Die Vorreiter heißen Aachen und Bottrop: In beiden Städten müssen Hausbesitzer dafür zahlen, dass sie eine Hausnummer erhalten. Aachen nimmt 20 Euro, Bottrop 50. Anderenorts will man ihnen nacheifern; Krefeld plant eine Gebühr von 50 Euro, die rund 36 000 Euro im Jahr in die leere Stadtkasse spülen würde.
Das zeigt: Wenn Kommunen Geld brauchen, geraten oft zuerst die Immobilieneigentümer ins Visier. Anders als beispielsweise Firmenbesitzer können sie ihr Eigentum nicht in andere Regionen verlagern. Vor allem in drei Bereichen ist die Belastung in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen:
- Fast alle Bundesländer haben in den vergangenen Jahren die Grunderwerbsteuer deutlich erhöht – jüngst Brandenburg: Am 1. Juli ist die Abgabe dort von 5 auf 6,5 Prozent gestiegen (siehe Tabelle). Im Schnitt liegt der Satz nun bei 5,3 Prozent – 2006 waren es noch einheitlich 3,5 Prozent.
- Zudem steigt vielerorts die Grundsteuer. Der „Hebesatz“ wurde in einigen Städten deutlich nach oben geschraubt, zum Beispiel in Gießen (+60 Prozent) oder Bonn (+28 Prozent). Eigentümer zahlen hier Hunderte Euro mehr im Jahr – wie viel genau, hängt von der Grundstücksgröße ab.
Und es droht ein weiterer Anstieg: Nach dem Willen der Länder soll sich die Steuer künftig an aktuellen statt an alten Marktwerten orientieren. Details sind noch offen (siehe Kasten Seite 74). Noch beteuern sie, dass dies durch eine neue Rechenmethode ausgeglichen werden und nicht zu höheren Belastungen führen soll.
- Gesetze und neue Auflagen wie Mietpreisbremse oder strenge Bauordnungen kommen hinzu. So sind in Baden-Württemberg seit dem Frühjahr bei vielen Neubauten Fahrradstellplätze und Barrierefreiheit vorgeschrieben.
Laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft sind die Baukosten durch energetische Anforderungen und kommunale Auflagen seit 2000 bereits um 260 Euro pro Quadratmeter gestiegen.
Immerhin: Wehrlos stehen Eigentümer der Entwicklung nicht gegenüber. Wer geschickt agiert, kann Steuererhöhungen ins Leere laufen lassen oder sich das Geld an anderer Stelle zurückholen. Wir stellen mehrere Strategien vor.
Grunderwerbsteuer 2018 in den Bundesländern
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Berlin und Hessen.
Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt.
Hamburg.
Bayern und Sachsen.
Tipp 1: Grunderwerbsteuer reduzieren
Alles, was kein „wesentlicher Gebäudebestandteil“ ist, kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden – und unterliegt dann nicht der bis zu 6,5-prozentigen Grunderwerbsteuer. „Als steuerfreies Inventar gelten zum Beispiel Einbauküchen, Möbel, Markisen oder Saunen“, sagt Nico Schley, Experte für Steuerrecht bei der Kanzlei Osborne Clarke in Köln. Auch Gartenhäuser sind begünstigt, solange sie nicht mit Betonfundamenten verankert sind. Hinzu kommen Fotovoltaikanlagen, solange sie nicht ins Dach integriert sind.
Probleme kann es bei den Solaranlagen geben, wenn der Strom überwiegend selbst verbraucht und nicht ins öffentliche Netz eingespeist wird. „Dann könnten die Beamten die Anlage als wesentlichen Gebäudebestandteil einstufen“, warnt Steuerberater Wolfram Vogel von der Kanzlei HLB Stückmann und Partner in Bielefeld. Einen Präzedenzfall dazu gebe es bislang aber nicht.
Vorsicht bei Steuersparmodellen
Trotz der Abgrenzungsprobleme im Detail zeigen die Beispiele: Die Liste der geeigneten Gegenstände ist lang. Wer gezielt sucht, kann seine Steuerlast leicht um mehrere Hundert Euro oder gar einen vierstelligen Betrag senken. Ist das Inventar 20.000 Euro wert, beträgt die Ersparnis bei 6,5 Prozent Steuer immerhin 1300 Euro.
Und es besteht Spielraum, den Kaufpreis fürs Inventar großzügig anzusetzen – und den der Immobilie zu reduzieren. Immobilienkäufer sollten es aber nicht übertreiben, sich an den jeweiligen Anschaffungskosten orientieren und altersabhängige Abschläge vornehmen, rät Steuerberater Schley von Osborne Clarke.
Vorsicht ist bei vermeintlichen Steuersparmodellen geboten, bei denen zum Beispiel Grundstückskauf und Rohbau in einem Vertrag, der Innenausbau in einem anderen Vertrag geregelt wird. Stimmen sich Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen dabei eng ab, berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer trotz der separaten Verträge auf die Gesamtsumme (Bundesfinanzhof, II R 9/14). Profi-Investoren umgehen die Grunderwerbsteuer oft, indem Immobilien in Gesellschaften verschoben werden. Wechseln dann maximal 94,9 Prozent der Anteile an dieser Gesellschaft den Eigentümer, fällt dabei keine Grunderwerbsteuer an. Der Gesetzgeber hat zwar versucht, dem Trick einen Riegel vorzuschieben. Doch Steuerberater sehen genügend Schlupflöcher; laut Steuerberatungsgesellschaft Rödl & Partner besteht „noch erhebliches Gestaltungspotenzial“.
Tipp 2: Steuern sparen als Vermieter
Sobald Hauskäufer eingezogen sind, bleiben nur noch wenige Sparoptionen. Immerhin können sie 20 Prozent der Lohnkosten, die Handwerker für Renovierungsarbeiten am Haus in Rechnung stellen, von ihrer Steuerlast abziehen – maximal 1200 Euro im Jahr.
Mehr Spielraum haben Vermieter. „Sie dürfen Ausgaben für die Instandsetzung und Modernisierung ihrer Immobilie in voller Höhe geltend machen – es sei denn, sie zählen zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten“, sagt Vogel von HLB. Sei dies der Fall, würden sie dem Bau- oder Kaufpreis zugeschlagen.
Steuervorteile für Mieter und Vermieter
Vermieter sollten alle Kosten, die sich auf den Mieter umlegen lassen, in die Nebenkostenabrechnung einfließen lassen. Was sich nicht umlegen lässt, etwa die Schuldzinsen für das Mietshaus, können sie steuerlich geltend machen. Wie viel der Käufer an Steuern weniger zahlt, hängt unter anderem von der Höhe des persönlichen Steuersatzes ab.
Wer vermietet, kann Bauzinsen als Werbungskosten von der Steuer absetzen (siehe Musterrechnung). Trotz des Steuerabzugs ist es nicht sinnvoll, mehr Fremdkapital aufzunehmen als unbedingt nötig, denn der Steuerzahler spart in der Regel weniger als die Hälfte der Zinsen.
Vermietete Wohnimmobilien werden steuerlich um zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben (Baujahr vor 1924: 2,5 Prozent). Die Abschreibungen dürfen mit den Mieteinnahmen verrechnet werden.
Bei leer stehenden Mietwohnungen lässt sich die Grundsteuer drücken, wenn mehr als 50 Prozent der Mieterträge wegbrechen. Die Grundsteuer verringert sich dann um ein Viertel. Steht die Immobilie komplett leer, erlässt das Finanzamt die Hälfte der Steuern. Wer seine Grundsteuer wegen fehlender Mieteinnahmen mindern will, muss bis Ende März des Folgejahres einen Antrag stellen.
Wer eine Immobilie kauft, zahlt auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer. Das gilt auch für unbebaute Grundstücke. Sind der Kauf des Grundstücks und der Bau des Hauses in einem Vertrag geregelt, etwa beim Kauf von einem Bauträger, fällt die Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Haus an. Wird der Bauvertrag später vereinbart, bleibt das Haus steuerfrei.
Mieter können ihre Steuerschuld um 20 Prozent des Arbeitslohns von Handwerkern, maximal um 1200 Euro pro Jahr, mindern. Damit lohnt es sich, Handwerkerrechnungen bis 6000 Euro pro Jahr beim Finanzamt einzureichen. Bei haushaltsnahen Dienstleistungen, also etwa der legal angemeldeten Putzfrau oder dem Gärtner, können Mieter zusätzlich maximal 4000 Euro Kosten von der Steuerschuld abziehen.
| Immobilie¹ | Betrag (in Euro) |
| Kaufpreis | 255.000 |
| Kauf-Nebenkosten (16 Prozent)² | 40.800 |
| Summe | 295.800 |
| davon entfallen auf | |
| Gebäude (90 Prozent)³ | 266.220 |
| Grundstück (10 Prozent) | 29.580 |
| Finanzierung | |
| Darlehen (70 Prozent der Gesamtkosten, Rest ist Eigenkapital) | 207.060 |
| jährlicher Zins (nominal in Prozent, 15 Jahre fest)⁴ | 2,5 |
| jährliche Tilgung (in Prozent) | 2,0 |
| Schuldzinsen im ersten Jahr | 5129 |
| Mieteinnahmen | |
| Jahreskaltmiete (12 x 637,87 Euro) | 7654 |
| Werbungskosten | |
| Jährliche Abschreibung auf Gebäude (2,5 Prozent)⁵ | 6655 |
| + Schuldzinsen im ersten Jahr | 5129 |
| + nicht umlagefähige Kosten⁶ | 3360 |
| = Summe Werbungskosten | 15.144 |
| Mieteinnahmen – Werbungskosten = steuerlich absetzbare Mietverluste | –7490 |
| Steuerersparnis durch Verlust aus Vermietung⁷ | 3319 |
¹ in Berlin-Charlottenburg, 105 Quadratmeter, Baujahr 1918
²Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch;
³Abschreibungen nur auf Gebäude möglich;
⁴Annuitätendarlehen, nach Zinsbindung liegt der Zins bei 6,0 Prozent;
⁵höhere Abschreibung weil Baujahr vor 1924;
⁶z. B. Instandhaltungsrücklage und Verwaltung;
⁷Bruttojahreseinkommen 80 000 Euro, ledig, Steuersatz 42 Prozent plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag;
Quelle: Immoscout24, Ecovis
Die Folge: Vermieter dürfen die Ausgaben dann nicht sofort steuermindernd von ihren Mieteinnahmen abziehen, sondern müssen sie über 50 Jahre mit je zwei Prozent abschreiben (bei Baujahren vor 1925: 40 Jahre, 2,5 Prozent). Renovierungskosten von 20 000 Euro würden sich so pro Jahr mit gerade mal 400 Euro bemerkbar machen.
Das zeigt eindrucksvoll, wie ärgerlich es ist, wenn das Finanzamt Ausgaben als „anschaffungsnahen Aufwand“ einstuft.
Aber wann können die Beamten das machen? „Wenn die Netto-Ausgaben – also ohne Umsatzsteuer – für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren die Schwelle von 15 Prozent des Kaufpreises des Gebäudes – ohne Grund und Boden – überschreiten, gelten sie in voller Höhe als Anschaffungskosten“, sagt Vogel.
Profis zahlen meist gar keine Grunderwerbsteuer
Wer alles auf einen Schlag geltend machen will, muss also unter der 15-Prozent-Grenze bleiben. Insofern kann es sinnvoll sein, nicht direkt nach dem Kauf einer Immobilie das komplette geplante Renovierungsprogramm abzuspulen.
Vorsicht: Die Drei-Jahres-Frist beginnt nicht mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag, sondern mit der Übergabe. Unbedenklich sind in dieser Phase lediglich klassische Schönheitsreparaturen, etwa Tapezieren und Streichen. Solange das nicht im Rahmen einer größeren Renovierung erledigt wird, darf das Finanzamt die Ausgaben nicht bei der Berechnung der 15-Prozent-Grenze berücksichtigen.
Wer alles richtig macht und drunter bleibt, darf sich oft über hohe Steuervorteile freuen. Wenn Vermieter im ersten Jahr die gesamten Renovierungskosten – und darüber hinaus Zinsen, die sie für den Immobilienkredit zahlen sowie die Abschreibungen auf den Kaufpreis – von ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen, entsteht meist ein ansehnlicher „Vermietungsverlust“. Den dürfen sie steuerlich von ihren Einkünften abziehen.
Besonders hoch fällt das Minus aus, wenn Vermieter zum Vorzugspreis an Angehörige vermieten – etwa die Kinder. „Allerdings müssen sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnen, damit das Finanzamt Renovierungskosten akzeptiert“, sagt Vogel.
Eine weitere beliebte Option, Steuervorteile zu maximieren: Wer ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung kauft, kann zwei Kredite aufnehmen – einen für die Wohnung und einen für den Rest. „Käufer sollten dann das gesamte Eigenkapital in den Kredit für die restliche Immobilie stecken“, rät Vogel. So entfällt ein höherer Anteil der Zinslast auf die Wohnung – und kann steuermindernd abgezogen werden.
Tipp 3 Günstig finanzieren mit Staatshilfe
Einen Steuerbonus für energetische Sanierungen wird es vorerst nicht geben. Entsprechende Pläne haben die Großkoalitionäre im Frühjahr auf Eis gelegt. Wer seine Immobilie dämmen will, kann den Staat trotzdem an den Kosten beteiligen. Denn die Staatsbank KfW lockt mit günstigen Krediten oder Zuschüssen – und hat die Konditionen bei einigen Programmen am 1. August noch mal verbessert.
Wer „Wohnraum sanieren oder sanierten Wohnraum kaufen will“, kann sich bis zu 50.000 Euro zum Effektivzins von 0,75 Prozent leihen (Zinsbindung: 10 Jahre). Bei einem „KfW-Effizienzhaus“ sind sogar 100 000 Euro sowie Tilgungszuschüsse von bis zu 27,5 Prozent der Kreditsumme drin. Die Voraussetzungen für hohe Zuschüsse sind jedoch streng und bei Bestandsimmobilien oft schwer umzusetzen.
Wer energieeffizient baut oder einen Neubau kauft, bekommt Kredite für 0,75 oder 1,0 Prozent effektiv – je nachdem, welchen Standard er einhält (Zinsbindung: zehn Jahre). Selbst der höhere Satz ist noch deutlich günstiger als das, was Banken bieten: Laut FMH Finanzberatung sind für Hypothekenkredite mit zehnjähriger Laufzeit derzeit im Schnitt 1,7 Prozent fällig.
Zusätzliche Kredite gibt’s beispielsweise für Fotovoltaikanlagen, Energiespeicher oder altersgerechte Umbauten (ab 1,21 Prozent effektiv). Eigentümer, die keinen Kredit brauchen, können sich bis zu 30 Prozent der Sanierungskosten von der KfW in Form eines Investitionszuschusses erstatten lassen (maximal 30.000 Euro).
Doch Vorsicht: Die KfW ist behäbig. Bis sie grünes Licht gibt, können Wochen ins Land gehen – und vorher dürfen die Handwerker nicht anfangen. Gerade Käufer, die sanieren und schnell einziehen wollen, sollten Kredite früh beantragen. Sonst zahlen sie womöglich an anderer Stelle drauf – etwa, weil sie länger Miete für ihre alte Wohnung zahlen.
