Immobilien-Investment: Wohnimmobilien im Fokus

Was Experten voraussagen

Wie schätzen Immobilienexperten die Entwicklung des Markts für Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland ein? Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) ermittelt halbjährlich Expertenmeinungen zu Lage und Entwicklung des Immobilienmarkts. Der WirtschaftsWoche liegen Ergebnisse der Studie exklusiv vor. Befragt wurden Experten in den Metropolregionen Hamburg, München, Berlin, Stuttgart, Düsseldorf-Köln-Bonn, Rhein-Main und dem Ruhrgebiet.

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Die Experten rechnen sowohl für den Markt für Büroimmobilien als auch für Einzelhandelsflächen im kommenden Halbjahr mit einer sinkenden Zahl an neugebauten Flächen. Für den Einzelhandel geht jeder vierte von weniger Neubauflächen aus, im Bürosegment nur jeder fünfte.

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Der Mietwohnungsneubau hingegen boomt, besonders nach Meinung der Experten, die in Hamburg und Berlin tätig sind.

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Recht pessimistisch sehen die Experten die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen sind nur gering. Fast überall erwarten rund vierzig Prozent der Befragten einen Nachfrageeinbruch bei Büroflächen. Im Einzelhandel gehen ebenfalls mehr Befragte von einer rückläufigen Nachfrage nach Verkaufsflächen aus.

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Von steigenden Leerständen vor allem im Büromarkt gehen die Experten besonders in den Regionen Düsseldorf-Köln-Bonn und in der Rhein-Main Region aus.

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Experten aus dem Rhein-Main-Gebiet befürchten dabei öfter als die Befragten der anderen Metropol-Regionen eine sinkende Nachfrage im Büro- ebenso wie im Einzelhandelssegment. Von diesen Konjunktursorgen ist der Mietwohnungsmarkt weit entfernt, denn die Nachfrage nach Wohnraum scheint hoch zu bleiben. Vor allem...

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... für Berlin gehen die Experten davon aus, dass die Zahl leerstehender Neubaumietwohnungen weiter zurückgehen wird. Die Befragten sind für den Mietwohnungsmarkt der Bundeshauptstadt besonders optimistisch. Doch auch im Bereich der Gewerbeimmobilien....

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Befeuert wird die Nachfrage nach Immobilien-Investments der Untersuchung zufolge vor allem vom niedrigen Zinsniveau und den anhaltenden Inflationssorgen unter den Investoren: 91 Prozent von ihnen nannten die Inflation als einen der Hauptgründe für das große Interesse der Anleger, neben der allgemeinen Unsicherheit aufgrund der Eurokrise und mangelnden Anlagealternativen mit ähnlich attraktiver Rendite. „Der Ruf des sicheren Hafens für Immobilieninvestments bleibt Deutschland erhalten“, hieß es unter den befragten Investoren. Das ruft auch vermehrt internationale Investoren auf den Plan. Sie dürften 2013 eine zunehmend große Rolle auf dem deutschen Immobilienmarkt spielen.

Im Fokus der Investoren dürften 2013 einmal mehr Wohnimmobilien stehen. Schon im vergangenen Jahr waren in diesem Segment mehr großvolumige Geschäfte zu beobachten- Etwa der Verkauf der LBBW Immobilien GmbH mit 21.500 Wohneinheiten zu einem Preis von mehr als 1,4 Milliarden Euro oder das sogenannte BauBeCon-Portfolio mit 23.500 Wohneinheiten, dass die Barclays Bank für mehr als 1,2 Milliarden Euro an die Deutsche Wohnen AG abgeben hat.

Prognose für Mieten bis 2015

Hamburg

Durchschnittspreis 2012: 10,4 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +10,5 Prozent

Quelle: Feri Eurorating Services AG

München

Durchschnittspreis 2012: 12,6 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,5 Prozent

Frankfurt am Main

Durchschnittspreis 2012: 11,5 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,3 Prozent

Dresden

Durchschnittspreis 2012: 6,1 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,3 Prozent

Berlin

Durchschnittspreis 2012: 7,5 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,2 Prozent

Freiburg

Durchschnittspreis 2012: 8,9 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,7 Prozent

Augsburg

Durchschnittspreis 2012: 7,2 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,5 Prozent

Bonn

Durchschnittspreis 2012: 9,4 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,2 Prozent

Bremen

Durchschnittspreis 2012: 7,2 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,1 Prozent

Düsseldorf

Durchschnittspreis 2012: 9,6 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,1 Prozent

Leipzig

Durchschnittspreis 2012: 5,7 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,1 Prozent

Köln

Durchschnittspreis 2012: 9,2 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +6,9 Prozent

Münster

Durchschnittspreis 2012: 8,7 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +6,7 Prozent

Chemnitz

Durchschnittspreis 2012: 4,9 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +5,4 Prozent

Bochum

Durchschnittspreis 2012: 6,3 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +4,5 Prozent

Im Bereich der Wohnimmobilien rechnen Branchenkenner daher mit steigenden Preisen. Zwar gebe es laut Trendbarometer in Bestlagen bestimmter Regionen vereinzelt überhitzte Märkte, eine generelle Preisblase sei jedoch nicht zu beobachten. In den meisten Fällen lassen sich die gestiegenen Immobilienpreise durch ebenfalls steigende Mieten rechtfertigen. Drei Viertel der von Ernst & Young befragten Investoren erwarten somit steigende Preise für Wohnimmobilien in Bestlagen. Zwei Drittel sagen steigende Preise selbst für 1b-Lagen und stabile Preise in der Peripherie voraus. Berlin wird laut Umfrage auch 2013 mit deutlichem Abstand der Liebling der Investoren bleiben: 44 Prozent der Investoren nehmen die Hauptstadt ins Visier. Nur etwa halb so viele nennen auch die übrigen Top-Standorte Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Für Fründ sieht den Markt noch längst nicht ausgereift. „Das Marktvolumen wird von vielen immer noch überschätzt“, sagt er. In Deutschland gebe es insgesamt rund 39 Millionen Wohneinheiten. „Davon sind vielleicht maximal sieben bis acht Millionen Wohnungen überhaupt handelbar. Zudem sind größere Transaktionen von ganzen Wohnungsportfolios erst seit zehn Jahren handelbar. Der Markt befindet sich weiterhin in einer Aufbauphase."

Vom Wettrennen um die besten Immobilien profitieren die übrigen Segmente nur teilweise. So werden bei Einzelhandelsimmobilien die Preise laut Prognose überwiegend stabil erwartet, in einzelnen Städten wie Köln oder Stuttgart dürfte die Nachfrage noch am höchsten ausfallen. Bei den Büroimmobilien stehen vor allem Hamburg und München hoch im Kurs. Frankfurt verliert hingegen seine Spitzenposition aufgrund der hohen Leerstände, die die Stadt dem Schrumpfkurs der Finanzbranche als Folge der Krise zu verdanken hat.