Immobilien-Kreditrichtlinie: Aus für Widerrufsjoker hilft Banken

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KommentarImmobilien-Kreditrichtlinie: Aus für Widerrufsjoker hilft Banken

, aktualisiert 19. Februar 2016, 09:08 Uhr
von Martin Gerth

Der Bundestag bereitet dem Widerrufsjoker für Immobiliendarlehen ein Ende. Warum das neue Gesetz für Wohnimmobilienkredite nur Stückwerk ist und was Kreditnehmer tun können, um ihre Rechte zu wahren.

Heute hat der Bundestag die Rechtsvorschriften für Wohnimmobilienkredite tiefgreifend geändert. Das war nötig, weil Deutschland seine Regeln bis März dieses Jahres an neue EU-Vorschriften anpassen musste. Größter Aufreger ist dabei das Widerrufsrecht.

Zwischen 2002 und 2010 hatten Banken ihren Kunden Kreditverträge vorgelegt, die sie fehlerhaft über ihr Recht aufklärten, das Baudarlehen zu widerrufen. Diesen Formfehler nutzten viele Kreditnehmer, um sich Jahre nach Vertragsschluss aus teuren Krediten zu befreien und neue abzuschließen. Bei Wirtschaftskanzleien, die Kreditnehmer vertreten haben, lief dieses Verfahren unter dem Begriff Widerrufsjoker. Mit dem neuem Gesetz fällt der Widerrufsjoker für Altkredite weg.

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Die Rechte der Kreditnehmer

  • Verkauf

    Banken müssen einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens zustimmen, wenn das Haus verkauft wird. Das bestätigte der elfte Senat des Bundesgerichtshofes in einem Urteil. (BGH, Az. XI ZR 267/96).

  • Nachfinanzierung

    Knappe Kassen können auch eine vorzeitige Kündigung rechtfertigen. Der BGH urteilte: Sobald der Hausbesitzer eine Nachfinanzierung benötigt, die Hausbank jedoch ablehnt, darf der Kunde raus. Bedingung: Eine andere Bank würde einer solchen Finanzierung zustimmen (BGH, Az. XI ZR 197/96).

  • Zinsvorgabe

    Der BGH hat auch Vorgaben für die Berechnung der Vorfälligkeitsgebühr vorgegeben. Die Bank muss von den Kreditzinsen die Zinsen abziehen, die sie bei mit einer sicherer Anlage erzielt hätte, wenn sie das Geld angelegt hätte. Banken müssen diesen fiktiven Vergleichszinssatz auf Basis von Konditionen von Hypothekenpfandbriefen berechnen (BGH Az. XI ZR 27/00).

  • Verboten

    Die Bank muss bei dieser Berechnung nicht den Pfandbriefindex Pex verwenden, sondern die Statistik der Deutschen Bundesbank (BGH, Az. XI ZR 285/03).

  • Sondertilgung

    Bei den meisten Darlehen haben Kunden eine Option auf jährliche Sondertilgung. Das müssen Banken bei ihren Berechnungen berücksichtigen (LG Darmstadt, Az. 25 S 43/06). Das gilt auch für während der Laufzeit nicht genutzte Sondertilgungsrechte. (LG Heidelberg Az. 1 O 219/05).

  • Pfandtausch

    Als Alternative zur Kündigung können Kunden, die ein anderes Haus zu einem ähnlichen Preis kaufen, einen Pfandtausch vollziehen. Dann läuft der alte Kredit für die neue Immobilie weiter. Wenn die Kaufsumme vergleichbar ist, muss die Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichten (BGH, XI ZR 398/02).

Lediglich bis Juni dieses Jahres können Kreditnehmer ihre Darlehensverträge noch widerrufen. Bei neuen Krediten gilt eine reguläre Widerrufsfrist von 14 Tagen nach Vertragsschluss, falls die Bank korrekt aufklärt. Klärt die Bank gar nicht oder fehlerhaft auf, endet die Frist nach weiteren maximal zwölf Monaten.

Ärgerlich ist, dass die neue Gesetzgebung auch auf die alten Kredite ausgedehnt wird. An dieser Stelle hat die Bankenlobby ganze Arbeit geleistet. Die Fehler in den Widerrufsklauseln sind den Banken schon lange bekannt. Sie haben es jedoch versäumt, ihre Kunden nachträglich korrekt aufzuklären. Insofern dürfen sie nicht beschweren, wenn Kreditnehmer den Widerrufsjoker ziehen. Bei den Verträgen für neue Kredite ist der Formfehler in den Widerrufsklauseln dagegen bereits beseitigt.

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Bei der hitzigen Diskussion um das Widerrufsrecht ist jedoch völlig untergegangen, dass das neue Gesetz an anderer Stelle die Rechte der Kreditnehmer stärkt.

Ein Beispiel: Wer eine Immobilienfinanzierung vorzeitig kündigt, muss die Bank bisher für entgangene Zinsen entschädigen, im Fachjargon Vorfälligkeitsentschädigung genannt. Um gegen diese Entschädigung vorzeitig aus dem Immobilienkredit herauszukommen, bedurfte es der Zustimmung der Bank. Einzige Ausnahme war bisher der Verkauf der finanzierten Immobilie. Jetzt reicht auch schon ein „berechtigtes Interesse“.

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Vom Grundsatz her ist das eine Verbesserung. Allerdings unterließ es der Gesetzgeber zu konkretisieren, was ein „berechtigtes Interesse“ ist. Wahrscheinlich beschränkt es sich auf Notfälle wie Scheidung oder Jobverlust. Bei Grenzfällen werden Kreditnehmer, ähnlich wie im Fall des Widerrufsrechts, vor Gericht ziehen müssen. Uneingeschränkt positiv ist dagegen die neue Vorschrift, dass die Banken keine Gebühren mehr dafür berechnen dürfen, dass Kunden sich ausrechnen lassen, was sie eine vorzeitige Kündigung kosten würde.

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Laien sind in der Regel überfordert, eine Vorfälligkeitsentschädigung in Eigenregie zu berechnen. Am effektivsten können Kreditnehmer jedoch ihre Position stärken, indem sie sich unabhängig beraten lassen, Angebote vergleichen und sich rechtzeitig vor Auslaufen des Zinsbindung um Anschlussfinanzierungen zu kümmern. Dass zu tun ist nicht der Job der Bank. So sparen sie sich auch das Honorar für den Anwalt, der sie mithilfe eines Formfehlers aus einer ungünstigen Immobilienfinanzierung herausboxen muss.

Ein Prozess birgt immer auch das Risiko, dass es Probleme mit der Anschlussfinanzierung gibt. So soll es schon Fälle gegeben haben, bei denen andere Banken nach einem Widerrufsstreit mit dem ursprünglichen Kreditgeber eine Anschlussfinanzierung abgelehnt haben. Besser ist es, der Hausbank klar zu machen, dass sie es mit einem rechtlich gut informierten Kunden zu tun haben, der sich nicht abwimmeln lässt, aber verhandlungsbereit ist.

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2 Kommentare zu Immobilien-Kreditrichtlinie: Aus für Widerrufsjoker hilft Banken

  • Wichtig ist nun, dass betroffene Verbraucher die Frist bis Juni dazu nutzen, um den Kredit zu widerrufen. Dazu sollte der Kreditvertrag im Vorfeld von einem Fachmann auf Fehler in der Widerrufsbelehrung geprüft werden. Die "Interessengemeinschaft Widerruf" hat festgestellt, dass von mehr als 5.000 geprüften Darlehen aus dem Zeitraum 2002 bis 2010 rund 80 Prozent fehlerhaft sind.

    Etliche Banken, wie die ING Diba, Sparda, PSD und Versicherungen wie R&V sind kompromissbereit. Bei anderen Kreditinstituten muss man klagen. Doch solche weitergehenden Schritte haben noch ein bißchen Zeit. Lediglich der Widerruf durch den Kunden muss bis Juni erfolgen.

  • Ich habe im vergangenen Jahr meinen Darlehensvertrag von der Rechtsanwaltskanzlei Wedermann , von Rüden aus Berlin überprüfen lassen und hat sich herausgestellt, dass auch meine Widerrufsbelehrung fehlerhaft war. Die Bank wollte außergerichtlich jedoch zunächst nicht einlenken. Erst nach der Einleitung gerichtlicher Schritte wurde dann ein interessantes Angebot gemacht, das meine Frau und ich so akzeptiert haben. Letztlich haben wir hierdurch mehr als 6.00 € gespart. Danke auch an diese Kanzlei und Herrn Höppner.

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