Immobilien: Wann sich Wärmedämmung lohnt

Wann sich Dämmen und Sanieren als Gesamtpaket lohnt, hat IWU in Darmstadt exklusiv für die WirtschaftsWoche anhand von zwei Musterhäusern, eines selbst genutzt, das andere vermietet, durchgerechnet. Das IWU hat sich dabei bewusst für Gebäude aus den Baujahren 1969 bis 1978 entschieden. Bei diesen Häusern ist das Energiesparpotenzial für Dämmmaßnahmen vergleichsweise groß. Gebäude aus den Jahren um 1900 sind meist so solide gebaut, dass Dämmen weitaus weniger bringt als bei den in den Jahren 1969 bis 1978 billig hochgezogenen Bauten. Diese Wohnblocks und Einfamilienhäuser machen immerhin 15 Prozent der Wohnfläche in Deutschland aus. Häuser jüngeren Datums sind dagegen bereits so gut isoliert, dass sich die Investitionen deutlich seltener rentieren.

Da es noch keinen gesetzlichen Dämmzwang gibt, hat das IWU nicht die vollen Kosten für die Rundum-Sanierung angesetzt, sondern nur den Aufwand für Dämmplatten, neue Heizungen und Fenster sowie die anteiligen Handwerkerleistungen. Für Selbstnutzer ist das Verhältnis von eingesparter Energie zu den Investitionskosten entscheidend. Je effektiver die Maßnahme ist und je stärker der Energiepreis in den kommenden Jahren steigt, desto lohnender ist es, zu dämmen.

Statt 6000 nur 2100 Liter Heizöl im Jahr

Der Eigentümer des Muster-Einfamilienhauses des IWU müsste 80.412 Euro investieren. Davon entfallen 48.439 Euro auf Instandsetzung und 31.973 Euro auf Dämmung und Modernisierung der Heizung. Sollten die Energiepreise in den kommenden 25 Jahren im Durchschnitt um drei Prozent jährlich steigen und sich damit mehr als verdoppeln, dann bliebe für den Eigenheimer ein Überschuss von 18.896 Euro hängen. Das Dämmprojekt hätte sich nach elf Jahren amortisiert. Zinserträge, die der Immobilienbesitzer alternativ auf sein eingesetztes Kapital erzielt hätte, bleiben bei der Berechnung außen vor. Sie fallen in der derzeitigen Niedrigzinsphase ohnehin geringer ins Gewicht als in Hochzinsphasen, in denen sich pro Jahr fünf, sechs oder sieben Prozent verdienen lassen. Zusätzlich verändern die im Einzelfall sehr unterschiedlichen Finanzierungskosten und staatlichen Fördermittel Überschuss und Amortisationsdauer positiv oder negativ.

Beim Stuttgarter Arzt Matthias Reuter und seiner Frau Simone fällt die Bilanz positiv aus. Die Reuters ließen 2007 ihr 160 Quadratmeter großes Einfamilienhaus  mit Einliegerwohnung, Baujahr 1936, für 150.000 Euro sanieren. Davon steuerten die Reuters 100.000 Euro aus eigener Tasche bei, die übrigen 50.000 Euro stammten aus einem zinsgünstigen Kredit der KfW Bankengruppe. Zuschüsse der Stadt Stuttgart sowie Fördermittel des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) minderten rechnerisch den Eigenanteil auf 81 .00 Euro. „Statt 6000 Liter Heizöl pro Jahr verbrauchen wir nur noch 2100 Liter“, sagt Matthias Reuter.

Kreditkosten gegen Energieersparnis

Bei einem Marktpreis von derzeit 68 Cent je Liter Heizöl würden der Stuttgarter Arzt und seine Familie in diesem Jahr 2652 Euro sparen, weil sie vor drei Jahren saniert haben. Zusätzlich erhalten sie aus der Einspeisevergütung 2700 Euro pro Jahr für ihren Solarstrom. Für den Kredit müssen Reuters pro Jahr 3207 Euro Zins und Tilgung zahlen. Unter dem Strich bleiben 2145 Euro Ertrag pro Jahr. Hätten die Reuters die 81.200 Euro Kapital im Sommer 2007 in eine langlaufende Bundesanleihe investiert, hätten sie jährliche Zinsen von rund 3650 Euro kassiert.