Immobilien sind bei privaten Erbschaften oft der größte Vermögenswert. Für nahe Angehörige gibt es hohe Freibeträge. Bei Kindern sind es beispielsweise 400.000 Euro. Für ein Familienheim müssen nahe Angehörige sogar unabhängig von Freibeträgen meist keine Erbschaftsteuer zahlen, da hier eine gesetzliche Ausnahme greift.
Um eine Immobilie im Familienbesitz komplett steuerfrei zu übertragen, sollten alte und neue Eigentümer jedoch einige Regeln beachten: So muss das Haus vom Verstorbenen selbst bewohnt worden sein. Auch der Erbe muss es als Wohnsitz nutzen und wenigstens zehn Jahre lang bleiben. Nur wenn er aus zwingenden Gründen daran gehindert ist, etwa bei Pflegebedürftigkeit, bleibt es trotz Auszugs bei der Steuerfreiheit. Können Kinder nur gelegentlich vor Ort sein, haben sie wohl keinen Anspruch auf die Steuerbefreiung.
In einem aktuellen Fall hatte eine Frau von ihrem Vater ein Einfamilienhaus geerbt. In dem Haus lebte weiterhin dessen Witwe. Die Tochter des verstorbenen Eigentümers hatte im Haus ein eigenes Zimmer, das sie zeitweise für Übernachtungen nutzte. Das reiche nicht für eine Steuerbefreiung, entschied das Hessische Finanzgericht (1 K 118/15). Die Revision beim Bundesfinanzhof läuft (II R 32/15).
Wird eine Immobilie von Eltern an Kinder übertragen, gilt die Steuerbefreiung für maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche. Sind die vererbte Wohnung oder das vererbte Haus größer, müssen Erben anteilig Erbschaftsteuer zahlen. Beim Übertrag unter Ehepartnern gilt diese Beschränkung nicht: Sie können ein Familienheim unabhängig von Größe oder Wert steuerfrei vererben.
Schneller Einzug geboten
Sowohl Ehepartner als auch Kinder profitieren nur, wenn sie wirklich unverzüglich einziehen, das heißt spätestens sechs Monate nachdem sie die Immobilie geerbt haben. Zieht sich der Umzug länger hin, muss der Erbe dem Finanzamt plausible Gründe nennen, beispielsweise eine langwierige Aufteilung des Erbes. Allerdings müssen die Erben dann wenigstens innerhalb von sechs Monaten, nachdem das Erbe angefallen ist, mit dem Aufteilen des Vermögens begonnen haben.
Fällt einem Erben nach dem Aufteilen des Vermögens eine Immobilie komplett zu, hat er Anspruch auf die volle Steuerbefreiung, auch wenn die Immobilie ursprünglich mehreren Erben zustehen sollte (Bundesfinanzhof, II R 39/13). Die Finanzrichter lehnten damit die Sicht des Finanzamtes ab. Es hatte in diesem Fall nur einen Teil der Immobilie – analog zum Anteil an der Erbengemeinschaft – steuerfrei stellen wollen.
Nachteilig ist es, wenn beim Tod eines Ehepartners das Familienheim bereits an die Kinder vererbt wird und der überlebende Gatte nur ein lebenslanges Wohnrecht erhält. Dieses Wohnrecht kann er dann nicht nach den Regeln für Familienheime steuerfrei erben, entschied der Bundesfinanzhof (2 R 45/12). Der Wert des Wohnrechts ist beim überlebenden Gatten erbschaftsteuerpflichtig. Dabei setzt das Finanzamt die ortsübliche Miete und seine statistische Restlebenserwartung an. Übersteigt das Erbe dann den Freibetrag (bei Ehepartnern 500.000 Euro), fällt wirklich Steuer an.
