Immobilien in München „München erstickt an seinem Erfolg“

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Die besten Lagen

Lagerating Haidhausen

Haidhausen, mitten im Münchner Zentrum gelegen, ist ein beliebtes Szene- und Ausgehviertel. Zahlreiche Cafés, Kneipen und Restaurants prägen das Straßenbild. Das Muffatwerk und der Gasteig bilden die kulturellen Zentren. Verglichen mit dem Gärtnerplatzviertel oder Schwabing handele es sich dennoch um eine ruhige Wohngegend, sagt Hebecker von Immobilienscout. „Besonders gute Lagen sind im nördlichen Teil zwischen Maria-Theresia-Straße und Grillparzerstraße zu finden. Südlich der Einsteinstraße gibt es überwiegend einfache und mittlere Lagen, bis sich noch weiter im Süden des Stadtteils mit Weißenburger Straße und Pariser Straße wieder teure und gute Lagen anschließen“, erklärt der Leiter Märkte und Daten des Onlineportals. Günstige Wohngegenden lägen vor allem entlang der Bahntrasse, beispielsweise zwischen Orleansplatz und Haidenauplatz.

Lagerating Lehel

Westlich der Isar gelegen grenzt das Lehel direkt an Haidhausen an. Geschätzt wird das Viertel nicht zuletzt wegen seiner Bausubstanz: Wohnhäusern im neubarocken oder im Stil der Neurenaissance. Doch hier lässt es sich nicht nur hübsch wohnen. Mit dem Englischen Garten lockt auch reichlich Grünfläche zur Entspannung oder zum Sport. Die Parkanlage ist mit 375 Hektar übrigens deutlich größer als etwa der Große Tiergarten in Berlin, der es auf 210 Hektar bringt.

In deutschen Großstädten sind Mieten und Kaufpreise hoch. Viele finden keine bezahlbare Wohnung. Interaktive Karten von Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt und München zeigen, wo die Lage angespannt ist – und wo nicht.
von Niklas Hoyer

„Das hat natürlich seinen Preis und so bedient das Lehel noch einen weiteren Superlativ, nämlich als der Stadtteil mit der höchsten Münchner Durchschnittsmiete von über 16 Euro pro Quadratmeter“, erklärt Hebecker von Immobilienscout. „Die besten Wohnlagen liegen im Norden im Umfeld der Widenmayerstraße und ganz im Süden rund um Steindorfstraße und Thierschstraße. Einfache und mittlere Lagen lassen sich südlich der Von-der-Tann-Straße lokalisieren.“

Lagerating Ludwigvorstadt-Isarvorstadt

Ähnlich zentral und ebenso nachgefragt sind die Viertel Ludwigvorstadt und Isarstadt. Die Bandbreite reicht vom Verkehrsknotenpunkt Hauptbahnhof bis zur Wiesn, wohin allein im vergangenen Jahr knapp sechs Millionen Gäste zum Oktoberfest strömen. „Die Viertel Haidhausen, Lehel und Ludwigvorstadt-Isarvorstadt gehören definitiv zu den trendigen Vierteln Münchens“, urteilt Schlatterer von CBRE.

„Die Isarvorstadt ist mit ihren vielen Altbauten, dem Gärtnerplatz und dem Glockenbachviertel eine der beliebtesten Wohngegenden in München“, erklärt Hebecker von Immobilienscout. „Wer hier wohnen möchte, zahlt mehr als 15 Euro pro Quadratmeter Miete. Und mit 6.000 Euro pro Quadratmeter schlagen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zu Buche.“ Die besten Lagen befänden sich rund um Gärtnerplatz und das Deutsche Theater sowie weiter süd-östlich zwischen Frauenstraße und Erhardstraße. „Weniger hochpreisige Wohngegenden liegen in Richtung Hauptbahnhof und rund um das Sendlinger Tor“, sagt Hebecker.

Im besonders stark gefragten Glockenbachviertel liegt die Durchschnittsmiete gar bei 18,30 Euro, der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung bei 7400 Euro, wie Daten von vdp Research zeigen.


So funktioniert das Lagerating

Das Lagerating für ganz Deutschland macht die Investitionsperspektiven für knapp 8.000 Ortsteile und Gemeinden vergleichbar. Das Rating basiert auf den von Immobilienscout24 erhobenen Immobilienmarktdaten wie Mietpreisniveaus und -entwicklungen der vergangenen drei Jahre. Jährlich wertet das Portal mehr als eine Million Angebotsinserate aus. Zudem fließen als externe Faktoren die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung der Arbeitsplätze in die Bewertung ein.

Ausgewählte Stadtteile in den Großstädten Berlin, Frankfurt am Main, München und Hamburg werden auf der Mikroebene bewertet, wobei zwischen „guten“, „mittleren“ und „einfachen“ Lagen unterschieden wird. Das Lagerating für Deutschland unterteilt – vergleichbar einem Bonitäts-Ranking – zehn Lageklassen, die von AAA (beste Lage mit exzellenter Investitionssicherheit) über BBB (mittlere Lage mit weitgehender Investitionssicherheit) bis zu D (einfachste Lage mit höchstem Investitionsrisiko) reichen. Je höher das Lagerating eines Ortsteils oder einer Gemeinde, desto besser wird die Investitionssicherheit eines Standorts eingeschätzt.

Die im Lagerating verwendeten Preisniveaus und Preisentwicklungen werden mit Hilfe eines hedonischen Modells berechnet. Die Preise werden damit auf ein Referenzobjekt geeicht und bilden den Preisunterschied ab, den Haushalte aufgrund der Lagequalität bereit sind, für das gleiche Objekt am jeweiligen Standort zu zahlen.

Die besten Lagen (AAA) finden sich in den zentralen Bezirken der Metropolräume München, Frankfurt am Main, Hamburg sowie einzelnen Stadtteilen von Stuttgart. Auch Ortsteile der Ferieninsel Sylt, das Mainviertel in Würzburg sowie einige Münchner Umlandgemeinden wie Starnberg oder Grünwald zeichnen sich durch beste Lagequalitäten aus.

In diesen Großstädten ist Wohnen besonders teuer
Wohnen in Großstädten ist teurer geworden Quelle: dpa
Mietkostenanstieg Quelle: dpa
Berlin mit enormer Mietkostensteigerung Quelle: REUTERS
Preissteigerungen im mittleren Wohnwert Quelle: dpa
Duisburg und Bochum mit günstigen Mieten Quelle: dpa
Durchschnittliche Kaltmieten im Städtevergleich Quelle: dpa
Durchschnittskosten für Großstadt-Quadratmeter Quelle: dapd

Gute Lagen finden sich ebenfalls in den besonders wirtschaftsstarken Umlandregionen der großen Ballungsräume des Rhein-Main-Gebiets, der Rhein-Neckar-Region, der Oberrhein-Region, Münchens mit dem Umland, der Rheinschiene, Hamburgs mit dem Umland sowie der Metropolregion Berlin. Auch einzelne Großstädte wie Düsseldorf, Bremen, Kiel, Hannover, Münster, Wolfsburg, Braunschweig, Oldenburg, Nürnberg, Ulm, Konstanz sowie die ostdeutschen Städte Dresden und Jena sind durch gute Lagen geprägt.

Demgegenüber sind einfache Lagen vor allem in ländlich-peripheren Regionen West- und Ostdeutschlands wie der Eifel, dem Bayerischen Wald, Ostwestfalen, dem Wendland oder in weiten Teilen Mecklenburg-Vorpommerns, Sachsen-Anhalts, Sachsen oder Thüringens zu finden. In diesen strukturschwachen Regionen hat der demografische Wandel bereits zu deutlichen Bevölkerungsverlusten geführt, der starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat.

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