Es klingt verheißungsvoll: In mehr als der Hälfte der 402 deutschen Kreise und Städte bleibt der Wert von Wohnimmobilien bis 2030 gleich oder wird sogar noch steigen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie, die das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank durchgeführt hat. In allen Top-Sieben-Städten sagen die Marktanalysten eine reale jährliche Wertsteigerung voraus.
Dieser Befund lässt vermuten, dass am deutschen Immobilienmarkt alles in bester Ordnung ist. Doch ein zweiter Blick offenbart nicht nur, dass es durchaus problematische Städte und Regionen gibt. Auch die Diskussion über Preisübertreibungen in den Großstädten will nicht abebben.
Noch weisen die wichtigsten Indikatoren – Angebot, Nachfrage und Kreditwachstum – nicht darauf hin, dass sich eine Immobilienblase aufbaut. In den Großstädten gibt es kein Überangebot, sondern einen Wohnungsmangel. Nach wie vor wird zu wenig gebaut. Die Nachfrage von Investoren bleibt ungebrochen.
Das erwarten offenbar auch die HWWI-Experten. Beispiel München: Wer glaubt, die Preise in der bayerischen Landeshauptstadt hätten schon ihren Höhepunkt erreicht, den belehrt der Wohnatlas eines Besseren. Um jährlich 1,3 Prozent würden dort die Wohnimmobilienpreise bis 2030 steigen, schätzen die Experten. Das reicht wieder einmal für Platz eins unter den deutschen Metropolen. In der Rangliste der absoluten Kaufpreise steht München ohnehin unangefochten – und wohl auch uneinholbar – an der Spitze. Käufer mussten 2016 durchschnittlich 6.149 Euro pro Quadratmeter Wohnung berappen.
Auf Rang der Städte mit dem größten Potenzial an Wertzuwachs folgt Dresden (ein Prozent pro Jahr, 2.009 Euro pro Quadratmeter), auf Rang drei Düsseldorf und Hamburg (jeweils 0,9 Prozent, 3.116 und 3.884 Euro je Quadratmeter). „Dresden dürfte wegen seiner sehr guten Infrastruktur und einer stabilen demografischen Entwicklung als Immobilienstandort attraktiv bleiben“, erläutert Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank.
Noch stärker dürften die Preise allerdings in einer Reihe kleinerer Städte und Landkreise anziehen. Rein prozentual gesehen kann es keine Stadt mit den Steigerungsraten von Heilbronn aufnehmen – vier Prozent pro Jahr prognostiziert das HWWI. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag dort im vergangenen Jahr bei 2.182 Euro.
Gleich sieben bayerische Kreise finden sich unter den zehn Regionen mit der stärksten Preissteigerung. Diese wiederum profitieren von der Anziehungskraft der Landeshauptstadt. Drei dieser Kreise – Erding, Landkreis München und Ebersberg – zählen zum Speckgürtel Münchens, worauf auch die Studie hinweist.
Für Immobilienbesitzer, die über einen Verkauf nachdenken, sind das durchaus gute Nachricht. Andere wie jene, die über einen Kauf in geraumer Zukunft nachdenken, oder junge Menschen, die es wegen des Jobs in eine dieser Städte zieht, dürften über die Aussicht auf steigende Preise wenig begeistert sein.
