Immobilien: Freibeträge für Enkel und Kinder

Was Banken bei der Hausfinanzierung wichtig ist

Haushaltsrechnung
Geht die Haushaltsrechnung auf? Nur wenn am Ende des Monats nach Abzug aller Haushaltsausgaben und Finanzierungskosten genug übrig bleibt, gelingt die Finanzierung. Die Anforderungen sind jedoch von Institut zu Institut verschieden: Manchen reicht der symbolische 1 Euro, andere wollen 100 Euro und mehr

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Eigenkapital
Jeder Cent Eigenkapital erhöht die Chance für eine Finanzierung. Die Banken fürchten um ihre Raten und sichern sich gegen einen Zahlungsausfall ab. Bei einer selbstgenutzten Immobilie wünschen sie so viel Eigenkapital wie möglich.

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Berufsklasse
Am liebsten sind den Banken fest Angestellte oder Beamter. Befristet dürfen die Arbeitsverhältnisse eigenlich nur bei Professoren (Lehrstühle) sein, ohne das die Bank nervös wird. Allerdings sollte der Vertrag schon mal Vertrag verlängert worden sein oder zumindest Aussicht auf eine neue Professur bestehen. Die finanzierende Bank braucht eine realistische Einschätzung dazu, wie sicher der Arbeitsplatz ist und wie wahrscheinlich eine schnelle Folgebeschäftigung ist. Selbständiger sollten seit mindestens drei Jahren erfolgreich tätig sein und Gewinn erwirtschaften.

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Bauweise
Kaum ein Institut finanziert beispielsweise eine Wohnung in einem Plattenbau, einige Institute finanzieren keine Holzhäuser. Auch Gebäude in Bergbaugegenden werden kritisch gesehen, da sie schnell an Wert verlieren können. Und das Haus ist schließlich die wichtigste Sicherheit der Bank.

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Vorhaben
Immobilien als Kapitalanlage (Gewerbeimmobilien, Mietshäuser) werden nicht von allen Banken finanzier. Häuser in den ländlichen Gegenden der neuen Bundesländer können ebenfalls aufgrund der schlechten Zukunftsaussichten durch das Raster der Bank fallen.

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Werthaltigkeit
Für den Finanzierer ist wichtig, ob das Objekt werthaltig ist. Ansonsten wird der sogenannte Beleihungsauslauf gesenkt, das heißt der Finanzierungsanteil am Beleihungswert, der von der Bank mit Abschlag auf den aktuelle Marktwert berechnet wird. Die Bank senkt dann also letztendlich die Kreditsumme oder lehnt die Finanzierung von vornherein ab.

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Zustand
Ist das Haus gut in Schuss und gepflegt? Auch das ist für die Finanzierungskonditionen relevant. Ist der Zustand mangelhaft, kann dies zur sofortigen Ablehnung der Finanzierung führen. Mit Neubauten tun sich die Baufinanzierer daher leichter.

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Zu berücksichtigen sind auch die steuerlichen Gesichtspunkte einer Schenkung. Diese unterliegt nämlich der Erbschaftsversteuerungspflicht. Hier gelten allerdings Freibeiträge. Für Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro, für Enkel bei 200.000 Euro. Diese Beträge sind zwar in der Regel bei durchschnittlichen Immobilien groß genug. Doch Scharfenorth weist darauf hin, dass Schenkungen mit diesem Freibetrag dann auch für zehn Jahre gültig sind: „Verstirbt der Schenker in dieser Zeit und vererbt er weitere Vermögensgegenstände an den Beschenkten, so kann dann durchaus eine Erbschaftssteuer anfallen.“

Wann Schenkungen endgültig sind

Da es auch in den besten Familien einmal Krach geben kann, sollten sich die Beteiligten zudem damit beschäftigen, in welchen Fällen die Schenkung wieder rückgängig gemacht werden kann. Das ist etwa dann möglich, wenn der Schenker verarmt und seine Schenkung wieder zurückfordert. Allerdings gilt auch hier eine Frist: „Liegt die Schenkung mehr als zehn Jahre zurück, so besteht kein Anspruch, den Vermögenswert zurückzuerhalten. Dann gelten Schenkungen als endgültig“, erläutert Stephan Scharfenorth. Bei einer Insolvenz privater oder betrieblicher Natur sehe die Frist anders aus, hier kann der Insolvenzverwalter Schenkungen bis zu vier Jahren zurückfordern, in Ausnahmefällen bis zu zehn Jahren.

Preisentwicklung bei Wohnimmobilien seit der Eurokrise

Berlin

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1899 Euro*
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 24 Prozent

* Kriterien: Durchschnittsimmobilie, 30 Jahre alt, gepflegter Zustand

Bremen

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1180 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 10 Prozent

Dortmund

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1252 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 1 Prozent

Dresden

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1692 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 19 Prozent

Düsseldorf

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2237 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 21 Prozent

Erfurt

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1718 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 15 Prozent

Essen

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1243 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 0 Prozent

Frankfurt

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2427 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 17 Prozent

Freiburg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2625 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 28 Prozent

Hamburg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2464 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 30 Prozent

Hannover

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1479 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 16 Prozent

Kiel

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1506 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 16 Prozent

Köln

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1994 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 17 Prozent

Leipzig

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1426 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 7 Prozent

Magdeburg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 889 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 8 Prozent

Mainz

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1805 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 8 Prozent

Mannheim

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1788 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 13 Prozent

München

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 3692 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 33 Prozent

Nürnberg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1827 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 22 Prozent

Stuttgart

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2346 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 15 Prozent

Umgekehrtes gilt nicht für den Fall, dass der Beschenkte verarmt und seine Immobilie verkaufen muss – dann kann der Schenker sein Geld nicht zurückfordern. Das ist nur möglich, wenn der Schenkungsvertrag eine entsprechende Klausel aufweist. Eine Klausel, die Scharfenorth aber auch für „unerlässlich“ hält.

Schenkungen anzufechten ist allerdings auch in anderen Fällen möglich, etwa bei sogenanntem groben Undank. Davon redet die Rechtsprechung unter anderem, wenn der Beschenkte den Schenker bedroht, ihn körperlich misshandelt oder ohne ersichtlichen Grund Strafanzeige gegen ihn stellt.

Scheidung als Anfechtungsgrund

Angesichts der historisch hohen Scheidungsrate in Deutschland sollten sich auch diejenigen, die ein Ehepaar beschenken wollen, gut informieren. So gibt es bei Scheidungen in einzelnen Fällen die Möglichkeit, eine Schenkung rückgängig zu machen. So geschehen im Jahr 2010. Damals entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Ehepaar, das seinem Schwiegersohn eine Summe von knapp 60.000 Euro überwiesen hatte, dieses Geld wieder zurückfordern konnte, nachdem sich der Schwiegersohn und die Tochter des Paares voneinander getrennt hatten.

Grundsätzlich wird deutlich, dass man eine ursprünglich gut gemeinte Aktion später auch einmal bereuen kann. Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich, dass sich beide Parteien – Schenker und Beschenkter – vor einer Schenkung davon überzeugen, ob sie wirklich schenken beziehungsweise beschenkt werden wollen. Zudem sollten sie für den Fall der Fälle die Schenkung schriftlich festhalten lassen, bei Bedarf auch vom Notar.