Es ist das gleiche Übel wie bei so manchem Makler: Jeder Hallodri kann sich frei von Sachkenntnis Immobilienverwalter nennen und gerade in Zeiten des Immobilienbooms viel Geld für schlechte Dienste fordern. Es gibt noch immer keine ernstzunehmenden gesetzlichen Zulassungsbeschränkungen oder Vorgaben zum Qualifikationsnachweis. Schlimmstenfalls richten diese schwarzen Schafe auch noch finanziellen Schaden bei Besitzern von Eigentumswohnung an. Da kommt etwas zusammen bei geschätzten neun Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland.
Die häufigsten Fehlerquellen schlechter Verwalter ermittelte nun der Dachverband der Deutschen Immobilienverwalter (DDIV). Der Branchenverband, fordert für Verwalter schon länger höhere Eintrittsqualifikationen, eine gesetzliche Berufszulassungsregelung und eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer.
Der meiste Ärger entsteht laut der Umfrage unter Hausverwaltern durch unkorrekte Buchführung (76 Prozent), Instandhaltungs- und Sanierungsstau (75 Prozent), nicht umgesetzte Beschlüsse der Eigentümer (68 Prozent), die Missachtung gesetzlicher Auflagen (57 Prozent). Auch dabei: juristisch fehlerhafte Beschlussfassung (52 Prozent), fehlende Abrechnungen (48 Prozent) und Mängel bei der Beschlusssammlung (35 Prozent). Eine Liste des Grauens, erst recht für Immobilienkäufer, die sich erstmals für Wohneigentum entschieden und über all die Finanzierungs- und Baufragen die Qualität der Hausverwaltung aus den Augen verloren haben.
Die DDIV-Sprecherin Franziska Weber warnt: „Die Wohnungseigentümer kostet die fehlerhafte Verwaltung ihrer Immobilie jährlich bis zu 25 Millionen Euro.“ Hinzu kämen rund 55 Millionen Euro, die neu eingesetzte Verwaltungen für die Aufarbeitung der Fehler ihrer Vorgänger in Rechnung stellen müssten, aber von denen doch nur 30 Prozent erstattet bekämen. Am Ende dürften auch diese Ausfälle über eine höhere Grundvergütungsforderung bei den Eigentümern landen.
Die Mitgliedsunternehmen des Verbands gaben an, dass in 94 Prozent aller Fälle Schadenersatzforderungen an ihre Vorgänger gestellt wurden.
Verwalter muss Wert der Immobilie erhalten
Die Crux: Sobald ein Haus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, kommen die neuen Eigentümer – so nicht jemand in den eigenen Reihen über profunde Sachkenntnis und die Zwangsgemeinschaft über Grundeinigkeit verfügt – nicht drum herum, eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen. Denn ein Verwalter ist schlicht gesetzliche Vorschrift.
Für den gibt es viel zu tun am Bau. Das oberste Ziel: Der Wert der Immobilie muss erhalten bleiben. Im Tagesgeschäft heißt das: Bauschäden klären, Handwerker organisieren, streitende Mieter und Eigentümer befrieden, Nebenkosten abrechnen, Eigentümerversammlungen organisieren, Fristen einhalten – und das Ganze in der Regel gleichzeitig für mehrere Objekte. Überblick, Organisationsgeschick, psychologisches Feingefühl sowie betriebswirtschaftliche, technische und rechtliche Kenntnisse sollten also in besonderem Maße vorhanden sein.
Das hat auch die Bundesregierung erkannt und legte 2016 einen Gesetzentwurf vor, der nun am Mittwoch im Bundestag diskutiert werden soll. Sein bescheidenes Ziel: die Grundqualifikationen für gewerbetreibende Hausverwalter definieren, Haftpflichtversicherung fordern und den Verbraucherschutz für Mieter und Eigentümer erhöhen.
Das wäre ein Anfang. Ein weiteres Problem löst es jedoch noch nicht: Für wechselwillige Eigentümergemeinschaften ist es mittlerweile schwierig, überhaupt einen neuen Anbieter zu finden. Oder sie zahlen ihm noch mehr als marktüblich.
Mehr als 50 Prozent der vom Verband befragten Verwaltungen reagieren gar nicht auf Anfragen von Eigentümergemeinschaften. Als Grund gaben 74 Prozent an, Eigentümergemeinschaften machten zu viel Ärger. 66 Prozent war die angebotene Immobilie zu klein. 63 Prozent erklärten, sie verdienten mit der Verwaltung zu wenig. Knapp 34 Prozent der Unternehmen lehnen ab, weil unqualifizierte Vorverwaltungen zu viel Ärger hinterlassen haben.
Eigentümergemeinschaften, die eine neue Verwaltung suchen, finden auf der Internetseite des Verbands privater Bauherren nützliche Hilfe. Dort lässt sich eine siebenseitige Verwaltercheckliste kostenlos herunterladen. Die liefert praxisbezogene Hinweise auf die Qualität einer Hausverwaltung unter den Stichworten Auswahl, Vertragsgestaltung, kaufmännische Geschäftsführung, Finanz- und Vermögensverwaltung sowie technisches Wissen.
