Immobilien: Mietpreisbremse ärgert Investoren

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Immobilien: Mietpreisbremse ärgert Investoren

von Jens HagenQuelle:Handelsblatt Online

Eigentlich sollte die Mietpreisbremse den Mietern in Metropolen helfen. Das Gegenteil ist der Fall, Immobilienprofis fahren ihre Investitionen zurück. Der Zeitplan gerät in Gefahr. Womit Mieter rechnen müssen.

Im Wahlkampf war die Mietpreisbremse noch eines der publikumswirksamsten Projekte der SPD. Damit sie jetzt nicht floppt, legt sich Heiko Maas nun ordentlich ins Zeug. „Wohnungen sollen auch in Ballungsräumen bezahlbar bleiben“, sagt der Bundesjustizminister. „Deswegen darf die Miete bei Wiedervermietungen nicht über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.“

Nach zum Teil vernichtender Kritik aus der Immobilienbranche, der Opposition und des Koalitionspartners, geht Maas bei seinem Renommierprojekt in den Verteidigungsmodus über. Das Projekt ist auch für ihn persönlich wichtig. Sein Ministerium setzt die Mietpreisbremse um. Schafft es Maas nicht, daraus einen Erfolg zu machen, verspielt er Ansehen und Aufstiegschancen. „Wir wollen die Preisbremse nur in Ballungsräumen anwenden - zunächst auf fünf Jahre begrenzt“, beschwichtigt Maas. Sie soll auch nicht bei Neubauten und Neuvermietungen greifen. „Das ist nicht zu viel, sondern eine sehr ausgewogene Regelung.“ Ob das Projekt für Maas gut ausgeht, bleibt abzuwarten. Der Koalitionspartner mahnt bereits handwerkliche Fehler an und warnt, dass der Zeitplan in Gefahr sei. Und eine Umfrage, die Handelsblatt Online exklusiv vorliegt, zeigt, dass die Mietpreisbremse genau das Gegenteil dessen bewirken könnte, was sich Maas und die Kollegen aus Regierung und Ministerium erhoffen.

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Die Privatbank Ellwanger & Geiger befragte die zehn führenden börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland, die mehrere hunderttausend Wohnungen in Deutschland stellen. „Die Zielgruppe gilt als Frühindikator im Wohnungsmarkt, weil sie besonders wendig auf Veränderungen im Markt reagiert“, sagt Helmut Kurz, Initiator der Studie beim Stuttgarter Bankhaus. 70 Prozent der Befragten erwarten Rückgänge bei den Investitionen auf dem Wohnungsmarkt. Betroffen sind vor allem die Regionen, in denen die Mietpreisbremse mit größter Wahrscheinlichkeit eingeführt wird. Acht von zehn Befragten erwarten einen Rückgang der Investitionen in den Top-7-Standorten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf.

Laut neuestem Gesetzesentwurf des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz soll bei Bestandsobjekten in solchen „angespannten Wohnungsmärkten“ die Miete bei einer wiedervermieteten Wohnung nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. „Die Mietpreisbremse ist in der jetzigen Form schlicht kontraproduktiv“, sagt Kurz (Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse zum Download).


Profi-Investoren sparen bei der Modernisierung

Der beste Mieterschutz sei ein steigendes Angebot an Wohnraum, damit die Mieter mehr Auswahl haben und nicht auf hohe Mietforderungen eingehen müssen. „Das Gesetz dürfte aber im Gegenteil für weniger Angebot sorgen, weil Investoren abgeschreckt werden“. Sechs von zehn Befragten rechnen mit einem Rückgang beim Neubau von Wohnungen. Jeder Befragte rechnet damit, dass davon vor allem die Ballungszentren betroffen sind.

Wenn die Mietpreisbremse ohne Änderungen in Kraft tritt, wären auch langjährige Mieter betroffen. Denn laut Koalitionsvertrag sollen Vermieter Modernisierungskosten nur noch so lange auf die Miete umlegen können, bis sich die ursprünglichen Kosten amortisiert haben. 67 Prozent der befragten großen Immobilienvermieter rechnen in diesem Falle mit einem Rückgang der Modernisierungsquote.

Ohne regelmäßige und ausreichende Investitionen in die Substanz verlieren Wohnungen an Lebensqualität und Wert. Mieter können nicht von Energieeinsparungen profitieren, wenn es in den Objekten alte Fenster und Türen gibt. Wenn die Fassade nicht regelmäßig erneuert wird, drohen Feuchtigkeit und Schimmel. „Es bleibt zu hoffen, dass die Politik umdenkt und sich die Schäden in Grenzen halten“, sagt Kurz. „Aktuell ist daran aber leider wohl erst mal nicht zu denken.“

Trotz sich ausbreitendem Fatalismus in der Wohnungsbranche – der Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse ist noch nicht verabschiedet. Und in den Unionsparteien regt sich Widerstand. „Bei der Umsetzung muss man sorgsam darauf achten, dass man nicht jeden Anreiz nimmt, in Neubauten und Modernisierungen zu investieren. Dann gäbe man den Mietern Steine statt Brot“, warnt Bayerns Justizminister Winfried Bausback (CSU). „Man muss mit dem Instrument verantwortungsvoll und vorsichtig umgehen.“ Der Entwurf seines Bundeskollegen Heiko Maas scheine ihm über das Ziel hinauszuschießen. „Die Ergebnisse der Studie geben das wieder, was jeden Tag an mich herangetragen wird“, sagt Jan-Marco Luczak, Mietrechtsexperte der CDU. Die Kritiker aus der Immobilienbranche stehen bei ihm Schlange. Angesichts der volkwirtschaftlichen Bedeutung des Projekts habe Luczak dafür Verständnis: „Es geht nicht nur um einige wenige Wohnungen in Großstädten.“ Weil durch die Mietpreisbremse weniger investiert werden wird, drohe im Bauhandel und Handwerk der Rückgang von Aufträgen und Jobs.

Lebensversicherer, die in Immobilien investieren, müssten die reduzierten Erträge an ihre Kunden weitergeben. „Das Ministerium hat die Auswirkungen bislang offenbar nicht bis zum Ende durchdacht“, sagt Luczak. Ein Teil der Datenbasis stamme zudem vom Mieterverein, der naturgemäß die Interessen seiner Mitglieder verfolge.

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