erlaubten 120 Prozent der ortsüblichen Miete, riskieren Bußgelder. In Frankfurt etwa verhängte das Wohnungsamt 2010 fast eine halbe Million Euro gegen 45 Vermieter, mehr als doppelt so viele wie im Vorjahr. Dass es noch mehr Bußgelder geben wird, ist unwahrscheinlich: „Vor Gericht müssen wir neuerdings beweisen, dass der Vermieter das geringe Angebot ausnutzt und der Mieter sich innerhalb der Stadt nicht mit Wohnraum versorgen kann“, sagt Gertraude Uhlmann vom Amt für Wohnungswesen in Frankfurt. „Dieser Beweis ist regelmäßig nicht zu erbringen“, heißt es aus Hamburg. Deshalb arbeiten die Hamburger an Regeln, mit denen sie wirksamer gegen zu hohe Mieten vorgehen können.
  • In Hamburg dürfen Vermieter Wohnungen nicht länger als sechs Monate leer stehen lassen, in München maximal drei. Alles andere ist Zweckentfremdung von Wohnraum, ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro droht. Neben der Stadt verfolgen auch Private die Leerstände: Über das Portal leerstandsmelder.de organisieren Wohnungssuchende Selbsthilfe und prangern Leerstand samt Adresse im Internet auf Landkarten an.
  • Wenn Privatleute Ferienwohnungen in der Stadt vermieten, gilt dies in Hamburg als Zweckentfremdung von Wohnraum, sagt Maren Reder vom Hamburger Amt für Wohnen. Darunter fallen könnte etwa Vermieter Andreas H., der sein „uriges Lotsenhaus“ für 130 Euro pro Nacht im Internet anbietet: 45 Quadratmeter samt Couch, Bett und Wanne. Vermieter wie er kassieren so binnen weniger Tage eine Monatsmiete. Bis zu 800 solcher Feriendomizile haben Hamburgs Bezirksämter ausgemacht. Sechs zusätzliche Mitarbeiter soll die Stadt bekommen, um die wieder in normale Vermietungen zu bringen.
  • Die Linke im Bundestag will Vermieter am liebsten ganz ausschalten. Über die Wohnungsgenossenschaft „Fair Wohnen“ will sie die 11.500 Ost-Wohnungen der bundeseigenen TLG übernehmen und so den Verkauf an Investoren verhindern.
  • Die Hamburger SPD will im Bund durchsetzen, dass sich Vermieter zur Hälfte an der Makler-Courtage beteiligen. Ein ähnlicher Vorschlag ist 2011 gescheitert, der Antrag der SPD-Fraktion wurde vom Rechtsausschuss des Bundestags abgeschmettert.

Der Courtage-Vorschlag entbehrt nicht einer gewissen Logik: Makler werden vom Interessenten bezahlt, vertreten aber ausschließlich die Interessen des Vermieters oder Verkäufers, weil der ihnen das Objekt verschafft hat und ihre Courtage mit dem Miet- oder Verkaufspreis steigt.

Das Wohnzimmer einer Luxusimmobilie Quelle: REUTERS

Mieter schlagen zurück

Unseriös arbeitende Makler kommen mit ihren Tricks meist davon, den Behörden fehlen Regeln und Personal, ihnen das Handwerk zu legen: Bußgelder würden kaum verhängt, heißt es aus vielen Großstädten. „Die Verfahren zeichneten sich durch eine schwierige Beweislage und vor allem einander widersprechende Zeugenaussagen aus“, sagt der machtlose Behördenleiter einer Großstadt.

Wohnungssuchenden mag es da ein Trost sein, dass Makler zunehmend selbst übers Ohr gehauen werden. Das geht so: Wer eine Immobilie will, schickt einen Freund vor, der die Kontaktdaten des Eigentümers abgreift. Wenn der Interessent sich beim Besitzer meldet und die Wohnung bekommt, geht der Makler leer aus.

© Handelsblatt GmbH – Alle Rechte vorbehalten. Nutzungsrechte erwerben?
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%