Immer mehr Marktteilnehmer beäugen Investments in den Metropolen mittlerweile kritisch. „Auf Märkten wie München oder Hamburg sehen wir vergleichsweise nicht mehr so viele Entwicklungschancen“, sagt Einar Skjerven von der Skjerven Group. „Hier steigt das Risiko fallender Preise stetig, während es kaum noch Luft nach oben gibt“ Vor allem die Top-Lagen von Hamburg und München seien betroffen. Die Gruppe legt daher ihren Fokus derzeit vor allem auf Berlin.
Welche Lagen mit Vorsicht zu genießen sind, verraten die Immobilienprofis in der Umfrage von Handelsblatt Online. „Aus Erfahrung unserer Franchisenehmer können wir sagen, dass Gebiete wie Eppendorf oder Harvestehude in Hamburg, Schwabing in München und bestimmte Kiezlagen in Berlins Prenzlauer Berg Überhitzungstendenzen anzeigen“, erklärt etwa Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Baugeld-Vermittlers Dr. Klein. Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Asset Managers Dr. Lübke & Kelber nennt ebenfalls Beispiele. „Überhitzungstendenzen sehe ich in Berlin-Mitte, Prenzlauer Berg, dem Frankfurter Westend oder vereinzelten Stadtteilen im Zentrum von München und Hamburg“. Allesamt Trendviertel, in denen Käufer und Mieter wegen einer positiven kulturellen und sozialen Entwicklungen Schlange stehen. „Dort werden Preise erzielt, die häufig eher unwirtschaftlich sind“, sagt Jacke. „Solche Wohnungen sind eher für Liebhaber geeignet.“ Wie lange in solche Top-Lagen die Preise weiter steigen, steht in den Sternen. „Die aktuelle Preisentwicklung weist auch in diesen Gebieten im laufenden Jahr bereits eine geringere Dynamik auf“, sagt Manfred Binsfeld vom Analysehaus Feri.
Wo Kaufpreise und Mieten steigen
Die Rechnung ist einfach. Wenn die Nachfrage über dem Angebot liegt, steigen die Preise. Auf dem Immobilienmarkt kommt hinzu, dass die Kosten für Grund und Boden ebenfalls steigen, genauso wie die Baukosten. Die Folge sind steigende Kosten für die Mieter in den Metropolen. Egal ob die neue Regierung ihre Mietpreisbremse bald umsetzt oder nicht. Viele Zuzügler in den Städten üben sich deshalb in Bescheidenheit. „Wir sehen einen Trend zu Downsizing“, sagt Nils Olov Boback, Vorsitzender der Geschäftsführung des Projektentwicklers NCC Deutschland. „Mieter werden oftmals eine geringere Wohnfläche für eine attraktive Innenstadtlage in Kauf nehmen“.
Wer Platz braucht, zieht an den Stadtrand. „Es gibt eine Nachfrage nach bezahlbaren Wohnraum bei Familien im Umland von mittelgroßen Städten wie Potsdam, Heilbronn, Langen, Neuss“, sagt Boback. Beliebt seien Gegenden, die sowohl zentral liegen, gleichzeitig aber auch ruhig und grün sind - etwa im Speckgürtel der Städte. Der Trend dürfte sich in den nächsten Jahren verschärfen. Nach einer Prognose von Feri Eurorating dürften die Mieten in den Metropolen auch in den Jahren 2014 bis 2016 stärker steigen als in den kleineren Städten. In Frankfurt, München und Hamburg rechnet das Ratinghaus bei Bestand und Neubau mit einer Mietsteigerung von rund neun Prozent in den nächsten beiden Jahren. Schon jetzt zahlen Mieter dort im Schnitt zwischen 10,7 und 13,4 Euro pro Quadratmeter.
Und die Preise steigen weiter: In München rechnet Feri mit einem Anstieg bei Bestandswohnungen von 10,4 Prozent auf 3800 Euro pro Quadratmeter, in Hamburg soll es gar um 12,3 Prozent raufgehen auf rund 2420 Euro pro Quadratmeter.