Immobilien-Ranking: Köln: Malocher-Image abgelegt

Immobilien-Ranking: Köln: Malocher-Image abgelegt

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Köln: Der Dom beherrscht das Panorama der Stadt

von Martin Gerth

Licht und Schatten dominieren den Kölner Immobilienmarkt. Wo es schon teuer ist, steigen die Preise. Günstige Viertel bleiben dagegen zurück, so lange sie keine Aufstiegsperspektive haben.

Die Domstadt kokettiert mit seinem Image als Arbeiter- und Studentenstadt, um sich vom schnöseligen Düsseldorf abzusetzen. Ab zu und wird Köln noch seinem anarchischem Ruf gerecht. Im April diesen Jahres besetzten Autonome eine leer stehende ehemalige Betriebskantine der Kölner Sparkasse im rechtsrheinischen Problemviertel Kalk.

Doch inzwischen ist Köln bei Neureichen mindestens genauso hipp wie die ungeliebte Schwester auf der falschen Rheinseite. Abzulesen ist dies an den Immobilienpreisen für die Top-Wohnlagen. Kostet eine luxuriöse Eigentumswohnung in Köln im Schnitt 3800 Euro je Quadratmeter ist sie in Düsseldorf schon für 3200 Euro zu haben.Spitzenpreise zahlen Immobilienkäufer vor allem in den Quartieren rund um die Altstadt, darunter Lindenthal, Sülz oder Südstadt. Ebenfalls teuer sind die Viertel Rodenkirchen, Marienburg und Hahnwald im Süden Kölns. Anleger, die in den bevorzugten Lagen der Domstadt einsteigen, sollten bei der Wahl der Immobilie die lokale Zielgruppe im Blick behalten. In den zentrumsnahen Vierteln sind kleinere Wohnungen von einem überwiegend jungen Publikum gefragt, während in den gediegenen Vierteln im Kölner Süden eine mehrheitlich gut verdienende, ältere Klientel nach großen, ruhigem Wohnraum sucht.

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Erfolgreiche Wandlung

 Weil Gutverdiener die Preise in den besseren Quartieren nach oben treiben, weichen viele Käufer inzwischen auf Viertel aus, denen lange ein Malocher-Image anhaftete und die den Wechsel vom schmutzigen Industriestandort zum mittelprächtigen Wohngebiet schafften. Immobiliengutachter Matthias Kirchner zählt dazu beispielsweise den Stadtteil Nippes. 

Bis in die 90er Jahre hinein produzierten die Clouth-Werke in Nippes Verbundwerkstoffe aus Gummi und Metall, zuletzt für den Reifenhersteller Continental. Die Gummiwerke sind inzwischen nur noch ein Industriedenkmal. Auf einer anderen industriellen Altlast, dem ehemaligen Rangierbahnhof in Nippes, ist eine autofreie Wohnsiedlung entstanden. Derzeit wird auf den Gelände noch gebaut. Bis Ende diesen Jahres soll beispielsweise das Mehrgenerationen-Wohnhaus „Stellwerk 60“ mit 15 Wohnungen bezugsfertig sein.

Das zentrumsnahe Viertel Nippes zählt mittlerweile zu den begehrteren Wohnlagen in Köln. So kosten Eigentumswohnungen dort schon 2200 Euro je Quadratmeter.

Bauflaute

Kirchner ist Optimist und glaubt nicht an ein Ende der Preisspirale. Dazu werde in Köln einfach zu wenig gebaut. Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen sank 2008 gegenüber dem Vorjahr um 61 Prozent. Nicht nur an Fläche fehle es, die Baukosten seien auch zu hoch, so Kirchner. Preistreiber seien vor allem die strengen Energiesparauflagen sowie die Personalkosten. „In guten Lagen müssen Vermieter zwischen 17 und 18 Euro Miete je Quadratmeter verlangen, um auf eine Rendite von etwa fünf Prozent pro Jahr zu kommen“, sagt Gutachter Kirchner. Solch hohe Mieten seien aber nur an wenigen Standorten in Köln durchsetzbar.

Auf mittlere Sicht von mehreren Jahren mag die Rechnung mit Investments in Kölner Immobilien aufgehen. Für Spekulanten mit ganz kurzem Atem sieht es aber schlecht aus, denn in diesem Jahr macht sich die Bauflaute bei den Kölner Immobilienpreisen noch nicht bemerkbar. Im April sank der Immobilienindex IMX (Immobilienscout24) für neugebaute Häuser um 3,1 Prozent und der für Neubauwohnungen um 2,8 Prozent. „Derzeit steigt das Angebot an Häusern und Wohnungen bei Neubau und im Bestand. Die Preise werden in diesem Jahr weiter sinken. Besonders betroffen sind gebrauchte Wohnungen. Am stabilsten halten sich noch die Preise für neue Wohnhäuser“, sagt Michael Kiefer, Leiter der Immobilienbewertung von Immobilienscout24. Zur Eile besteht also kein Anlass.

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