Immobilien: Raus aus dem teuren Kredit

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Immobilien: Raus aus dem teuren Kredit

von Niklas Hoyer

Viele Immobilieneigentümer ärgern sich darüber, deutlich mehr als die aktuellen Zinsen zu zahlen. Wie die Flucht aus dem teuren Kredit gelingt.

Die Zinsen für Immobilienkredite sind günstig wie nie? Mag ja sein. Doch was haben Immobilieneigentümer davon, die ihren Kredit schon vor einigen Jahren aufgenommen haben? Sie müssen nun durchhalten und bis zum Vertragsende die hohen Zinsen zahlen. Wirklich? Manch Immobilieneigentümer kann seinem teuren Kredit entfliehen. In der Praxis besteht in einigen Fällen die Möglichkeit, den Altkredit zu kündigen und einen neuen, günstigeren Kredit abzuschließen.

Noch vor fünf Jahren forderten Banken von Kreditkunden bei gutem Einkommen etwa fünf Prozent Zins pro Jahr, wenn der Kredit zehn Jahre lang laufen sollte. Heute können sich die Immobilienkäufer von gestern zwar darüber freuen, dass die Kaufpreise in den meisten deutschen Städten stark gestiegen sind. Ihr Kredit hingegen ist viel teurer, als es ein neuer Kredit wäre. Für zehnjährige Darlehen müssten die Käufer heute unter drei Prozent pro Jahr nur etwa halb so viel einplanen.

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Wir zeigen, wie der Wechsel vom teuren Altkredit auf den günstigen Neukredit gelingen kann.

Fluchtmöglichkeit nach zehn Jahren

Haben sich Käufer einen - vermeintlich - günstigen Immobilienkredit besonders lang gesichert, also zum Beispiel für 15 oder 20 Jahre, kommen sie auf jeden Fall vorzeitig aus dem Kredit. Nach zehn Jahren haben Kreditkunden ein gesetzlich festgeschriebenes Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist. Zu diesem Zeitpunkt können sie den Kredit kündigen, die Bank darf keine Entschädigung für den entgangenen Gewinn (Vorfälligkeitsentschädigung) erheben. Hinweis: Die Kündigung ist erst nach Ablauf von zehn Jahren möglich.

Tatsächlich kommen die Kreditnehmer aufgrund der Kündigungsfrist also frühestens nach 10,5 Jahren aus dem Kredit. Bleiben allerdings noch einige Jahre bis zum Erreichen der Zehn-Jahres-Grenze ist diese Kündigungsoption ein schwacher Trost.

Die besten Zinsangebote für Immobilienkäufer

  • Finanzierungsfall, Eigenkapital, Quelle

    Nachfolgend die Hypothekenzinsen auf Grundlage eines Kaufpreises von 300.000 Euro. Das Darlehen beträgt 210.000 Euro, also 70 Prozent der Finanzierung, mit zwei anfänglichen Tilgungen; das Darlehen wird zu 100 Prozent ausgezahlt.

    Quelle: FMH-Finanzberatung Stand 10.Juli 2012

  • 10 Jahre Zinsbindung

    DTW-Immobilienfinanzierung: Nominalzins 2,59 Prozent, Effektivzins 2,62 Prozent

    ACCEDO: Nominalzins 2,59 Prozent, Effektivzins 2,62 Prozent

    Enderlein: Nominalzins 2,59 Prozent, Effektivzins 2,62 Prozent

    Creditweb: Nominalzins 2,61 Prozent, Effektivzins 2,64 Prozent

    HKB Bank: Nominalzins 2,61 Prozent, Effektivzins 2,64 Prozent

    Interhyp: Nominalzins 2,59 Prozent, Effektivzins 2,62 Prozent

    Dr. Klein: Nominalzins 2,62 Prozent, Effektivzins 2,65 Prozent

    comdirect bank: Nominalzins 2,59 Prozent, Effektivzins 2,62 Prozent

    HypothekenDiscount: Nominalzins 2,59 Prozent, Effektivzins 2,62 Prozent

    HypoVereinsbank: Nominalzins 2,62 Prozent, Effektivzins 2,65 Prozent

  • 15 Jahre Zinsbindung

    DTW-Immobilienfinanzierung: Nominalzins 2,96 Prozent, Effektivzins 3,00 Prozent

    ACCEDO: Nominalzins 2,96 Prozent, Effektivzins 3,00 Prozent

    Enderlein: Nominalzins 2,96 Prozent, Effektivzins 3,00 Prozent

    Creditweb: Nominalzins 2,96 Prozent, Effektivzins 3,00 Prozent

    HKB Bank: Nominalzins 2,96 Prozent, Effektivzins 3,00 Prozent

    Interhyp: Nominalzins 2,97 Prozent, Effektivzins 3,01 Prozent

    Dr. Klein: Nominalzins 2,97 Prozent, Effektivzins 3,01 Prozent

    comdirect Bank: Nominalzins 2,97 Prozent, Effektivzins 3,01 Prozent

    HypothekenDiscount: Nominalzins 2,98 Prozent, Effektivzins 3,02 Prozent

    HypoVereinsbank: Nominalzins 2,98 Prozent, Effektivzins 3,02 Prozent

  • 20 Jahre Zinsbindung

    DTW-Immobilienfinanzierung: Nominalzins 3,08 Prozent, Effektivzins 3,12 Prozent

    ACCEDO: Nominalzins 3,08 Prozent, Effektivzins 3,12 Prozent

    Enderlein: Nominalzins 3,08 Prozent, Effektivzins 3,12 Prozent

    Creditweb: Nominalzins 3,08 Prozent, Effektivzins 3,12 Prozent

    HKB Bank: Nominalzins 3,18 Prozent, Effektivzins 3,24 Prozent

    Interhyp: Nominalzins 3,18 Prozent, Effektivzins 3,24 Prozent

    Dr. Klein: Nominalzins 3,18 Prozent, Effektivzins 3,24 Prozent

    comdirect bank: Nominalzins 3,21 Prozent, Effektivzins 3,26 Prozent

    HypothekenDiscount: Nominalzins 3,18 Prozent, Effektivzins 3,24 Prozent

    HypoVereinsbank: Nominalzins 3,18 Prozent, Effektivzins 3,24 Prozent

  • Mittelwerte

    Mittelwerte aus 66 Anbietern:

    Effektivzins bei 10 Jahren Festverzinsung: 2,78 Prozent

    Effektivzins bei 15 Jahren Festverzinsung: 3,24 Prozent

    Effektivzins bei 20 Jahren Festverzinsung: 3,35 Prozent

Widerrufen und neu abschließen

In einigen Fällen kann ein Fehler der Bank den Kunden nachträglich helfen. Zum Hintergrund: Schließen Bank und Kunde einen Kreditvertrag ab, muss die Bank den Kunden darüber informieren, dass er diesen Vertrag widerrufen kann. Sie weist ihn mit der sogenannten Widerrufsbelehrung darauf hin, wie das geht und wie lang es möglich ist. "Viele der komplizierten Belehrungen sind jedoch falsch", sagt Mathias Corzelius, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht bei der Kanzlei Göddecke.

Häufig bleibe unklar, wann die zweiwöchige Frist - während der ein Widerruf möglich ist - zu laufen beginne. Die Folge: "Die Frist beginnt dann gar nicht, Kunden kommen gegebenenfalls auch nach Jahren noch aus dem Vertrag heraus", sagt Corzelius.

Fehlerhafte Belehrungen erkennen Kreditkunden zum Beispiel an falschen Fristen (etwa eine Woche statt der vorgeschriebenen zwei Wochen) oder an der Formulierung, dass die Frist für den Widerruf "frühestens mit Erhalt dieser Belehrung" beginne. Der Bundesgerichtshof hatte diese Formulierung nämlich schon 2012 für unklar und damit unwirksam erklärt (III ZR 83/11).

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