„Klimarückgang vorerst gestoppt“, verkünden die Deutsche Hypothekenbank (Deutsche Hypo) und das Marktforschungsinstitut Bulwiengesa, die monatlich gemeinsam das Stimmungsbarometer der Immobilienwirtschaft veröffentlichen. Der Klima-Index zeigt 132,5 Punkte, nach 132,1 im März.
Vor einem Monat hieß es noch, die Luft entweiche langsam aus dem Markt und auch von einer Trendwende war die Rede, als der Klimaindex zum fünften Mal hintereinander gesunken war. Zumal es bei anderen Klimaindizes heißt: drei Mal minus und die Trendwende ist da. Andreas Pohl, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Hypo spürt, dass die Zurückhaltung in der Branche allerorten wächst. „Es wird nicht mehr alles gekauft.“ Das spricht dafür, dass die Käufer weniger Risiken eingehen wollen.
In der Branche wird seit Monaten diskutiert, ob die Investoren in einer Situation wie dieser mehr oder weniger Risiko eingehen werden. So waren auf der alljährlichen Immobilienfrühjahrsmesse Mipim vor drei Wochen Argumente für das eine, wie das andere Verhalten zu hören. Eine These lautete: Der Verfall der Mietrenditen, der 2017 weitergehen werde, provoziere dazu größere Risiken einzugehen. Sie würde bestätigt, wenn mehr nicht voll vermietete, nicht fertiggestellte oder mit Baumängeln behaftete Objekte gekauft würden und das womöglich noch außerhalb der Innenstädte der bekannten Metropolen.
Der Gegenentwurf lautet: Der Aufwärtstrend kann nicht ewig halten, deswegen werden vollvermietete erstklassige Gebäude in Top-Lagen gekauft. Eindeutige Belege gibt es weder für das eine wie das andere. Deutsche-Hypo-Chef Pohl ist klarer Verfechter der zweiten Strategie. Er kommentiert das Umfrageergebnis und macht bewusst zwei Ausrufezeichen dahinter: „Gerade im jetzigen Konjunkturzyklus zeigt sich, worauf es bei Investments ankommt: Es ist die Qualität, die zählt!!“
Doch Qualität ist immer schwieriger zu bekommen – für Käufer wie für Mieter. Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V., ein Zusammenschluss mehrerer deutscher Immobilienverbände, warnte vor wenigen Tagen „vor einer gefährlichen Verknappung an Büroflächen in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart“.
Der Verband beruft sich ebenfalls auf Zahlen von Bulwiengesa. Die Experten berichten von nur noch 2,5 Prozent Büroleerstand in München und 2,9 beziehungsweise 3,1 Prozent in Berlin. Das entspreche faktisch einer Vollvermietung in diesen drei Top-Standorten. „Die Zahlen sind besorgniserregend. Während in der Baupolitik über die Schaffung von neuem und bezahlbarem Wohnraum diskutiert wird, steuern wir auf eine vergleichbare Verknappung bei Büroflächen hin“, erklärt ZIA-Vizepräsident Ulrich Höller, zugleich Vorstandschef des GEG, einem großen Investor und Verwalter von Gewerbeimmobilien in Deutschland.
Der Bürosektor leidet auch darunter, dass Büroflächen durch Abriss und Umnutzung unter anderem in Wohnungen verloren gehen. Dies sei 2016 in so großem Umfang geschehen, dass nur ein Viertel der neugebauten Flächen das Angebot erhöhten. Unter den im Deutsche-Hypo-Index zusammengefassten Einzelindizes gehört der Bürosektor auch zu denen, die gegenüber dem Vormonat im Minus liegen. Immerhin wurde in den Top-Sieben-Standorten im 1. Quartal 2017 rund 16 Prozent mehr Fläche vermietet als im gleichen Vorjahresquartal, stellt German Property Partners, ein deutschlandweites Netzwerk lokal führender Gewerbe-Immobiliendienstleister, fest.
Der Klima-Index misst die Zukunft, der Immobilienkonjunkturindex die Gegenwart. Und die sieht gut aus, denn der Konjunkturindex, der nicht nach oben begrenzt ist, stieg auf den Rekordwert von nun 298,1 Punkten.
