In der landläufigen Meinung wird oft einfach die angebliche Habgier von Wohnungsverkäufern oder Vermietern als Ursache für die steigenden Preise am Wohnungsmarkt gesehen, aber das ist natürlich zu kurz gegriffen. Doch bevor ich auf die Ursachen des Immobilienpreis- und Mietanstiegs zurückkomme, möchte ich die Preisentwicklung im Immobilienbereich zunächst in Relation zur allgemeinen Preisentwicklung betrachten.
Der Eindruck, das Mietniveau sei stark gestiegen oder sogar „unbezahlbar“, basiert vor allem auf der Wahrnehmung des starken Anstiegs in der jüngeren Vergangenheit. Insgesamt betrachtet wird das Ausmaß jedoch überschätzt. Denn in Wirklichkeit ist in den letzten 20 Jahren die Durchschnitts-Kaltmiete weniger stark gestiegen als das allgemeine Verbraucherpreisniveau. So gesehen ist Mieten heute billiger als vor 20 Jahren. Nur in den großen Metropolen haben die Mieten im 20-Jahres-Vergleich gegenüber der Entwicklung der Verbraucherpreise mitgehalten.
Hinzu kommt, dass Meldungen über deutliche Mietanstiege in einzelnen Städten oder Regionen oft überbewertet werden. Dass beispielsweise in Berlin die Mieten für den Erstbezug in den letzten fünf Jahren um 32 Prozent gestiegen sind, liegt vor allem an dem sehr niedrigen Ausgangsniveau. Mit durchschnittlich 11,30 Euro Miete pro Quadratmeter sind Neubauwohnungen in Berlin immer noch vergleichsweise günstig zu mieten.
Im internationalen Vergleich der Metropolen liegt das deutsche Mietniveau ohnehin sehr niedrig. Man muss nicht einmal das Beispiel New York bemühen, wo für eine 4-Zimmer-Wohnung in City-Lage im Schnitt monatlich rund 6000 Euro hinzublättern sind. Auch in London, Zürich und Paris liegen solche Mietwohnungen preislich mit rund 3000 Euro weit über den deutschen Metropolen München (ca. 1800 Euro) oder Berlin und Frankfurt (ca. 1300 Euro).
Weniger vorteilhaft stellt sich die Lage dar, wenn man sich die „Warm-Mieten“ ansieht – statistisch ist das der „Subindex Wohnen“ aus dem Verbraucherpreisindex. Sowohl die Heizölpreise als auch die Strompreise haben sich in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt. Hinzu kommt eine steigende Belastung mit Grundsteuer, die an die Mieter weitergewälzt werden kann. Während die Kaltmieten heute nur um 29 Prozent höher liegen als vor 20 Jahren (das Verbraucherpreisniveau insgesamt liegt um 32 Prozent höher als damals), sind die Wohnkosten insgesamt in der gleichen Zeit um 44 Prozent gestiegen.
Die teuersten und günstigsten Stadtteile der Metropolen
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Hafencity | 5200 | k. A. | k. A. | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Harvesteh./ Rotherbaum | 5000 | 13,80 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
| Winterhude | 4300 | 11,70 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Billstedt/ Horn | 2100 | 8,30 | 4,5 | +2 bis -2% | hoch |
Harburg/ Wilhelmsburg | 2050 | 7,90 | 4,3 | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Grunewald | 3350 | 10,80 | 3,6 | +8% | mittel |
| Mitte | 3100 | 9,80 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
| Prenzlauer Berg | 2750 | 9,70 | 3,9 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Spandau | 1450 | 6,40 | 4,9 | +8% | sehr hoch |
Marzahn/ Hellersdorf | 1200 | 5,60 | 5,2 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Bayenthal/ Marienburg | 3450 | 10,20 | 3,3 | +8% | hoch |
Altstadt/ Neustadt | 3400 | 10,70 | 3,5 | +8% | mittel |
Lindent./ Sülz/ Klettenb. | 3300 | 10,60 | 3,6 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Langel/ Zündorf | 1650 | 7,40 | 5,0 | +3 bis +8% | sehr hoch |
| Chorweiler | k.A. | 6,80 | k.A. | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Westend | 4750 | 14,70 | 3,4 | +8% | sehr niedrig |
| Nordend | 4150 | 13,00 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
| Sachsenhausen | 3600 | 12,40 | 3,8 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Riederwald/ Fechenh. | 2250 | 8,90 | 4,4 | +3 bis +8% | hoch |
Berkersh./ Bonames | 2200 | 9,70 | 4,9 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Altstadt/ Lehel | 6400 | 14,70 | 2,6 | +3 bis +8% | niedrig |
| Bogenhausen | 6100 | 15,90 | 3,0 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Schwabing/ Maxvorst. | 5900 | 15,00 | 2,9 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Ramersdorf/ Perlach | 3800 | 12,30 | 3,7 | +8% | niedrig |
| Feldmoching | 3550 | 12,00 | 3,8 | +8% | mittel |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Auch für Eigentümer wird's teuer
Aus Sicht der Wohnungseigentümer oder Vermieter sehen die Dinge ähnlich aus. Die laufenden Kosten für Eigentümer sind – einmal abgesehen von den aktuell sehr niedrigen Zinskosten – unter dem Strich deutlich gestiegen. Wichtige Treiber waren neben den stark steigenden Kosten für die Instandhaltung auch die Erhöhungen der Grunderwerbsteuer, verschlechterte Abschreibungsbedingungen und verschärfte Bauvorschriften, darunter vor allem Energiesparauflagen. Nach den Zahlen der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen liegen die Baukosten je Quadratmeter heute bei durchschnittlich 3.080 Euro, verglichen mit 2.209 Euro im Jahr 2000. Von dem Anstieg entfallen 426 Euro auf die reinen Baukosten, 115 Euro auf die Bodenpreise und 330 Euro auf Steuern, Gebühren, Bauauflagen und sonstige staatliche Anforderungen.
Insgesamt betrachtet sind also die Kosten für den Eigentümer von Immobilien stärker gestiegen als seine Mieteinnahmen. Entgegen der landläufigen Meinung ist ihre Mietrendite entsprechend nicht gestiegen, sondern geschrumpft. In den Metropolen rentiert ein vermietetes Mehrfamilienhaus heute nur noch durchschnittlich mit fünf Prozent – in den Neunzigerjahren waren es noch rund sieben Prozent.
