Immobilien und die EnEV 2016: Was Sie die neuen Dämmvorschriften kosten

Die Flüchtlingskrise beschäftigte auch die Bauministerkonferenz in Dresden. Denn um die dauerhaft hier Lebenden unterzubringen, muss – das war allen klar - zügig günstiger Wohnraum geschaffen werden. Auf dem seit Jahren boomenden Immobilien- und knappen Wohnungsmarkt in Deutschland keine leichte Aufgabe. Und deshalb kamen Interessenvertreter der Wohnungswirtschaft schon im Vorfeld der Konferenz auf die Idee, die Bauvorschriften zu lockern und insbesondere auch die Verschärfung der energetischen Standards im Wohnungsbau durch die Energie-Einsparverordnung (EnEV) auszusetzen – in der Hoffnung, das würde den Wohnungsneubau ankurbeln.

Die Bauminister der Länder erteilten diesen Forderungen zur Freude von Klimaschützern und Umweltverbänden jedoch ein klare Absage: Die nächste Stufe der EnEV soll wie geplant kommen – und damit eine weitere Senkung des Energiebedarfs neugebauter Wohnhäuser um 25 Prozent bei der Anlagentechnik und eine um 20 Prozent verbesserte Wärmedämmung des Gebäudes.

Kleiner Hoffnungsschimmer für Dämmgegner: Die Bauminister der Länder sind sich einig, dass eine Neukonzeption von EnEV und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz nötig seien. „Wir sehen an dieser Stelle wirklich Handlungsbedarf“, sagte Markus Ulbig, Bauminister von Sachsen auf der Konferenz. „Stückwerk“ solle es aber nicht gegen, weshalb eine Fachgruppe von Bund und Ländern Vorschläge erarbeiten und einer Sonderkonferenz der Bauminister Mitte nächsten Jahres vorlegen soll.

Alte Heizkessel raus und dickere Wärmedämmung

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Dickere Dämmung, bessere Heiztechnik

Für Neubauten gilt mit der nächsten Stufe der EnEV, die ab dem 1. Januar 2016 greift, eine erneute Erhöhung der energetischen Anforderungen. So muss der Primärenergiebedarf der Anlagentechnik in Neubauten gegenüber den Grenzwerten der EnEV 2015 nochmals um 25 Prozent sinken, die Wärmeverluste der Gebäudehülle sind nochmals um rund 20 Prozent zu senken. Grundsätzlich ist dabei egal, durch welche Materialien und Technologien die Einsparung erzielt wird. Konkret müssen Bauteile mit einem niedrigeren Wärmeleitkoeffizienten verbaut werden, die Heizungstechnik benötigt in der Regel die Unterstützung durch regenerative Energiequellen, etwa durch eine Solaranlage zur Warmwassererzeugung. Bestandgebäude sind von den strengeren Vorschriften ausgenommen.

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Ein Mann bringt Dämmplatten an Quelle: dpa

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Dachräume müssen gedämmt werden:

Dachräume, die nicht beheizt werden, müssen Hausbesitzer bis Ende 2015 so dämmen, dass der Mindestwärmeschutz gewährleistet ist. Davon ausgenommen sind nur Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die in ihrer Immobilie mindestens seit 1. Februar 2002 selbst wohnen. In diesen Fällen greift die Dämmpflicht erst bei einem Wechsel des Eigentümers. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit, die Dämmung anzubringen. Die Dämmpflicht gilt für alle zugänglichen obersten Geschossdecken, unabhängig davon, ob sie begehbar sind oder nicht.

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Haus und Mann vor Heizkessel Quelle: dpa Picture-Alliance

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Austauschpflicht für alte Heizkessel:

Öl- und Gas-Standardheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen seit 1. Januar 2015 nicht mehr betrieben werden. Zunächst sind vor 1985 eingebaute Geräte auszutauschen. Eine Ausnahme gilt für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die diese schon am 1. Februar 2002 bewohnt haben. Sie dürfen die alten Kessel weiter betreiben. In allen anderen Fällen beschränkt sich die Pflicht zum Austausch auf Konstanttemperaturkessel üblicher Größe.

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Symbolbild zu Immobilienanzeigen Quelle: obs

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Energiekennwert im Inserat:

Ab dem 1. Mai 2015 müssen in Immobilienanzeigen für Wohngebäude sämtliche Pflichtangaben zur Energie-Effizienz gemacht werden. Andernfalls droht ein Bußgeld. Verkäufer und Vermieter müssen die im Foto aufgezählten Angaben machen. Wer einen Energieausweis hat, der nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde, muss darüber hinaus die darin aufgeführte Effizienzklasse veröffentlichen. Die Pflicht, die Daten anzugeben, gilt bereits seit 1. Mai 2014, Verstöße werden aber erst ab Mai 2015 geahndet.

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Jemand stellt die Temperatur an einer Heizung ein Quelle: dpa

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Effizienz-Label für Heizungen

Ab 26. September 2015 müssen erstmals Heizungen und Warmwasserbereiter im Handel ein Effizienzlabel tragen und Mindestanforderungen in Sachen Energieverbrauch erfüllen. Grund ist die europäische Ökodesignrichtlinie für Wärmeerzeuger. Sie gilt nicht für Lufterhitzer, sondern nur für Warmwasserpumpenheizungen bis 400 Kilowatt Wärmeleistung, die mit Gas, Öl oder Strom betrieben werden. Für alle Gerätekategorien gibt es dasselbe Label mit den Klassen A++ bis G und denselben Grenzwerten für den Verbrauch. Doch die Prüfbedingungen sind von Geräteart zu Geräteart unterschiedlich. Laut der Verbraucherzentrale NRW können Quervergleiche daher in die Irre führen.

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Meldepflicht für Warmwasser- und Heizwärmezähler:

Seit dem 1. Januar 2015 gilt für neue Warmwasser- und Heizwärmezähler, mit deren Daten die Abrechnung der Betriebskosten erstellt werden, eine Anzeigepflicht. Sowohl Hauseigentümer als auch Wohnungseigentümergemeinschaften müssen ein solches Gerät spätestens sechs Wochen, nachdem sie es in Betrieb genommen haben, melden. Dies wird bundesweit im Internet (www.eichamt.de) möglich sein und bei den jeweils für das Mess- und Eichwesen zuständigen Landesbehörden. Wer seinen Zähler nicht meldet, riskiert ein Bußgeld.

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Eine Frau vor einem Kaminofen Quelle: dpa Picture-Alliance

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Kaminöfen:

Strengere Vorgaben für Kaminöfen gelten seit 1. Januar 2015 für den Ausstoß von Staub und Kohlenmonoxid (CO). Waren bisher abhängig von der Geräteart 2,0 bis 2,5 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter Abgas zulässig, liegt der Wert für Neugeräte nun generell bei 1,25 Gramm. Der Grenzwert für Staub sinkt von 0,075 auf 0,040 Gramm je Kubikmeter. Diese Werte müssen im Rahmen der Typprüfung nachgewiesen werden, bevor ein Ofen auf den Markt gebracht wird.

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Was die EnEV ab 2016 fordert

Bei der Verschärfung der EnEV handelt es sich nicht um eine Neufassung, sondern um die planmäßige Umsetzung der EnEV aus dem Jahr 2014, die eine höhere Energieersparnis in Wohnneubauten ab dem 1. Januar 2016 vorsieht. Betroffen sind lediglich Neubauten. Wer am 1. Januar 2016 oder danach eine Baugenehmigung beantragt oder einen Neubau anzeigt, muss diese Höchstgrenzen für den Energiebedarf einhalten. Bei Bestandsgebäuden sollen die höheren Auflagen auch bei umfassende Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben an bestehenden Gebäuden nicht gelten, sondern es bleibt bei den Auflagen der EnEV 2014 ohne die verschärften Auflagen.

Ist eine Baumaßnahme nicht genehmigungspflichtig, sind bei Baubeginn ab dem Neujahrstag 2016 ebenfalls die Vorschriften der EnEV zu beachten. Bei einem laufenden Genehmigungsverfahren über den Jahreswechsel gelten die strengeren Regeln nur, wenn der Bauherr dies explizit wünscht, etwa um zu dokumentieren, dass er die EnEV-Standards von 2016 eingehalten hat.

Staatlicher Zuschuss zur Energieberatung

Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAFA)

Der Zuschuss wird auf Antrag des Energieberaters vom BAFA direkt an diesen gezahlt. Der Energieberater muss den Förderbetrag dem Kunden gutschreiben bzw. ihn vom Rechnungsbetrag abziehen. Gefördert wird nur die Energieberatung in Wohngebäuden.

Voraussetzungen

Zunächst muss der Berater die erforderliche Fachkunde verfügen. Über die geforderte Grundqualifikation (z. B: als Architekt, Ingenieur, Handwerker) hinaus muss er spezifische Fachkenntnisse im Rahmen einer Weiterbildung gemäß der BAFA-Richtlinien erworben haben. Außerdem muss er unabhängig sein. Das heißt, sowohl eigene wirtschaftliche Interessen als auch die eines Dritten müssen ausgeschlossen sein. Das gilt auch in Bezug auf den Immobilieneigentümer, zum Beispiel durch nahe Verwandtschaft. Der Energieberater muss zudem für sein Gutachten eine Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie vornehmen.

Förderhöhe

Für die Energieberatung vor Ort in einem Ein- oder Zweifamilienhaus zahlt die BAFA einen Zuschuss von 400 Euro, für Mehrfamilienhäuser gibt es 500 Euro. Wer sich darüber hinaus auch gleich zur Einsparung von Strom beraten lässt, erhält weitere 50 Euro Zuschuss. Auch Thermografien, also Aufnahmen mit der Wärmebildkamera zum Aufspüren von Wärmeverlusten in der Gebäudehülle, fördert das BAFA jede Aufnahme mit 25 Euro, für maximal vier Thermografien. Insgesamt darf die Förderung 50 Prozent der Beratungskosten (brutto) nicht übersteigen.

Kein Rechtsanspruch auf Förderung

Für die Zuschüsse zur Energieberatung stehen dem BAFA begrenzte Haushaltsmittel zur Verfügung. Sind sie erschöpft, bleibt die Förderung aus. Da der Energieberater den Zuschuss vor seiner Beratungstätigkeit beantragen muss, sind die Zusagen des BAFA immer unter Vorbehalt.

Wo finde ich einen förderberechtigten Energieberater?

Der bequemste Weg führt über die „Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes“ von der Deutschen Energieagentur (Dena). Sie ist über die Seiten des BAFA und über das Portal der Dena zu energieeffizienten Wohngebäuden erreichbar.

Leistungen des BAFA-Beraters

Der Berater erstellt für Sie ein energetisches Sanierungskonzept. Es umfasst den baulichen Wärmeschutz (Dämmung), die Anlagetechnik (Heizung, Warmwassererzeugung) sowie die Nutzung erneuerbarer Energien (z. B. Solarthermie, Biomasse). Am Ende seiner Begutachtung steht ein schriftlicher Bericht sowie ein erläuterndes Beratungsgespräch. Dem Bericht muss entnehmbar sein, mit welchen Sanierungsmaßnahmen auf ein energetischen Niveau bekommen, wie es auch die staatliche KfW-Bank mit vergünstigten Krediten fördert. Die Reihenfolge der Sanierungsschritte sollte den bauphysikalischen und wirtschaftlichen Erfordernissen entsprechen.

Im Einzelnen sieht die EnEV ab dem kommenden Jahr folgendes vor:

1. Primärenergiebedarf um ein Viertel senken

Der Energiebedarf aus nicht-regenerativen Energiequellen für Heizung, Warmwasser und Lüftung eines Wohngebäudes errechnet sich seit der EnEV 2014 anhand eines Referenzhauses, für das die Wärmedurchgangkoeffizienten der Bauteile, Anlagentechnik für Heizung und Warmwasserbereitung, Luftdichtheit oder Sonnenschutz genauer spezifiziert sind. Anhand dieser Spezifikationen kalkuliert der Bauplaner den Primärenergiebedarf eines virtuellen Referenzhauses mit identischer Quadratmeterzahl, Gebäudeform, Außenmaßen und Ausrichtung wie vom Bauherren gewünscht. Vom Energiebedarf des Referenzhauses muss der Planer dann ab 2016 ein Viertel abziehen, das heißt, er rechnet mit dem Faktor 0,75. Diesen Maximalwert darf der Neubau dann nicht mehr überschreiten.

Zusatzkosten für dickere Wärmedämmung der Immobilien

2. Wärmeschutz der Gebäudehülle

Fassade, Dach, Fenster und Bodenplatte eines Hauses sollten in der kalten Jahreszeit so wenig Wärme wie möglich nach außen entweichen lassen und dürfen auch nicht zu viel Hitze hereinlassen. Sonst muss viel geheizt oder im Sommer gekühlt werden, um den nötigen Wohnkomfort herzustellen. Die EnEV-Höchstwerte für 2016 schreiben vor, dass der Wärmeschutz der Gebäudehülle – also der oben genannten Gebäudeteile – gegenüber den Richtwerten von 2014 nochmals um 20 Prozent verbessert werden muss.

Auch hier gilt als Maßstab der Transmissionswärmeverlust des Referenzhauses, sowie der laut EnEV vorgegebene Höchstwert je nach Haustyp – etwa freistehend, einseitig angebaut. Entscheidend für den Bauherren ist der jeweilige Wärmedurchgangskoeffizent der Bauteile, auch U-Wert genannt. Je niedriger der U-Wert, umso weniger Wärme lässt das Bauteil nach außen entweichen.

Musterrechnung: Hier lohnt sich die Sanierung

Berechnungsgrundlagen

Zweifamilienhaus, 290 Quadratmeter (Baujahr 1925)

Bei hohem Verbrauch rechnen sich auch teure Maßnahmen. Beispiel Außenwände: Über die Fassade verlor das Haus 21.900 Kilowattstunden Wärme pro Jahr, nach Dämmung nur noch 5140, das spart in den nächsten 30 Jahren jährlich 1800 Euro Heizkosten. 50 Prozent der Dämmkosten von 21.300 Euro sind kreditfinanziert, das kostet jährlich 490 Euro Zins und Tilgung. Die Gesamtsanierung (alle fünf Maßnahmen) kostet 55.560 Euro und bringt 5110 Euro Ersparnis pro Jahr (6260 Euro Heizkostenersparnis – 1150 Euro Zinsen).

Vor der Sanierung

energetischer Zustand: sehr schlecht
Energiebedarf: 292 kWh/m² pro Jahr
Heizungsverbrauch: 74.870 kWh pro Jahr¹