DüsseldorfStudenten - nichts in der Tasche, nichts auf dem Konto, die Möbel in der Bude von Ikea und vom Sperrmüll und obendrein ständig in Partylaune. Ausgerechnet diese Mietergruppe ist auf einmal so beliebt, dass Projektentwickler landauf, landab gezielt vollmöblierte Wohnungen für sie bauen. Investoren für die fertigen Apartmentblöcke zu finden, scheint auch kein Problem zu sein.
"Derzeit fehlt in nahezu allen Universitätsstädten Wohnraum für Studenten", liefert Matthias Pink, Analyst beim Immmobiliendienstleister Savills, die Erklärung. Wegfall der Wehrpflicht und in manchen Bundesländern zwei Jahrgänge, die gleichzeitig Abitur machen, verschärfen das Problem. Und es wird auch in den nächsten Jahren nicht kleiner werden. So schätzte die Kultusministerkonferenz kürzlich, dass bis 2020 jährlich mindestens 450 000 Menschen ein Studium beginnen werden, so dass die Gesamtzahl der Studenten jährlich um bis zu 85 000 steigt. "Auf Basis aktueller Zahlen und Prognosen ist davon auszugehen, dass die Zahl der Studenten wohl frühestens in zehn Jahren das heutige Niveau unterschreitet", erwartet Savills-Analyst Matthias Pink.
Das wissen auch Vermieter von kleinen Ein- und Zweizimmerwohnungen in Studentenstädten wie Freiburg. Da bringen zwei Zimmer mit 34 Quadratmetern in einem ehemaligen Sozialwohnungsbau aus den 1970er-Jahren 360 Euro Kaltmiete pro Monat. Ein gutes Geschäft für den Vermieter, der die Wohnung vor ein paar Jahren als Kapitalanlage gekauft hat. Studenten als Mieter nimmt er gern - wenn die Eltern den Mietvertrag mit unterschreiben. Denen bleibt in der Regel angesichts der Wohnraumnot gar nichts anderes übrig.
Wer in ein Ein-Zimmer-Apartment in eine der neuen Studentensiedlungen einziehen will, bekommt bessere Qualität, muss aber für weniger Raum häufig noch mehr zahlen und kann sich die Miete auch nicht mit einem Mitbewohner teilen. Für den ist bei Apartmentgrößen zwischen 17 und 24 Quadratmetern kein Platz. Die Monatsmieten für die Einzimmer-Apartments in solchen Häusern bewegen sich zwischen 380 und 550 Euro, haben die Immobilienmarktforscher von Bulwien-Gesa herausgefunden. Auch wenn diese Mieten alle Nebenkosten und die Internet-Flatrate umfassen, ist das zu viel für das Gros der Studenten, das von 600 bis 900 Euro im Monat leben muss. Doch das Deutsche Studentenwerk hat auch herausgefunden, dass 17 Prozent der Studenten, das sind aktuell etwa 400 000, über ein vierstelliges Monatsbudget verfügen.
Nachfragerückgang trifft die alten Studentenwohnheime
Private Anbieter bauen zurzeit 3 800 Wohnplätze und planen weitere 5 100, hat Pink berechnet. Das sättigt den Markt nicht. "Insgesamt halte ich das Leerstandsrisiko mit Blick auf die Zahl der derzeit in Bau oder Planung befindlichen Apartments auch langfristig für überschaubar. Einzelne Fehlinvestments sind nicht ausgeschlossen, und es wäre überraschend, wenn es sie nicht gäbe", sagt Pink. Also wird es darauf ankommen, am richtigen Ort und in der richtigen Stadtlage zu bauen. Savills hat nach einem Punktesystem die für Investoren attraktivsten Universitätsstädte herausgefiltert. Die ersten fünf sind in dieser Reihenfolge Darmstadt, München, Hamburg, Frankfurt und Karlsruhe. Eine Umfrage des Internetportals Immobilienscout24 unter 1 100 Studenten zeigt, wo in einer Stadt gebaut werden sollte: zentral, nicht weit von der Universität entfernt, mit guter Anbindung an den Nahverkehr.
Wer in ausdrücklich als Studentenbuden konzipierte Objekte investieren möchte, kann dies beispielsweise in Augsburg tun. Dort verkauft Bauträger ZBI Zentral Boden 24 Quadratmeter große Apartments zu Preisen um 85.000 Euro. "Wir kalkulieren mit Mietrenditen von 4,4 bis 4,65 Prozent", sagt Christoph Langfritz von ZBI. Noch höhere Mietrenditen von 5,5 Prozent stellt Marc Wiese, Vorstand der Berliner Sanus dem in Aussicht, der einen Block mit 28 Studentenwohnungen in Berlin-Friedrichshain komplett kauft. Wiese hat dabei Family Offices, die das Vermögen sehr wohlhabender Privatanleger verwalten, und Versicherungen als Käufer im Visier.
Mit vier bis fünf Prozent Mietrendite rechnet auch Ralph Winter, Gründer von Corestate und Aufsichtsrat von Youniq, die gerade vier Häuser an einen geschlossenen Immobilienfonds von MPC verkauft hat. Weitere Fondsangebote kommen von Fondshaus Hamburg und Kapitalpartner Konzept. In jedem Fall ist der Anleger ab 10 000 Euro dabei. Demnächst wird die Angebotspalette durch einen rund 30 Millionen Euro schweren Fonds von Hamburg Trust ausgeweitet werden.
Die Wohnungsverkäufer schüren zudem die Hoffnung auf schnelle Mietsteigerungen: "Studenten mieten nur für kurze Zeit. Häufige Mieterwechsel erlauben eine ständige Anpassung der Mieten an das Marktniveau", sagt Youniq-Vorstand Rainer Nonnengässer. Die Mieten werden steigen, solange Wohnraum knapp bleibt. Und wenn die Nachfrage doch mal nachlässt? "Der bauliche Zustand vieler Studentenwohnheime ist nicht mehr zeitgemäß, so dass ein möglicher Nachfragerückgang zuerst dort zu spüren sein dürfte", ist Helmuth Ahrens, Spezialist für die Finanzierung von Studentenwohnprojekten bei der HSH Nordbank, überzeugt.
