Berlin: Verdrängung von Altmietern
Anders als Hamburg oder München ist Berlin ein ausgesprochener Mietermarkt. Wegen des vergleichsweise niedrigen Einkommensniveaus lassen sich für das Gros der Wohnungen nur schwer höhere Mieten durchsetzen. In Berlin liegt die Kaufkraft bei nur 83 Prozent des Bundesdurchschnitts. Berliner Privathaushalte in der Bundeshauptstadt müssen im Schnitt mit netto 1525 Euro monatlich über die Runden kommen. Entsprechend niedrig fallen die Mieten aus: durchschnittlich 6,20 Euro je Quadratmeter. Im Gegensatz zu den beiden anderen deutschen Millionenstädten bietet Berlin zudem noch genügend Fläche vor Neubauten. Prominentestes Beispiel ist der geschlossene Flughafen Tempelhof. Jedes Neubauprojekt begrenzt den Preisanstieg nach oben.
Nischenmarkt für Seniorenwohnungen
Wer als Anleger in Berliner Immobilien investiert, muss sich schon die Rosinen herauspicken. Anderenfalls kommt er kaum auf eine akzeptable Rendite. Im Schnitt ist jedenfalls der Inflationsausgleich nicht gesichert. So stiegen die Nettokalt-Mieten von 2000 bis 2008 um durchschnittlich 1,4 Prozent. Die Verbraucherpreise erhöhten sich dagegen um 1,6 Prozent pro Jahr. Da helfen die niedrigen Kaufpreise zwischen 800 und 2000 Euro je Quadratmeter wenig.
Es sei denn, die Immobilienkäufer nutzen die scheinbaren Nachteile Berlins, beispielsweise die hohe Rentnerquote zu ihrem Vorteil. Berlin hat neben Hamburg den höchsten Rentneranteil der fünf größten deutschen Städte: etwa 19 Prozent der Berliner sind 65 Jahre und älter. Bis 2025 soll die Zahl der Greise ab 80 Jahre aufwärts um 87 Prozent wachsen. Wo so viele Ergraute wohnen, müssten sich eigentlich Investments in Erdgeschosswohnungen, Mietshäuser mit Fahrstuhl oder Seniorenwohnanlagen lohnen. „Der Bedarf an seniorengerechten Immobilien ist da, er lässt sich in Berlin wegen der niedrigen Renten aber nur schwer umsetzen“, sagt Mathias Kämmer, Immobilienexperte der Investitionsbank Berlin (IBB). Derzeit müssen Rentner in Berlin und Brandenburg mit durchschnittlich 650 Euro monatlich auskommen. Bei diesen Budgets seien die erzielbaren Mieten zu gering, um Neu- oder Umbauten, in den an den meisten nachgefragten unteren und mittleren Preisklassen zu finanzieren, so Kämmer. Wenn Seniorenimmobilien gebaut würden, dann vor allem im oberen Preissegment.
Wie das aussehen könnte, zeigt das Beispiel des Seniorenheimbetreibers Rosenhof, der im Stadtteil Zehlendorf 2007 eine Altenwohnanlage mit 500 Wohneinheiten hochgezogen hat. Zwei-Zimmer-Apartements, zwischen 47 und 61 Quadratmeter groß, kosten einschließlich Mittagessen, wöchentliche Reinigung und Nutzung des Schwimmbads zwischen 2234 und 3352 Euro monatlich. Strom und Telefon berechnet Rosenhof extra. Um sich das leisten zu können, müssen die Bewohner schon ein dickes Portemonnaie mitbringen.
Mondpreise im Zentrum
Viel Kapital bringen auch Gutverdiener mit, die sich vor allem in Berlins Zentrum breit machen. „Wenn gekauft wird, dann vor allem in den Vierteln Kreuzberg, Prenzlauer Berg und Mitte“, sagt IBB-Experte Kämmer. In den Top-Lagen rund um den Kollwitzplatz (Prenzlauer Berg) sind die Preise auf bis zu 5000 Euro je Quadratmeter gestiegen, mehr als Doppelte des Durchschnittspreis in diesem Stadtteil. Trotz dieser Mondpreise finden sich noch genügend Käufer. Ex-Moderator Alfred Biolek und Schauspielerin Corinna Harfouch haben bereits zugegriffen.
Berlin ist bei vermögenden Immobilienkäufern inzwischen so beliebt, dass im vergangenen Jahr die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien um 16,6 Prozent zurück ging. Damit entfallen in Berlin lediglich 66 Versteigerungstermine auf 100.000 Einwohner. Im Bundesschnitt sind es 107.
Die Schattenseite des Hypes ist, dass die ursprünglichen Mieter mit schmaleren Geldbeutel aus dem Ostberliner Szeneviertel Prenzlauer Berg und dem Zentrum Berlins verdrängt werden. Spannungen bleiben da nicht aus. Autonome fackeln in Berlin schon mal Oberklasse-Limousinen ab, um gegen die Übernahme ganzer Stadtviertel zu protestieren. Dies musste auch Ralf Regitz, ehemaliger Veranstalter der Berliner Love Parade leidvoll erfahren, als er 2009 seinen Porsche Cayenne in Berlin-Mitte abstellte und ihn ausgebrannt wiederfand. In diesem Jahr brannten in ganz Berlin bereits 44 Fahrzeuge, im vergangenen waren es 320. Wer sich im Berliner Kiez eine Nobelwohnung zulegt, sollte also nicht an einem Garagenplatz sparen.
Abseits der prominenten Stadtviertel, die in den Schlagzeilen stehen, tut sich vor allem in den bisher kaum beachteten Wohnlagen. Weil die beliebtesten Straßenzüge in Berlins Zentrum vielen inzwischen zu teuer sind, weichen sie auf die besseren Teile von eigentlich benachteiligten Vierteln aus, die sich seit einigen Jahren aufhübschen. Dazu gehört beispielsweise der südliche Teil Moabits nahe der beiden Spreebögen. Im Reformatorenviertel rund um Melanchthon- und Calvinstraße siedelt sich inzwischen der gehobene Mittelstand an. Neubauwohnungen kosten dort inzwischen 3000 Euro pro Quadratmeter und mehr. Diese Mittelstands-Insel ändert aber nichts daran, dass große Teile Moabits wegen großer sozialer Probleme nach wie vor ein schwieriges Terrain für Wohneigentum.
