In der landläufigen Meinung wird oft einfach die angebliche Habgier von Wohnungsverkäufern oder Vermietern als Ursache für die steigenden Preise am Wohnungsmarkt gesehen, aber das ist natürlich zu kurz gegriffen. Doch bevor ich auf die Ursachen des Immobilienpreis- und Mietanstiegs zurückkomme, möchte ich die Preisentwicklung im Immobilienbereich zunächst in Relation zur allgemeinen Preisentwicklung betrachten.
Der Eindruck, das Mietniveau sei stark gestiegen oder sogar „unbezahlbar“, basiert vor allem auf der Wahrnehmung des starken Anstiegs in der jüngeren Vergangenheit. Insgesamt betrachtet wird das Ausmaß jedoch überschätzt. Denn in Wirklichkeit ist in den letzten 20 Jahren die Durchschnitts-Kaltmiete weniger stark gestiegen als das allgemeine Verbraucherpreisniveau. So gesehen ist Mieten heute billiger als vor 20 Jahren. Nur in den großen Metropolen haben die Mieten im 20-Jahres-Vergleich gegenüber der Entwicklung der Verbraucherpreise mitgehalten.
Hinzu kommt, dass Meldungen über deutliche Mietanstiege in einzelnen Städten oder Regionen oft überbewertet werden. Dass beispielsweise in Berlin die Mieten für den Erstbezug in den letzten fünf Jahren um 32 Prozent gestiegen sind, liegt vor allem an dem sehr niedrigen Ausgangsniveau. Mit durchschnittlich 11,30 Euro Miete pro Quadratmeter sind Neubauwohnungen in Berlin immer noch vergleichsweise günstig zu mieten.
Im internationalen Vergleich der Metropolen liegt das deutsche Mietniveau ohnehin sehr niedrig. Man muss nicht einmal das Beispiel New York bemühen, wo für eine 4-Zimmer-Wohnung in City-Lage im Schnitt monatlich rund 6000 Euro hinzublättern sind. Auch in London, Zürich und Paris liegen solche Mietwohnungen preislich mit rund 3000 Euro weit über den deutschen Metropolen München (ca. 1800 Euro) oder Berlin und Frankfurt (ca. 1300 Euro).
Weniger vorteilhaft stellt sich die Lage dar, wenn man sich die „Warm-Mieten“ ansieht – statistisch ist das der „Subindex Wohnen“ aus dem Verbraucherpreisindex. Sowohl die Heizölpreise als auch die Strompreise haben sich in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt. Hinzu kommt eine steigende Belastung mit Grundsteuer, die an die Mieter weitergewälzt werden kann. Während die Kaltmieten heute nur um 29 Prozent höher liegen als vor 20 Jahren (das Verbraucherpreisniveau insgesamt liegt um 32 Prozent höher als damals), sind die Wohnkosten insgesamt in der gleichen Zeit um 44 Prozent gestiegen.
Die teuersten und günstigsten Stadtteile der Metropolen
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Hafencity | 5200 | k. A. | k. A. | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Harvesteh./ Rotherbaum | 5000 | 13,80 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
| Winterhude | 4300 | 11,70 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Billstedt/ Horn | 2100 | 8,30 | 4,5 | +2 bis -2% | hoch |
Harburg/ Wilhelmsburg | 2050 | 7,90 | 4,3 | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Grunewald | 3350 | 10,80 | 3,6 | +8% | mittel |
| Mitte | 3100 | 9,80 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
| Prenzlauer Berg | 2750 | 9,70 | 3,9 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Spandau | 1450 | 6,40 | 4,9 | +8% | sehr hoch |
Marzahn/ Hellersdorf | 1200 | 5,60 | 5,2 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Bayenthal/ Marienburg | 3450 | 10,20 | 3,3 | +8% | hoch |
Altstadt/ Neustadt | 3400 | 10,70 | 3,5 | +8% | mittel |
Lindent./ Sülz/ Klettenb. | 3300 | 10,60 | 3,6 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Langel/ Zündorf | 1650 | 7,40 | 5,0 | +3 bis +8% | sehr hoch |
| Chorweiler | k.A. | 6,80 | k.A. | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Westend | 4750 | 14,70 | 3,4 | +8% | sehr niedrig |
| Nordend | 4150 | 13,00 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
| Sachsenhausen | 3600 | 12,40 | 3,8 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Riederwald/ Fechenh. | 2250 | 8,90 | 4,4 | +3 bis +8% | hoch |
Berkersh./ Bonames | 2200 | 9,70 | 4,9 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Altstadt/ Lehel | 6400 | 14,70 | 2,6 | +3 bis +8% | niedrig |
| Bogenhausen | 6100 | 15,90 | 3,0 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Schwabing/ Maxvorst. | 5900 | 15,00 | 2,9 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Ramersdorf/ Perlach | 3800 | 12,30 | 3,7 | +8% | niedrig |
| Feldmoching | 3550 | 12,00 | 3,8 | +8% | mittel |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Auch für Eigentümer wird's teuer
Aus Sicht der Wohnungseigentümer oder Vermieter sehen die Dinge ähnlich aus. Die laufenden Kosten für Eigentümer sind – einmal abgesehen von den aktuell sehr niedrigen Zinskosten – unter dem Strich deutlich gestiegen. Wichtige Treiber waren neben den stark steigenden Kosten für die Instandhaltung auch die Erhöhungen der Grunderwerbsteuer, verschlechterte Abschreibungsbedingungen und verschärfte Bauvorschriften, darunter vor allem Energiesparauflagen. Nach den Zahlen der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen liegen die Baukosten je Quadratmeter heute bei durchschnittlich 3.080 Euro, verglichen mit 2.209 Euro im Jahr 2000. Von dem Anstieg entfallen 426 Euro auf die reinen Baukosten, 115 Euro auf die Bodenpreise und 330 Euro auf Steuern, Gebühren, Bauauflagen und sonstige staatliche Anforderungen.
Insgesamt betrachtet sind also die Kosten für den Eigentümer von Immobilien stärker gestiegen als seine Mieteinnahmen. Entgegen der landläufigen Meinung ist ihre Mietrendite entsprechend nicht gestiegen, sondern geschrumpft. In den Metropolen rentiert ein vermietetes Mehrfamilienhaus heute nur noch durchschnittlich mit fünf Prozent – in den Neunzigerjahren waren es noch rund sieben Prozent.
"Speckgürtel" sind out
Im Immobilienkauf und -mietmarkt wirken die Gesetze von Angebot und Nachfrage ebenso wie in anderen Märkten. Naturgemäß reagiert die Angebotsmenge hier jedoch nur langsam, und in den Städten begrenzt oft die Knappheit von Bauland das Angebot. Der Wohnungsbau in den Städten war in den Neunzigerjahren abgeflaut – damals zogen viele in die „Speckgürtel“ am Stadtrand. Etwa seit der Jahrtausendwende hat sich der Trend wieder umgekehrt. Die Menschen ziehen wieder in die Städte. Gerade in Metropolen wie Frankfurt, Hamburg und München sind am Markt fast keine Wohnungen mehr verfügbar. Zuletzt wurden zwar wieder mehr Wohnungen gebaut, aber die über Jahre entstandene Lücke lässt sich nicht so schnell schließen.
Auch gestiegene Ansprüche treiben die Wohnkosten in die Höhe. Die in den vergangenen Jahren gebauten Wohnungen sind mit einer durchschnittlichen Größe von 110 Quadratmetern erheblich größer als früher – in den Sechzigerjahren hatte die typische Neubauwohnung gerade einmal 80 Quadratmeter Wohnfläche. Aber auch dieser Trend scheint sich umzukehren: Die immer zahlreicher werdenden Alleinwohnenden und Senioren bevorzugen kleinere Wohnungen, und auch beim Umzug vom Land in die Stadt müssen die Menschen sich häufig „verkleinern“.
Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015
Stadt: Erlangen
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23
Stadt: Nürnberg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 57,04
Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
Scoring Strukturrisiko: 68,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 62,17
Stadt: Freiburg im Breisgau
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 58,11
Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
Scoring Strukturrisiko: 53,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 55,00
Stadt: Wolfsburg
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,35
Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
Scoring Strukturrisiko: 40,7
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 55,51
Stadt: Braunschweig
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,39
Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
Scoring Strukturrisiko: 37,1
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 67,54
Stadt: Hannover
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 60,91
Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
Scoring Strukturrisiko: 50,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 66,96
Stadt: Potsdam
Bundesland: Brandenburg
Gesamtscoring: 61,65
Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
Scoring Strukturrisiko: 57,9
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 74,71
Stadt: Darmstadt
Bundesland: Hessen
Gesamtscoring: 61,76
Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
Scoring Strukturrisiko: 74,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 60,22
Stadt: Regensburg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,02
Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
Scoring Strukturrisiko: 55,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
Scoring Standortpotenzial: 65,72
Stadt: Ingolstadt
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23
Platz: 40
Stadt: Karlsruhe
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 45,44
Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
Scoring Strukturrisiko: 55,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 47,83
Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015
| Teilscoring | Gewichtung | Faktoren | Was wird untersucht? |
| Sozio- ökonomische Daten | 25% | - Einwohnerentwicklung 2000-2014 - Kaufkraft - Arbeitslosenquote - EZH Umsatzkennziffer - EZH Kaufkraftindex - Zentralitätskennziffer - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013 | - Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte |
| Struktur- risiko | 20% | - Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner - Betroffenheit vom Strukturwandel - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt - Hochschul-/ Universitätsstadt - Lage im Ballungszentrum | - künftige Einwohnerentwicklung - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts |
| Liquiditäts- risiko | 20% | - Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität | - das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort |
| Standort- potenzial | 35% | - Mietbelastung vs. Einkommen - Bevölkerungsentwicklung bis 2030 - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte | - Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen |
Solange der Trend in die Stadt anhält, werden Wohnungen in den Ballungsräumen auch weiterhin ein knappes Gut bleiben. Und vieles spricht dafür, dass dieser Trend anhält: Ländliche und strukturschwache Regionen, in denen die Versorgungs- und Verkehrsinfrastruktur sich immer weiter ausdünnt und immer häufiger Wohnungen und Häuser leer stehen, geraten in eine Abwärtsspirale sinkender Attraktivität. Hinzu kommt, dass Zuwanderer, die in wachsender Zahl nach Deutschland kommen, sich eher in den Städten ansiedeln.
All dies sind normale Entwicklungen, die sich marktmäßig aus den Veränderungen individueller und gesellschaftlicher Präferenzen ergeben. Ähnliche Veränderungen sind überall in der Welt in wachsenden Städten anzutreffen – in Deutschland verlaufen sie noch vergleichsweise milde. Es ist also nicht angebracht, die Situation mit Politparolen wie „Wohnen muss erschwinglich bleiben“ anzuprangern, wobei „erschwinglich“ undefiniert bleibt.
Und ebenso wenig begründet ist die Furcht vor einer „Immobilienblase“. Der Begriff löst seit der US-Subprime-Krise zwar regelmäßig Alarm aus. Doch in Wirklichkeit gibt es nur vereinzelt Risiken. Beispielsweise hat etwa die Bundesbank in einer Umfrage ermittelt, dass in den Großstädten ein Drittel der finanzierten Häuser und Wohnungen mit über 100 Prozent beliehen wurden. Aber dieses Risiko haben die für Finanzstabilität verantwortlichen Institutionen bereits auf dem Radar und sie werden es wohl rechtzeitig eindämmen. Insgesamt betrachtet ist der Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt jedenfalls nicht übertrieben und darüber hinaus solide finanziert.
