Immobilien in Deutschland: Wo die Profis jetzt zuschlagen

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Immobilien in Deutschland: Wo die Profis jetzt zuschlagen

von Jens HagenQuelle:Handelsblatt Online

Investoren stürmen den deutschen Immobilienmarkt. Erstmals seit der Finanzkrise lagen die Transaktionen oberhalb der Marke von 50 Milliarden Euro. Doch wann endet der Boom? Und wo kaufen die Profi-Investoren?

Als die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe kurz nach dem Jahreswechsel erstmals unter die Marke von 0,5 Prozent fiel, machten nicht nur sicherheitsbewusste Altersvorsorge-Sparer große Augen. Auch für Immobilieninvestoren markiert das historische Zinstief eine Zeitenwende. Noch nie war die Finanzierung von Immobilien so günstig wie jetzt.

„Die niedrigen Zinsen sorgen für Preise, die noch vor einigen Jahren undenkbar waren“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Partner der Unternehmensberatung EY Real Estate. Noch vor wenigen Jahren galten Preise, die über dem zwanzigfachen der jährlichen Bruttomiete lagen als überteuert. „Heute sehen wir Transaktionen, die über dieser Marke liegen, in Einzelfällen sogar über dem 25-Fachen der Jahresmiete“, sagt der Leiter Immobiliensektor in Deutschland, der Schweiz und Österreich bei EY (früher Ernst & Young). „Früher wäre das undenkbar gewesen, früher gab es aber auch kein Zinstief“.

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Immobilienpreise in Europa

  • Zur Erhebung

    Nachfolgend die 15 teuersten Länder in Bezug auf den Immobilienpreis in Euro pro Quadratmeter. Die Preisangaben speisen sich aus Immobilienanzeigen für hochwertig ausgestattete Wohnungen mit ca. 120 Quadratmetern Wohnfläche in zentralen Lagen der Großstädte. Ausgelassen wurden die Zwergenstaaten Andorra (3868 Euro pro Quadratmeter), Luxembourg (5669 Euro) und Monaco, (44.552 Euro).


    Quelle: globalpropertyguide.com

  • Platz 15: Türkei

    Durchschnittlicher Preis: 2855 Euro pro Quadratmeter

  • Platz 14: Tschechien

    Durchschnittlicher Preis: 3384 Euro pro Quadratmeter

  • Platz 13: Spanien

    Durchschnittlicher Preis: 3442 Euro pro Quadratmeter

  • Platz 12: Deutschland

    Durchschnittlicher Preis: 4078 Euro pro Quadratmeter

  • Platz 11: Irland

    Durchschnittlicher Preis: 4156 Euro pro Quadratmeter

  • Platz 10: Dänemark

    Durchschnittlicher Preis: 4279 Euro pro Quadratmeter

  • Platz 9: Niederlande

    Durchschnittlicher Preis: 4907 Euro pro Quadratmeter

  • Platz 8: Österreich

    Durchschnittlicher Preis: 5009 Euro pro Quadratmeter

  • Platz 7: Italien

    Durchschnittlicher Preis: 5930 Euro pro Quadratmeter

  • Platz 6: Finnland

    Durchschnittlicher Preis: 6214 Euro pro Quadratmeter

  • Platz 5: Schweden

    Durchschnittlicher Preis: 6991 Euro pro Quadratmeter

  • Platz 4: Schweiz

    Durchschnittlicher Preis: 11.306 Euro pro Quadratmeter

  • Platz 3: Russland

    Durchschnittlicher Preis: 11.866 Euro pro Quadratmeter

  • Platz 2: Frankreich

    Durchschnittlicher Preis: 13.639 Euro pro Quadratmeter

  • Platz 1: Großbritannien

    Durchschnittlicher Preis: 3442 Euro pro Quadratmeter

Da Immobilienkredite aktuell spottbillig sind und sicherere Anlageklassen kaum noch Renditen bringen, stürzen sich die Investoren weltweit auf den deutschen Immobilienmarkt. Nach der Untersuchung „Trendbarometer Immobilien Investmentmarkt“, einer Befragung von knapp 130 Investoren wie Fonds, Banken, Versicherer oder Wohnungsverwalter, stieg das Volumen der Immobilientransaktionen im vergangenen Jahr auf 52,7 Milliarden Euro. Der Anteil an Wohnimmobilien beträgt 12,8 Milliarden Euro.

Damit stieg das Volumen erstmals seit der Finanzkrise wieder auf einen Wert von mehr als 50 Milliarden Euro. Und auch in diesem Jahr soll es nach der EY-Prognose über der Marke von 50 Milliarden Euro liegen. „Banken haben die Ängste der Finanzkrise weitgehend abgehakt“, sagt Schulz-Wulkow. „Vor allem Kredite für Wohnimmobilien gelten als besonders sicher und werden gerne vergeben“.

Die Investoren setzen auf das Zinstief. Vier von zehn Befragten rechnen damit, dass der Beleihungsauslauf (Quotient aus Darlehensbeträgen und Beleihungswert) bei Baugeld steigt, also die Banken mehr ins Risiko gehen. Nur acht Prozent der Befragten rechnen mit steigenden Zinsen, lediglich jeder fünfte mit verschärften Kreditbedingungen. In Zeiten billigen Geldes wird die Bankenfinanzierung immer weniger zum Problem. Fast alle Investoren sehen überhöhte Preisvorstellungen des Verkäufers als den Grund, warum Verkäufe fehlschlagen. Rund sechs von zehn Investoren rechnen bei Wohnimmobilien auch in diesem Jahr mit steigenden Preisen in 1A- und 1B-Lagen.

Da die Zinsen langfristig niedrig bleiben dürften, die deutsche Konjunktur ganz gut läuft und die schlimmste Phase der Euro-Krise überstanden scheint, wagen die Immobilienprofis wieder etwas. Fast alle Investoren rechnen damit, dass der Anteil risikoreicher Investments steigt. Außerdem rechnen die Marktteilnehmer mit einer Zunahme von Investoren aus dem Ausland.


Die Lieblingsorte der Immobilien-Investoren

Und wo möchten die Profi-Investoren zuschlagen? Vor allem bei Wohnimmobilien, jeder zweite Marktteilnehmer mit einem starken Investmentfokus möchte dort zukaufen. Unter den Metropolen liegt Berlin weit vor den anderen Städten. „In der Hauptstadt gibt es noch ein großes Angebot an Wohnungen“, sagt Schulz-Wulkow. „In München möchte eigentlich auch jeder kaufen, da gibt es aber kein großvolumiges Angebot zu realistischen Preisen“. In der Hauptstadt rechnen die Investoren damit, dass die Kaufpreise in Zukunft auf vergleichbare Höhe anderer deutscher Städte steigen werden. Mehr als jeder Fünfte möchte dort kaufen.

Preisanstieg für Eigentumswohnungen verliert an Dynamik

  • München

    Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2014 gegenüber dem 1. Halbjahr 2013 (Vorjahresvergleich)

    München
    +9,3 Prozent auf 5.280 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
    Im 1. Halbjahr: +2,9 Prozent

    Quelle: JLL

  • Hamburg

    +7,9 Prozent auf 3570 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr

  • Frankfurt

    +11,7 Prozent auf 3540 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
    Im 1. Halbjahr: +5,4 Prozent

  • Stuttgart

    +18,5 Prozent auf 2970 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
    Im 1. Halbjahr: unbekannt

  • Düsseldorf

    +10,5 Prozent auf 2850 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
    Im 1. Halbjahr: +1,4 Prozent

  • Berlin

    +13 Prozent auf 2770 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
    Im 1. Halbjahr: +7,8 Prozent

  • Köln

    +15,6 Prozent auf 2680 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
    Im 1. Halbjahr: +8,5 Prozent

  • Leipzig

    -9,6 Prozent auf 1270 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr

Trotz der stabilen Nachfrage gibt es aber auch die ersten Fragezeichen, wie lange der Boom noch anhält. „Der Höhepunkt des Immobilienzyklus wurde 2014 erreicht“, sagt Rainer Braun, Geschäftsführer des Marktforschers Empirica. „Mit anziehender Neubautätigkeit werden die Preis- und Mietzuwächse jetzt weiter abflachen“.

In der EY-Studie zeigen sich bereits erste Anzeichen für ein baldiges Ende der Goldgräber-Stimmung. Während sich auf der Käuferseite vor allem konservative Anleger mit langem Atem wie etwa Vermögensverwalter reicher Familien, Versicherer, Staats- und Pensionsfonds finden, verkaufen Investoren mit einem kurzfristigen Anlagehorizont wie etwa Private-Equity-Fonds oder chancenorientierte Fonds.

2015 kann rekordverdächtig werden

Wenn die Kaufpreise in den nächsten Jahren vielerorts eher seitwärts gehen sollten, lohnt es sich verstärkt, auf Trends zu setzen. Nach einer Analyse des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber schlagen die Profi-Investoren längst nicht mehr nur in den Metropolen zu. 86 Prozent der insgesamt rund 215.000 gehandelten Wohnungen lagen in sogenannten B-Städten, Ober- und Mittelzentren wie Lüneburg, Tübingen oder Wolfsburg.

Die Hoffnung auf steigende Kaufpreise und Mieten, realistischere Preise und ein größeres Angebot machen vermeintliche Nachteile wie eine schwierigere Verkaufsposition wegen niedrigerer Nachfrage in dem aktuell oftmals heißen Markt wieder wett. „2015 kann ein rekordverdächtiges Jahr für Wohninvestments werden“, meint Ulrich Jacke, Geschäftsführer von Dr. Lübke & Kelber. „Inzwischen erreichte Preisniveaus werden Verkaufsentscheidungen positiv motivieren und das anhaltend günstige Zinsniveau begünstigt nach wie vor geplante Investitionsvorhaben.“

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