18.00 Uhr Hotel Jumeirah in Frankfurt. Der Zuschauerraum des Ballsaals ist gut gefüllt. Auf 364 Quadratmetern hat sich die Creme de la Creme der deutschen Baufinanzierungsszene unter Kristalllüstern versammelt. Auf der Gästeliste stehen Vorstände von Banken, Versicherern und Vermittlern, etwa Lars Stoy, Vorstandsvorsitzender der Bausparkasse BHW, Ronald Slabke, Gründer des Vermittlers Dr.Klein, Peter Haueisen, Leiter Baufinanzierung der Allianz oder Bernhard Heinlein, Vorstand der Münchener Hypothekenbank. Das Ziel des Abends: Deutschlands günstigster Baugeld-Anbieter soll gekürt werden.
Auf der Bühne präsentiert Max Herbst die Sieger. Herbst gilt als einer der prominentesten Baugeld- Experten Deutschlands, seine FMH Finanzberatung erstellt bereits seit den Achtzigerjahren Zinsvergleiche. Zwölf Sieger zeichnet die FMH in diesem Jahr aus, sortiert nach bundesweiten und regionalen Anbietern sowie Vermittlern. Gekürt werden Baugeldanbieter, die für verschiedene Beleihungen im vergangenen Jahr die durchschnittlich niedrigsten Zinsen verlangt haben.
Warum sollte ich einen Bausparvertrag abschließen?
Weil die späteren Darlehenszinsen bereits bei Abschluss des Bausparvertrages garantiert werden – selbst wenn das Darlehen erst in 20 Jahren oder später ausgezahlt werden sollte.
Weil Bausparverträge nicht nur bei Bau- oder Kaufvorhaben eingesetzt werden können, sondern auch bei Renovierungen und Modernisierungen.
Weil Bauspardarlehen auch nachrangig im Grundbuch abgesichert werden können, ohne dass dafür – wie bei einem Bankdarlehen – höhere Zinsen anfallen. Voraussetzung ist, dass Bank- und Bauspardarlehen zusammen nicht mehr als 80 Prozent des Beleihungswertes ausmachen. Das entspricht etwa 72 Prozent des Kaufpreises oder Verkehrswertes.
Weil die meisten Bausparkassen Darlehenszinsen zwischen 2,75 und 4,25 Prozent anbieten. Bei einigen wenigen Bauspartarifen liegen die Kreditzinsen bei fünf Prozent, dafür gibt es aber auch drei Prozent an Guthabenzinsen. Sollte die spätere Bankhypothek billiger sein als das Bauspardarlehen, kann man sich problemlos für das Bankdarlehen entscheiden und auf das Bauspardarlehen verzichten. Folglich sind hohe Guthaben- und Darlehenszinsen beim Bausparen nicht unbedingt falsch.
Weil man keine festen Ansparraten hat, solange man den Vertrag nicht an eine Bank abgetreten hat. Man kann die Regelsparrate des Tarifs wählen oder jeden anderen beliebigen Betrag monatlich einbezahlen oder in einzelnen größeren Beträgen sein Bausparguthaben ansparen. Selbst wenn der Bausparvertrag jahrelang nicht bespart wird, schickt die Bausparkasse keine Mahnung.
Weil man noch Wohnungsbauprämie vom Staat bekommt, wenn man als Lediger maximal 25.600 Euro zu versteuerndes Einkommen hat. Die Wohnungsbauprämie wird dem Bausparkonto jedoch nur dann gutgeschrieben, wenn das Guthaben für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet wird. Dazu zählt aber auch die Badrenovierung in einer Mietwohnung oder der Kauf einer neuen Einbauküche.
Wer die oben genannte Einkommensgrenze einhält, erzielt bei der optimalen Sparrate von monatlich 43 Euro nach sieben Jahren Sparzeit eine Rendite von drei bis fünf Prozent – je nach Bausparkasse. Die staatliche Förderung durch die Wohnungsbauprämie beträgt jährlich 45,06 Euro. Das sind 8,8 Prozent auf die maximal geförderte Jahressparrate von 512 Euro. Bei verheirateten Personen verdoppeln sich Einkommenshöhe und Sparrate – die Rendite ist fast identisch.
Wer für seine Kinder oder Enkel sparen will, kann das über einen Bausparvertrag tun. Ist das Kind mindestens 16 Jahre alt, hat es Anspruch auf die Wohnungsbauprämie, ohne dass das geförderte Bausparguthaben später für wohnwirtschaftliche Zwecke eingesetzt werden muss. Voraussetzung ist, dass das Kind bei Vertragsabschluss das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat. Daraus ergibt sich bei optimaler Bausparhöhe eine garantierte Rendite von bis zu fünf Prozent – ein Wert, der derzeit nur selten erzielt wird.
Weil ein Bausparvertrag zielgerichtetes Sparen fördert. Man kündigt vermutlich kaum einen Bausparvertrag, um eine Urlaubsreise zu machen, da der Bausparvertrag helfen soll, den Wunsch nach einem Eigenheim zu verwirklichen.
Weil man damit später seine Kinder oder Enkelkinder beim Eigenheimbau unterstützen kann. Dazu wählt man eine passende Vertragshöhe, die man bequem besparen und tilgen kann, und stellt später die Bausparsumme den Bauherren zur Verfügung.
Man kann damit das Zinsrisiko beim Anschlussdarlehen absichern. Wer bereits ein Hypothekendarlehen hat, das weder eine Sondertilgung noch eine Tilgungsveränderung während der Zinsfestschreibung erlaubt, kann mit einem Bausparvertrag sein Zinsrisiko beim Anschlussdarlehen reduzieren. Voraussetzung ist, dass der Bausparvertrag zum Ende der Zinsbindung sicher zugeteilt werden wird.
Ein Bausparvertrag eignet sich hervorragend zum Ansparen von Eigenkapital für ein späteres Bauvorhaben oder zur Bildung von Renovierungsrücklagen. Wer jedoch erst zum Zeitpunkt der Finanzierung einen Bausparvertrag abschließt, und damit später die Bankhypothek ablösen will, zahlt in aller Regel drauf. Quelle: FMH.
Die Ergebnisse zeigen, wo Kunden eine gute Chance haben, konstant günstige Kredite zu ergattern. Besonders niedrige Zinsen bieten in diesem Vergleich regionale Banken, die wegen der gering verzinsten Kundeneinlagen die günstigsten Hypothekenzinsen bieten.(siehe „Die Gewinner auf einen Blick“). „Kreditnehmer sollten nicht nur bei den überregionalen Marktführern ein Angebot einholen, sondern im eigenen Interesse mal bei den PSD Banken und anderen regionalen Banken reinschauen“, sagt Herbst.
Wann sollte man keinen Bausparvertrag abschließen?
Wenn der Banker beim Finanzierungsgespräch einen Bausparvertrag empfiehlt, um das spätere Anschlussdarlehen mit einem Bausparvertrag zu finanzieren. Denn: Würden die notwendigen Bausparraten in die erhöhte Tilgung das Bankdarlehens fließen, müsste der Zins des Anschlussdarlehens nach zehn Jahren meist bis auf acht Prozent und mehr steigen, damit sich der Bausparvertrag lohnen würde. Nur wer solche hohen Anschlusszinsen erwartet, ist mit einem zusätzlich besparten Bausparvertrag auf der sicheren Seite.
Wenn man innerhalb von zwei oder drei Jahren über den zugeteilten Bausparvertrag verfügen möchte. Dann würde die Rückzahlungsrate so hoch ausfallen, dass man diese Rate kaum tragen kann. Bankdarlehen mit hohen Zinsen sollten schnell und Bausparverträge mit niedrigen Zinsen sollten eigentlich langsam getilgt werden.
Wenn der Banker oder Vertreter keinen Zahlungsplan für die gesamte angedachte Laufzeit des Bausparvertrages liefert und/oder keinen gesamten Effektivzins für Bauspar- und Bankdarlehen nennt. Ein Beispiel zeigt, warum: Das Bankdarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung hat einen Effektivzins von 3,87 Prozent, das Bauspardarlehen einen Effektivzins von 3,78 Prozent. Wer nun vermutet, der gesamte Effektivzins läge bei 3,82 Prozent, der irrt. Tatsächlich ergibt sich ein gesamter Effektivzins von 4,39 Prozent, wenn das Bankdarlehen nach zehn Jahren mit dem Bausparvertrag abgelösten werden soll. Der Grund für die Diskrepanz zwischen Annahme und Realität sind die niedrigen Guthabenzinsen in der Ansparphase.
Ein Bausparvertrag eignet sich hervorragend zum Ansparen von Eigenkapital für ein späteres Bauvorhaben oder zur Bildung von Renovierungsrücklagen. Wer jedoch erst zum Zeitpunkt der Finanzierung einen Bausparvertrag abschließt, und damit später die Bankhypothek ablösen will, zahlt in aller Regel drauf. Quelle: FMH-Finanzberatung e.K.
Ein Überraschungssieger ist die Allianz. Der Versicherer ist schon länger erfolgreich im Baufi-Geschäft, dass in Zeiten niedriger Anleihezinsen für Versicherer immer wichtiger wird. Bei langen Zinsbindungen von 15 Jahren war die Allianz sowohl bei niedrigen wie auch bei hohen Beleihungen besser als die mehr als 70 untersuchten Banken und Versicherer.
Weiteres interessantes Ergebnis des Vergleichs: Bei den bundesweiten Anbietern waren die Vermittler durchweg günstiger als Banken und Versicherer. Der Wettbewerb der Vermittler ist hart, bei den Top-Drei-Vermittlern entscheidet auf Jahressicht die dritte Nachkommastelle über den Sieger. Die ING-DiBa-Schwester Interhyp schaffte es zweimal knapp bei Zinsbindungen von zehn Jahren sowohl bei niedrigen wie auch bei hohen Beleihungen auf Platz eins. Einen Sonderpreis erhielt Europace, die eine Plattform betreibt, auf der die Banken ihre Modalitäten und Zusagekriterien einstellen können. So können Banken schnell und einfach Darlehen auch von fremden Instituten anbieten. Niedrige Zinsen sind aber nicht alles im Baufinanzierungsgeschäft. Nur wenn die Finanzierung zum Lebensentwurf passt, ist ein Kredit wirklich preiswert.
Kredite für Aufsteiger
Immobilienkäufer mit Karriereambitionen sollten ihre Kredite der persönlichen Lebensplanung anpassen können. Dazu zählt, dass Umzüge und Wechsel des Arbeitgebers trotz Immobilienkauf möglich sind. Außerdem sind höhere Geldbeträge mit dem steigenden Gehalt in Zukunft zu erwarten. Manager mit Aufstiegspotenzial benötigen daher volle Flexibilität. „Wichtig ist vor allem eine möglichst hohe Option zur Sondertilgung“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. So können Manger schwer kalkulierbare Bonusleistungen oder Abfindungen beim Ausscheiden für die Tilgung nutzen. „Besonders günstig sind aktuell Darlehen mit veränderbaren Zinssätzen, die sich jederzeit komplett tilgen lassen“, sagt Herbst.
Diese Zinsangebote sind in der Regel an den Euribor gekoppelt. Finanzexperten erwarten in den nächsten Monaten, dass der Referenzzinssatz relativ stabil unter der Marke von 0,5 Prozent verweilen dürfte. „Weil der Zinssatz für Darlehen mit veränderlichen Zinsen meist an den Euribor gekoppelt ist und dieser sich die meiste Zeit am EZB-Leitzins orientiert, ist die Gefahr von rasant steigenden Zinssätzen zurzeit begrenzt“, sagt Wolfgang Sinn, CEO von Creditweb Deutschland in Wiesbaden. Man kann auch bei Anzeichen von steigenden Zinsen problemlos auf Darlehen mit Festzinsgarantie umsteigen. Flexible Darlehen gibt es bereits zu Zinssätzen ab 1,75 Prozent.
So funktioniert Bausparen
Bausparer sammeln zunächst ihr Guthaben an. Bei Verträgen, die für eine spätere Finanzierung gedacht sind, ist die Verzinsung nicht so wichtig und auch häufig schlechter als bei den besten Banksparplänen. Die Sparphase läuft mindestens so lange, bis der Kunde das Mindestguthaben erreicht hat.
Wenn der Bausparer das vereinbarte Mindestguthaben angespart, die abhängige Bewertungszahl erreicht und die Mindestwartezeiten eingehalten hat, ist der Vertrag zuteilungsreif. Dann kann der Kunde die Bausparsumme (Sparguthaben plus Bauspardarlehen) für die Finanzierung nutzen.
Der Kunde zahlt für den Kredit einen bei Vertragsschluss bereits vereinbarten Zinssatz. Die monatliche Rückzahlung des Darlehens wird auch Tilgungsrate genannt und fast immer in Promille der Bausparsumme aus gewiesen. Es ist schon bei Vertragsabschluss daher auf eine angemessene Ratenhöhe zu achten.
Nicht jeder hat aber permanent die Zinskurven im Blick. Wenn die Zinsen steigen und der Wechsel in ein Darlehen mit fixer Zinsbindung zu spät erfolgt, drohen aber höhere Kosten. Konservative Verantwortungsträger, die längerfristig kalkulieren und sich die niedrigen Zinsen langfristig sichern möchten, schauen sich nach Alternativen um. Viele Lebensversicherer bieten Darlehen mit kostenloser Option zu Sondertilgungen von fünf Prozent bis zehn Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Die Allianz bietet gegen einen Zinsaufschlag von 0,03 Prozentpunkten zusätzlich eine kostenlose vorzeitige Darlehensrückzahlung bei beruflich bedingtem Umzug, Tod oder langfristiger Krankheit.
Einige Gesellschaften wie die DEVK bieten sogar eine jährliche Anpassung der Tilgungshöhe von einem Prozent bis fünf Prozent bei gleichzeitiger Option von Sondertilgungen von bis zu zehn Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Zum Vergleich: Anbieter wie die ING-DiBa akzeptieren maximal fünf Prozent Sondertilgung und eine Tilgungsveränderung von einem Prozent bis zehn Prozent. Ab der dritten Änderung kostet dieser Service dort jeweils hundert Euro.
Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung
Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.
Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.
Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.
Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.
Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.
Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.
Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.
Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.
Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.
Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.
Väter und Mütter mit reicher Kinderschar haben eine anderer Perspektive auf ihr Leben. Karriere ist wichtig, aber letztlich nicht alles. Wer die Familienplanung bereits abgeschlossen hat und Kinder hat, die in die Ausbildung drängen, benötigt ebenso Sicherheit wie Eltern, die wegen eines baldigen Familienzuwachses den Kauf eines Eigenheims planen.
In beiden Fällen kommt das Gehalt regelmäßig und berechenbar – mit kurzen Unterbrechungen etwa bei Elternzeiten. Wer eine Familie hat, bleibt dem Wohnort gerne treu. Der Wechsel von persönlichen Wohnumfeld, Schule oder Kindergarten ist für viele Kinder ein Graus. Beim Kredit benötigt diese Zielgruppe eine hohe Flexibilität für eine zwischenzeitliche Absenkung der Raten und berechenbare Zinsen.
Der extrem niedrige Zins erlaubt es auch Familien mit wenig Eigenkapital eine Immobilie zu kaufen. Die Förderbanken in Hamburg und Schleswig Holstein sichern sogar bewusst für Familien die teureren Darlehensteile von 90 Prozent bis 100 Prozent und höher ab, so dass diese Bauherren von den Banken die Darlehen mit den günstigen Zinsen beantragen können.
25 Jahre Zinsgarantie
Wer nicht in diesen Fördergenuss kommt, sollte die Erwerbsnebenkosten von sieben Prozent bis zwölf Prozent plus zehn Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel ausweisen. Aktuell bieten selbst die sonst sehr auf Sicherheit bedachten Versicherer wie die Allianz Hundert-Prozent-Finanzierungen an für gute Bonitäten - und das mit einer Zinsgarantie von 25 Jahren. Je weniger Barmittel eingesetzt werden können und je höher die monatliche Belastung im Verhältnis zum Einkommen ist, desto länger sollte die Zinsbindung sein – auch wenn dadurch höhere Zinsen fällig werden. Eine Finanzierung bis 90 Prozent des Kaufpreises würde bei der Postbank, die sich nicht zu den Preisbrechern zählt, mit einem Kredit der konzerneigenen DSL-Bank zurzeit lediglich vier Prozent effektiv kosten. Damit verbunden wäre eine Zinsgarantie von 20 Jahren – inklusive einer Sondertilgungsoption von mehr als drei Prozent sowie die Möglichkeit den Tilgungssatz zwei Mal zu verändern.
„Familien mit Kindern sollten primär an die Erziehungszeiten und Ausbildungskosten der Kinder achten und die Darlehensentschuldung etwas weniger verbissen angehen“, sagt Herbst. Selbst wenn bei Renteneintritt noch eine Restschuld von 20 Prozent des Objektwertes bestehen sollte, ließe sich die Schuld auch im Rentenalter innerhalb von 20 Jahren tilgen. Die lange Zinsbindung ist auch von Vorteil, weil bei einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren der Häuslebauer sein Darlehen ab dem elften Jahr ganz oder teilweise zurückzahlen kann, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Der Kreditnehmer hat genug Zeit, um sich eine günstige Anschlussfinanzierung zu sichern.
Trotz hoher Beleihung und der höheren Zinsen sollten Familien nicht zu viel Angst vor der Entschuldung haben. Im durchschnittlichen Kreditbeispiel der Postbank würde die aktuelle Rate die nächsten 20 Jahre konstant bleiben. Und Einkommenssteigerungen könnten mittels Sondertilgungen oder einer Anhebung der Tilgung für eine schnellere Rückzahlung genutzt werden.
Die Börsenhausse der vergangenen Jahre sorgt für Begehrlichkeiten. In den vergangenen fünf Jahren stieg der Dax von 4200 auf aktuell 9300 Punkte. Wer bei der Rally dabei war, erzielte trotz teilweise volatiler Kurse Traumrenditen, die weit oberhalb der Zinsen für einen Immobilienkredit lagen. Häuslebauer mit Erfahrung in der Wertpapieranlage und etwas Hang zum Risiko fragen sich also, warum sie das Geld nicht lieber anlegen sollten, um mit dem Gewinn das Darlehen schnell wieder ablösen zu können. Die Idee: Statt das Darlehen zu tilgen, zahlen die Immobilienbesitzer lieber in einen Investmentfonds ein. Diese Variante akzeptieren fast alle Banken, erwarten dabei aber entsprechende Bonität und Eigenmitteleinsatz, damit bei einem Börsencrash nicht die Finanzierung platzt.
Da viele Banken immer noch eine Tilgung mit einem Prozent akzeptieren, könnte der Investmentprofi eine Basistilgung mit der Bank vereinbaren und die mögliche höhere Tilgungsleistung in einen ETF oder aktiv gemanagten Fondssparplan einzahlen. Zusätzlich muss eine hohe Sondertilgungsoption vereinbart werden, um zwischenzeitliche Börsengewinne wieder zur Entschuldung einzusetzen.
Börsenprofis, die besonders mutig sind, können ein Darlehen mit variablen Zinsen vereinbaren. Hier besteht dann das doppelte Risiko: Die Möglichkeit von steigenden Zinsen gekoppelt mit potenziellen Verlusten im Fondssparplan.
Ob sich diese riskante Variante als eine optimale Finanzierung herausstellt, wissen Immobilienbesitzer erst in einigen Jahren. Zumindest ist in den nächsten Monaten nicht mit steigenden variablen Zinsen zu rechnen, aber auch nicht unbedingt mit ewig steigenden Börsenkursen wie in den letzten Jahren. Diese Bauherren mit Hang zur Spekulation brauchen also starke Nerven und möglichst noch Reserven in der Hinterhand, damit die Finanzierung langfristig aufgeht.
