Immobilien: Deutschland geht der Wohnraum aus

Immobilien: Deutschland geht der Wohnraum aus

, aktualisiert 08. Februar 2017, 09:35 Uhr
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Trotz steigender Zahl der Baugenehmigungen reicht die Zahl fertiggestellter Wohnungen in Großstädten nicht aus.

von Matthias StreitQuelle:Handelsblatt Online

Der Mangel ist gravierendend: Deutschlandweit fehlen bis zu 1,2 Millionen Wohnungen. Die Zahl der Baugenehmigungen und der fertiggestellten Wohnungen steigt zwar. Doch viele der Neubauten gehen am Bedarf vorbei.

FrankfurtAuf den ersten Blick scheint es, als könnten die deutschen Metropolen noch einiges vom Wohnungsbau in Frankfurt lernen: Der Wohnraum in der Stadt wird verdichtet, neue Wohnhochhäuser wie der Grand Tower oder ein Ensemble aus drei Objekten nahe der Einkaufspassage „My Zeil“ entstehen – und somit der Wohnraum, den Immobilienexperten seit Jahren fordern: In die Höhe, nicht in die Fläche, soll in Großstädten gebaut werden.

Auf den zweiten Blick wird aber klar: Zwar baut Frankfurt im Vergleich zu allen anderen deutschen Metropolen mehr Wohnraum – aber insgesamt weniger als die Hälfte, die benötigt wird. In allen Städten wird immer noch zu wenig gebaut. Denn wie eine neue Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln (IW) für die Deutsche Invest Immobilien analysiert hat, fehlen in Deutschland bis 2020 jährlich 385.000 neue Wohnungen. Vor allem 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen werden gebraucht. Doch ausgerechnet davon werden viel zu wenig gebaut. Die Folge: Die Immobilienpreise steigen weiter.

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Das Urteil von Studienautor Michael Voigtländer fällt deutlich aus: „Der Wohnraummangel ist gravierend“, sagt er bei der Vorstellung der Studie in Frankfurt. Zwar ist die Zahl sowohl der fertiggestellten Wohnungen als auch der Baugenehmigungen in Deutschland in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Doch das reicht noch lange nicht, findet Voigtländer. „Wir gehen nicht davon aus, dass die Bautätigkeit in den A-Städten das erforderliche Niveau an Baufertigstellungen erreichen wird.“ Gemeint sind Metropolen wie Berlin, Frankfurt oder München.

Vertreter aus Bund und Ländern dürfte die Studienergebnisse beunruhigen. Schließlich schien es, als wäre die Bautätigkeit auf dem richtigen Weg. Allein von Januar bis November 2016 wurden in Deutschland 340.000 Baugenehmigungen erteilt – deutlich mehr als gesamten Vorjahreszeitraum. Doch der Nachholbedarf ist einfach zu groß. „Insgesamt fehlen uns heute ein bis 1,2 Millionen Wohnungen“, sagt Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer der Deutsche Invest Immobilien. „Keine Gesetzgebung hat bis heute die steigenden Mieten bremsen können. Und solange der Wohnraummangel immer größer wird, setzt sich diese Entwicklung auch fort.“ Zudem dauert es von der Baugenehmigung bis zur fertigen Wohnung lange. Und nicht immer werden die Projekte realisiert, erklärt Wojtalewicz.

Die Folge: Während Studenten und Auszubildende weiter in die Städte pilgern, ziehen junge Familien oder Senioren aus den Städten heraus. Erste „Absetzbewegungen“, wie Voigtländer es bezeichnet, in größere Städte im Umland der Metropolen seien schon zu erkennen. Für Düsseldorf, Köln und München sei der Wanderungssaldo bei den 30- bis 50-Jährigen gar negativ. Heißt: Mehr Menschen in dieser Altersgruppe ziehen aus den Städten heraus als hinein. Das liege nicht daran, dass sie plötzlich keine Lust mehr auf die Stadt haben, sondern nicht die Wohnung finden, die sie suchen. Das gilt gerade für einkommensschwache Haushalte, die durch steigende Preise und Mieten aus den Zentren verdrängt würden. „Insbesondere mangelt es an 2- bis 3-Raum-Wohnungen“, analysiert der IW-Immobilien-Experte.


Wo die falschen Wohnungen gebaut werden

Festgemacht hat er das einerseits mithilfe von Berechnungen zu den Wanderungsbewegungen in Deutschland, die sowohl die Binnenwanderung in Deutschland, Arbeitsmigration nach Deutschland als auch die Asylbewerber einbezieht. Andererseits nutzt er Statistiken zum Wohnflächenbedarf, um so den künftigen Wohnraumbedarf zu ermitteln.

Ergebnis: In Deutschland wird in den vergangenen Jahren zwar mehr gebaut, aber oft am Bedarf vorbei. Den Analysen des IW zufolge deckt die Zahl der fertiggestellten 2- sowie 3- und 4-Raum-Wohnungen den Bedarf in den sieben größten Städten nur zu etwas mehr als einem Viertel – zu 26 beziehungsweise 29 Prozent. Bei Wohnungen mit fünf oder mehr Wohnungen wird der Bedarf teilweise mehr als zur Hälfte erfüllt.

Dabei wird nicht immer zu wenig gebaut. Rein statistisch gesehen wurden zwischen 2011 und 2015 besonders viele Immobilien mit fünf oder mehr Räumen gebaut, also überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern. Allerdings entstehen diese vorwiegend auf dem Land. Der Bedarf ist laut der IW-Studie in kreisfreien Städten unter 100.000 Einwohnern und Landkreisen jedoch übererfüllt. „Dort sind die Preise und Zinsen niedrig. Aber es ist gut möglich, dass dort auf Dauer der Leerstand von morgen entsteht.“

Wirklich überraschend kommt das nicht. Deshalb zurück nach Frankfurt: Auch hier wird teilweise zu viel gebaut. Zu viel? Ja, zu viel. Der Bedarf an Ein-Zimmer-Wohnungen wurde hier zwischen 2011 und 2015 der Untersuchung zufolge deutlich übererfüllt – zu 144 Prozent. Unter Deutschlands Metropolen ist das einzigartig.

Dennoch bleibt unterm Strich über alle Wohngrößen verteilt der Befund: Es wird zu wenig gebaut und es wird nicht leicht, dem Nachfrageüberhang beizukommen. Voigtländer und Wojtalewicz raten der Politik zu simpel anmutenden Maßnahmen: Bestand stärker nachverdichten, generell höheres Bauen in Großstädten, mehr Bauland ausweisen bis hin zur Entwicklung neuer Viertel. An einem solchen Großprojekt versucht sich derzeit etwa Mannheim. Als dort das US-Militär aus seinem Kasernengelände Franklin abzog, hat sich die Stadt entschlossen, dort, am Stadtrand, ein komplett neues Viertel anzulegen.

Doch nicht alle Maßnahmen betreffen den Bausektor. „Es hilft auch, stärker in die Verkehrsinfrastruktur zu investieren“, sagt Voigtländer. Wer ins Umland zieht, dem sei eine direkte Verkehrsanbindung zur Metropole – und damit häufig auch zum Arbeitsplatz und zum kulturellen Angebot – wichtig. „Den Traum, ganz raus aufs Land und den eigenen Bauernhof zu ziehen gibt es schon auch noch. Aber das sind im Gesamtbild die Exoten.“

Wer nun glaubt, mit einer Wohnung in einem der neuen Frankfurter Wohntürme ein Schnäppchen in zentraler Lage zu erhaschen, der irrt gewaltig. Wer sich für eine Wohnung im künftig höchsten Wohnturm Deutschlands, dem Grand Tower im Europaviertel, interessiert, sollte lieber schon ein bisschen gespart haben: Ein Quadratmeter kostet bis zu 19.000 Euro.

Quelle:  Handelsblatt Online
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