Immobilien: Vermieter: Mehr vom Finanzamt

Immobilien: Vermieter: Mehr vom Finanzamt

von Martin Gerth

Wer eine Immobilie vermietet, kann ein Großteil seiner Kosten von der Steuer absetzen. Eigentümer sollten den Vorzug einer möglichen Steuerersparnis nicht überschätzen. Letztlich kommt es darauf, was die Immobilie unter dem Strich kostet. Wann eine Steuerstrategie aufgeht oder nicht, hängt vom Einzelfall ab.

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Wohnung zu vermieten

Anleger, die eine Immobilie kaufen, um sie vermieten, rechnen in ihre Renditeeinschätzung häufig Steuerersparnisse ein. Zwar lassen sich bei vermieteten Häusern und Wohnungen relativ viele Kosten absetzen, aber Eigentümer sollten die Steuerersparnis vor allem im ersten Jahr nach dem Kauf nicht überschätzen.

Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Preis für das Gebäude. Zusätzlich fallen eine ganze Reihe von Nebenkosten an. Dazu zählen beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovision. Diese Anschaffungsnebenkosten lassen sich nicht als Werbungskosten geltend machen, sondern nur über die Nutzungsdauer einer Immobilie sukzessive abschreiben. Für Immobilien, die nach 1924 gebaut wurden, gilt ein Abschreibungssatz von zwei Prozent jährlich über 50 Jahre. Der Preis für das Grundstück lässt sich jedoch nicht abschreiben.  

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Teilvermietung

Zinsen machen im Schnitt etwa 60 bis 75 Prozent der laufenden Kosten einer Immobilie aus. Nur wer vermietet, kann Finanzierungskosten absetzen. Hausbesitzer, die nur einen Teil ihrer Immobilie vermieten, haben die Möglichkeit, ihre Finanzierung so gestalten, dass sie möglichst viel Darlehenszinsen steuerlich absetzen. Der Fremdkapitalanteil für den selbst bewohnten Teil des Hauses sollte möglichst niedrig sein, für den vermieteten Teil möglichst hoch.

Die Zinszahlungen für die vermietete und für die selbstgenutzte Fläche müssen sich allerdings steuerlich klar trennen lassen.  Am einfachsten ist es, wenn nur der vermietete Teil finanziert wird und das Eigenkapital komplett auf den selbst bewohnten Teil entfällt. In diesem Fall wäre nur ein Darlehen erforderlich. Sind beide Teile des Hauses fremd finanziert, wären zwei getrennte Kredite die sauberste Lösung.  Anderenfalls müssten die Zinszahlungen nach Quadratmetern aufgeteilt werden.

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