Immobilien-Kreditrichtlinie: Aus für Widerrufsjoker hilft Banken

Der Bundestag bereitet dem Widerrufsjoker für Immobiliendarlehen ein Ende. Warum das neue Gesetz für Wohnimmobilienkredite nur Stückwerk ist und was Kreditnehmer tun können, um ihre Rechte zu wahren.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

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Heute hat der Bundestag die Rechtsvorschriften für Wohnimmobilienkredite tiefgreifend geändert. Das war nötig, weil Deutschland seine Regeln bis März dieses Jahres an neue EU-Vorschriften anpassen musste. Größter Aufreger ist dabei das Widerrufsrecht.

Zwischen 2002 und 2010 hatten Banken ihren Kunden Kreditverträge vorgelegt, die sie fehlerhaft über ihr Recht aufklärten, das Baudarlehen zu widerrufen. Diesen Formfehler nutzten viele Kreditnehmer, um sich Jahre nach Vertragsschluss aus teuren Krediten zu befreien und neue abzuschließen. Bei Wirtschaftskanzleien, die Kreditnehmer vertreten haben, lief dieses Verfahren unter dem Begriff Widerrufsjoker. Mit dem neuem Gesetz fällt der Widerrufsjoker für Altkredite weg.

Die Rechte der Kreditnehmer

Verkauf

Banken müssen einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens zustimmen, wenn das Haus verkauft wird. Das bestätigte der elfte Senat des Bundesgerichtshofes in einem Urteil. (BGH, Az. XI ZR 267/96).

Nachfinanzierung

Knappe Kassen können auch eine vorzeitige Kündigung rechtfertigen. Der BGH urteilte: Sobald der Hausbesitzer eine Nachfinanzierung benötigt, die Hausbank jedoch ablehnt, darf der Kunde raus. Bedingung: Eine andere Bank würde einer solchen Finanzierung zustimmen (BGH, Az. XI ZR 197/96).

Zinsvorgabe

Der BGH hat auch Vorgaben für die Berechnung der Vorfälligkeitsgebühr vorgegeben. Die Bank muss von den Kreditzinsen die Zinsen abziehen, die sie bei mit einer sicherer Anlage erzielt hätte, wenn sie das Geld angelegt hätte. Banken müssen diesen fiktiven Vergleichszinssatz auf Basis von Konditionen von Hypothekenpfandbriefen berechnen (BGH Az. XI ZR 27/00).

Verboten

Die Bank muss bei dieser Berechnung nicht den Pfandbriefindex Pex verwenden, sondern die Statistik der Deutschen Bundesbank (BGH, Az. XI ZR 285/03).

Sondertilgung

Bei den meisten Darlehen haben Kunden eine Option auf jährliche Sondertilgung. Das müssen Banken bei ihren Berechnungen berücksichtigen (LG Darmstadt, Az. 25 S 43/06). Das gilt auch für während der Laufzeit nicht genutzte Sondertilgungsrechte. (LG Heidelberg Az. 1 O 219/05).

Pfandtausch

Als Alternative zur Kündigung können Kunden, die ein anderes Haus zu einem ähnlichen Preis kaufen, einen Pfandtausch vollziehen. Dann läuft der alte Kredit für die neue Immobilie weiter. Wenn die Kaufsumme vergleichbar ist, muss die Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichten (BGH, XI ZR 398/02).

Lediglich bis Juni dieses Jahres können Kreditnehmer ihre Darlehensverträge noch widerrufen. Bei neuen Krediten gilt eine reguläre Widerrufsfrist von 14 Tagen nach Vertragsschluss, falls die Bank korrekt aufklärt. Klärt die Bank gar nicht oder fehlerhaft auf, endet die Frist nach weiteren maximal zwölf Monaten.

Ärgerlich ist, dass die neue Gesetzgebung auch auf die alten Kredite ausgedehnt wird. An dieser Stelle hat die Bankenlobby ganze Arbeit geleistet. Die Fehler in den Widerrufsklauseln sind den Banken schon lange bekannt. Sie haben es jedoch versäumt, ihre Kunden nachträglich korrekt aufzuklären. Insofern dürfen sie nicht beschweren, wenn Kreditnehmer den Widerrufsjoker ziehen. Bei den Verträgen für neue Kredite ist der Formfehler in den Widerrufsklauseln dagegen bereits beseitigt.

Bei der hitzigen Diskussion um das Widerrufsrecht ist jedoch völlig untergegangen, dass das neue Gesetz an anderer Stelle die Rechte der Kreditnehmer stärkt.

Ein Beispiel: Wer eine Immobilienfinanzierung vorzeitig kündigt, muss die Bank bisher für entgangene Zinsen entschädigen, im Fachjargon Vorfälligkeitsentschädigung genannt. Um gegen diese Entschädigung vorzeitig aus dem Immobilienkredit herauszukommen, bedurfte es der Zustimmung der Bank. Einzige Ausnahme war bisher der Verkauf der finanzierten Immobilie. Jetzt reicht auch schon ein „berechtigtes Interesse“.

Vom Grundsatz her ist das eine Verbesserung. Allerdings unterließ es der Gesetzgeber zu konkretisieren, was ein „berechtigtes Interesse“ ist. Wahrscheinlich beschränkt es sich auf Notfälle wie Scheidung oder Jobverlust. Bei Grenzfällen werden Kreditnehmer, ähnlich wie im Fall des Widerrufsrechts, vor Gericht ziehen müssen. Uneingeschränkt positiv ist dagegen die neue Vorschrift, dass die Banken keine Gebühren mehr dafür berechnen dürfen, dass Kunden sich ausrechnen lassen, was sie eine vorzeitige Kündigung kosten würde.

Laien sind in der Regel überfordert, eine Vorfälligkeitsentschädigung in Eigenregie zu berechnen. Am effektivsten können Kreditnehmer jedoch ihre Position stärken, indem sie sich unabhängig beraten lassen, Angebote vergleichen und sich rechtzeitig vor Auslaufen des Zinsbindung um Anschlussfinanzierungen zu kümmern. Dass zu tun ist nicht der Job der Bank. So sparen sie sich auch das Honorar für den Anwalt, der sie mithilfe eines Formfehlers aus einer ungünstigen Immobilienfinanzierung herausboxen muss.

Ein Prozess birgt immer auch das Risiko, dass es Probleme mit der Anschlussfinanzierung gibt. So soll es schon Fälle gegeben haben, bei denen andere Banken nach einem Widerrufsstreit mit dem ursprünglichen Kreditgeber eine Anschlussfinanzierung abgelehnt haben. Besser ist es, der Hausbank klar zu machen, dass sie es mit einem rechtlich gut informierten Kunden zu tun haben, der sich nicht abwimmeln lässt, aber verhandlungsbereit ist.