Immobilien: So holen sich Hausbesitzer Steuern und Gebühren zurück

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Immobilien: So holen sich Hausbesitzer Steuern und Gebühren zurück

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50 Euro verlangt die Stadt Bottrop für eine neue Hausnummer.

von Daniel Schönwitz und Niklas Hoyer

Die Steuern und Gebühren auf Immobilien, wie etwa Grunderwerbsteuer und Grundsteuer, steigen vielerorts. Mit welchen Strategien Eigentümer und Vermieter sich Geld vom Staat zurückholen.

Die Vorreiter heißen Aachen und Bottrop: In beiden Städten müssen Hausbesitzer dafür zahlen, dass sie eine Hausnummer erhalten. Aachen nimmt 20 Euro, Bottrop 50. Anderenorts will man ihnen nacheifern; Krefeld plant eine Gebühr von 50 Euro, die rund 36 000 Euro im Jahr in die leere Stadtkasse spülen würde.

Das zeigt: Wenn Kommunen Geld brauchen, geraten oft zuerst die Immobilieneigentümer ins Visier. Anders als beispielsweise Firmenbesitzer können sie ihr Eigentum nicht in andere Regionen verlagern. Vor allem in drei Bereichen ist die Belastung in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen:

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  • Fast alle Bundesländer haben in den vergangenen Jahren die Grunderwerbsteuer deutlich erhöht – jüngst Brandenburg: Am 1. Juli ist die Abgabe dort von 5 auf 6,5 Prozent gestiegen (siehe Tabelle). Im Schnitt liegt der Satz nun bei 5,3 Prozent – 2006 waren es noch einheitlich 3,5 Prozent.
  • Zudem steigt vielerorts die Grundsteuer. Der „Hebesatz“ wurde in einigen Städten deutlich nach oben geschraubt, zum Beispiel in Gießen (+60 Prozent) oder Bonn (+28 Prozent). Eigentümer zahlen hier Hunderte Euro mehr im Jahr – wie viel genau, hängt von der Grundstücksgröße ab.

Und es droht ein weiterer Anstieg: Nach dem Willen der Länder soll sich die Steuer künftig an aktuellen statt an alten Marktwerten orientieren. Details sind noch offen (siehe Kasten Seite 74). Noch beteuern sie, dass dies durch eine neue Rechenmethode ausgeglichen werden und nicht zu höheren Belastungen führen soll.

  • Gesetze und neue Auflagen wie Mietpreisbremse oder strenge Bauordnungen kommen hinzu. So sind in Baden-Württemberg seit dem Frühjahr bei vielen Neubauten Fahrradstellplätze und Barrierefreiheit vorgeschrieben.

Laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft sind die Baukosten durch energetische Anforderungen und kommunale Auflagen seit 2000 bereits um 260 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Immerhin: Wehrlos stehen Eigentümer der Entwicklung nicht gegenüber. Wer geschickt agiert, kann Steuererhöhungen ins Leere laufen lassen oder sich das Geld an anderer Stelle zurückholen. Wir stellen mehrere Strategien vor.

Grunderwerbsteuer 2015 in den Bundesländern

  • 6,5 Prozent in...

    Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein

  • 6,0 Prozent in...

    Berlin und Hessen.

  • 5,0 Prozent in...

    Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen.

  • 4,5 Prozent in...

    Hamburg.

  • 3,5 Prozent in...

    Bayern und Sachsen.

Tipp 1: Grunderwerbsteuer reduzieren

Alles, was kein „wesentlicher Gebäudebestandteil“ ist, kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden – und unterliegt dann nicht der bis zu 6,5-prozentigen Grunderwerbsteuer. „Als steuerfreies Inventar gelten zum Beispiel Einbauküchen, Möbel, Markisen oder Saunen“, sagt Nico Schley, Experte für Steuerrecht bei der Kanzlei Osborne Clarke in Köln. Auch Gartenhäuser sind begünstigt, solange sie nicht mit Betonfundamenten verankert sind. Hinzu kommen Fotovoltaikanlagen, solange sie nicht ins Dach integriert sind.

Probleme kann es bei den Solaranlagen geben, wenn der Strom überwiegend selbst verbraucht und nicht ins öffentliche Netz eingespeist wird. „Dann könnten die Beamten die Anlage als wesentlichen Gebäudebestandteil einstufen“, warnt Steuerberater Wolfram Vogel von der Kanzlei HLB Stückmann und Partner in Bielefeld. Einen Präzedenzfall dazu gebe es bislang aber nicht.

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