Düsseldorf/FrankfurtGeld von der Bank zu bekommen, das war für ein halbwegs gut geführtes Immobilienunternehmen vor sechs, sieben Jahren kein Problem. Auch dann nicht, wenn es das Objekt seiner Begierde mit mehr als den pfandbrieftauglichen 60 Prozent beleihen wollte.
Heute sieht das anders aus. Mehrere Immobilienbanken machen kein Neugeschäft mehr oder ziehen sich wie die Eurohypo, die jetzt Hypothekenbank Frankfurt heißt, komplett aus der Immobilienfinanzierung zurück. Und die, die noch Kredite vergeben, verlangen hohe Sicherheiten und prüfen lange, bevor sie Geld freigeben. Zu lange nach dem Geschmack vieler Investoren. Die suchen nun Finanzierungsalternativen und kommen dabei auf die Unternehmensanleihe - so auch die Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG. "Die Bearbeitungszeiten sind das größte Hindernis für uns", sagt Gründer und Vorstandschef Michael Hahn. Investiert wird ausschließlich in Fach- und Verbrauchermärkte sowie SB-Warenhäuser. Er will unabhängiger von den Banken werden und schnell Gebäude kaufen können, ohne lange mit Kreditinstituten verhandeln zu müssen.
Deshalb will Hahn Immobilien vom 10. bis 28. September 20 Millionen Euro bei Anlegern einwerben, mindestens aber zwölf Millionen. Ein ehrgeiziges Ziel, schafften doch andere Immobilienunternehmen teils auch nach einem Jahr Platzierungszeit nicht annähernd das Volumen, das sie sich vorgenommen hatten, etwa Eyemaxx, Peach Property und die WGF mit ihren beiden jüngsten Anleihen. Eyemaxx entwickelt Fachmarktzentren, ähnlich wie Hahn Immobilien, Peach Property konzentriert sich auf Luxuswohnungen. Die WGF forciert ihr Projektentwicklungsgeschäft und hat dabei Wohnungen und Hotels im Fokus.
Michael Hahn setzt auf seine guten Kontakte zu sehr vermögenden Privatanlegern, die er mit der Emission von geschlossenen Immobilienfonds aufgebaut hat, und ist deswegen zuversichtlich, die 20 Millionen Euro wie vorgesehen an den Anleger zu bringen.
"Immobilienunternehmen haben es am Markt für Mittelstandsanleihen meist schwerer, genügend Anleger zu finden, weil sie einfach nicht so bekannt sind", sagt Marius Hoerner von der Vermögensverwaltung Artus Direct Invest. "Daher werden die Anleihen nie zu den Top-Performern gehören, wenngleich sie einen soliden und guten Zins bringen." Weil es weniger Interessenten gibt, finde weniger Handel statt und folglich schwankten die Kurse auch nicht so stark.
Trügerische Sicherheit
Ein geringes Emissionsvolumen und dazu eine geringe Handelbarkeit, könnte für andere Anleger jedoch abschreckend wirken. Daher springt bei Hahn die Wertpapierhandelsbank Schnigge ein. Sie garantiert vorerst für die ersten sechs Monate, dass zu jedem Kurs ein Volumen von 50 000 Euro gehandelt werden kann. So kann sich jeder zügig aus den Engagements verabschieden.
Hahn Immobilien verwaltet inzwischen Immobilien für 2,3 Milliarden Euro in geschlossenen Fonds für Privatanleger und zwei Spezialfonds für institutionelle Investoren. Die Anteile, die sie selbst an all diesen Fonds hält, dienen als Sicherheit für die Anleihe.
Seit Banken- und Staatsschuldenkrise die Schlagzeilen bestimmen werden Anlegern Immobilien als Inbegriff der Sicherheit verkauft. Wer sie hat, hat sichere Einnahmen und entgeht der Geldentwertung lauten die Argumente. Folgerichtig werben die meisten Anleiheemittenten unter den Immobiliengesellschaften auch gerne damit, dass ihre Gebäude als Sicherheit zur Verfügung stehen, wenn die Gewinne nicht ausreichen, um die Anleihe zurückzuzahlen. Insofern unterscheidet sich Hahn mit der Absicherung über Fondsanteile von vielen Mitbewerbern.
"Die vermeintliche Sicherheit der Immobilienunternehmen kann sich auch als trügerisch herausstellen", sagt Peter von Woedtke. Der Rechtsanwalt vertritt Anleger im Fall Deikon. Vor zwei Jahren verzichteten sie weitgehend auf Anleihezinsen, um zu verhindern, was nun doch eingetreten ist. Deikon meldete vor wenigen Tagen Insolvenz an. Unter dem Namen Boetzelen gestartet, investierte Deikon ähnlich wie Hahn Immobilien in Fachmärkte, hatte vergleichbar bonitätsstarke und bekannte Mieter. Allerdings sind die Deikon-Anleihen nur nachrangig besichert. Das heißt im Insolvenzfall: Erst wenn die Ansprüche der erstrangigen Gläubiger befriedigt sind, bekommen die Anleihegläubiger, was übrig bleibt.
Der Anleger verliert womöglich doch
Anders bei der WGF: Ihre Anleihegläubiger sind im ersten Rang eingetragen. Doch ein grundsätzliches Risiko verbleibt wie auch bei allen anderen grundpfandrechtlich besicherten Anleihen: Der Marktwert der Gebäude kann unter den Anleihewert sinken. "Besonders im Fall eines Notverkaufs muss meist mit Abschlägen gegenüber den Verkaufswerten aus den Gutachten gerechnet werden", sagt Manuel Hölzle von GBC Research. Soll dann der Erlös verwendet werden, um die Anleihe zurückzuzahlen, verliert der Anleger womöglich doch Geld.
Hölzle verweist auch auf die schwere Bewertung der Sicherheiten für die Anleger. Immerhin hängen in einigen Wertpapierprospekten die Gutachten an. "Auf die muss man sich im Prinzip verlassen", sagt Hölzle. Bei Golden Gate, dem Entwickler von Wohn- und Gesundheitsimmobilien, hingegen wird lediglich die Adresse eines Wohnhauses in Leipzig genannt.
Bei Peach Property hingegen steht überhaupt kein Beton hinter der Sicherheit. Die Anleihe wird lediglich durch die Schweizer Mutter garantiert. Auch bei dem Gewerbeimmobilien-Unternehmen DIC Asset oder dem Eigenheimbauer Helma müssen die Anleger darauf vertrauen, dass die Unternehmen nicht pleitegehen. "Die beste Absicherung ist immer noch ein gutes Geschäftsmodell", betont auch Hölzle. Zinszahlungen und die erwirtschaftete Rendite müssten zusammenpassen.
Um zu beobachten, wie die Geschäfte laufen, ist ein Mindestmaß an Transparenz nötig. "Anleger sollten immer eine Anleihe aus einem Qualitätssegment, einer aus dem Freiverkehr vorziehen", sagt Hölzle. Denn in den Mittelstandsegmenten gelten strengere Auflagen für die Emittenten, was die Berichtspflichten angeht. Auch ein fortlaufendes Rating wird in der Regel vorgeschrieben.
