Immobilien: Was macht das Wohnen in den Städten so teuer?

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kolumneImmobilien: Was macht das Wohnen in den Städten so teuer?

Kolumne

Das Wohnen wird in Deutschlands Großstädten immer teurer, Kaufpreise und Mieten sind in den letzten fünf Jahren massiv gestiegen. Woran liegt das? Geht diese Entwicklung so weiter?

In der landläufigen Meinung wird oft einfach die angebliche Habgier von Wohnungsverkäufern oder Vermietern als Ursache für die steigenden Preise am Wohnungsmarkt gesehen, aber das ist natürlich zu kurz gegriffen. Doch bevor ich auf die Ursachen des Immobilienpreis- und Mietanstiegs zurückkomme, möchte ich die Preisentwicklung im Immobilienbereich zunächst in Relation zur allgemeinen Preisentwicklung betrachten.

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Der Eindruck, das Mietniveau sei stark gestiegen oder sogar „unbezahlbar“, basiert vor allem auf der Wahrnehmung des starken Anstiegs in der jüngeren Vergangenheit. Insgesamt betrachtet wird das Ausmaß jedoch überschätzt. Denn in Wirklichkeit ist in den letzten 20 Jahren die Durchschnitts-Kaltmiete weniger stark gestiegen als das allgemeine Verbraucherpreisniveau. So gesehen ist Mieten heute billiger als vor 20 Jahren. Nur in den großen Metropolen haben die Mieten im 20-Jahres-Vergleich gegenüber der Entwicklung der Verbraucherpreise mitgehalten.

Interaktive Immobilienkarte Wie sich Mietobjekte in deutschen Großstädten rentieren

In den Metropolen klettern die Kaufpreise für Immobilien schneller als die Mieten; die Rendite, die Anleger mit Vermietung erzielen, wenn sie jetzt kaufen, sinkt dadurch im Schnitt. Mit welchen Mietrenditen Anleger in den größten deutschen Städten derzeit rechnen dürfen.

Interaktive Immobilienkarte: Wie sich Mietobjekte in deutschen Großstädten rentieren

Hinzu kommt, dass Meldungen über deutliche Mietanstiege in einzelnen Städten oder Regionen oft überbewertet werden. Dass beispielsweise in Berlin die Mieten für den Erstbezug in den letzten fünf Jahren um 32 Prozent gestiegen sind, liegt vor allem an dem sehr niedrigen Ausgangsniveau. Mit durchschnittlich 11,30 Euro Miete pro Quadratmeter sind Neubauwohnungen in Berlin immer noch vergleichsweise günstig zu mieten.

Stefan Bielmeier ist seit 2010 der Chefvolkswirt und Leiter Research der DZ Bank, dem Zentralinstitut von mehr als 900 Genossenschaftsbanken. (zum Vergrößern bitte anklicken) Quelle: Presse

Stefan Bielmeier ist seit 2010 der Chefvolkswirt und Leiter Research der DZ Bank, dem Zentralinstitut von mehr als 900 Genossenschaftsbanken. (zum Vergrößern bitte anklicken)

Bild: Presse

Im internationalen Vergleich der Metropolen liegt das deutsche Mietniveau ohnehin sehr niedrig. Man muss nicht einmal das Beispiel New York bemühen, wo für eine 4-Zimmer-Wohnung in City-Lage im Schnitt monatlich rund 6000 Euro hinzublättern sind. Auch in London, Zürich und Paris liegen solche Mietwohnungen preislich mit rund 3000 Euro weit über den deutschen Metropolen München (ca. 1800 Euro) oder Berlin und Frankfurt (ca. 1300 Euro).

Weniger vorteilhaft stellt sich die Lage dar, wenn man sich die „Warm-Mieten“ ansieht – statistisch ist das der „Subindex Wohnen“ aus dem Verbraucherpreisindex. Sowohl die Heizölpreise als auch die Strompreise haben sich in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt. Hinzu kommt eine steigende Belastung mit Grundsteuer, die an die Mieter weitergewälzt werden kann. Während die Kaltmieten heute nur um 29 Prozent höher liegen als vor 20 Jahren (das Verbraucherpreisniveau insgesamt liegt um 32 Prozent höher als damals), sind die Wohnkosten insgesamt in der gleichen Zeit um 44 Prozent gestiegen.

Die teuersten und günstigsten Stadtteile der Metropolen

  • Hamburg

    Die teuersten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Hafencity5200k. A.k. A.+3 bis +8%sehr niedrig

    Harvesteh./

    Rotherbaum

    500013,803,1+8%sehr niedrig
    Winterhude430011,703,1+8%sehr niedrig

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Billstedt/

    Horn

    21008,304,5+2 bis -2%hoch

    Harburg/

    Wilhelmsburg

    20507,904,3+2 bis -2%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

    Miet- und Kaufpreise für weitere Hamburger Stadtteile finden Sie in unserem Download "Mieten oder kaufen?" für 1,99 Euro.

  • Berlin

    Die teuersten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Grunewald335010,803,6+8%mittel
    Mitte31009,803,5+8%sehr niedrig
    Prenzlauer Berg27509,703,9+8%sehr niedrig

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Spandau14506,404,9+8%sehr hoch

    Marzahn/

    Hellersdorf

    12005,605,2+3 bis +8%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

    Miet- und Kaufpreise für weitere Berliner Stadtteile finden Sie in unserem Download "Mieten oder kaufen?" für 1,99 Euro.

  • Köln

    Die teuersten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Bayenthal/

    Marienburg

    345010,203,3+8%hoch

    Altstadt/

    Neustadt

    340010,703,5+8%mittel

    Lindent./

    Sülz/

    Klettenb.

    330010,603,6+8%mittel

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Langel/

    Zündorf

    16507,405,0+3 bis +8%sehr hoch
    Chorweilerk.A.6,80k.A.+2 bis -2%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

    Miet- und Kaufpreise für weitere Kölner Stadtteile finden Sie in unserem Download "Mieten oder kaufen?" für 1,99 Euro.

  • Frankfurt

    Die teuersten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Westend475014,703,4+8%sehr niedrig
    Nordend415013,003,5+8%sehr niedrig
    Sachsenhausen360012,403,8+8%mittel

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Riederwald/

    Fechenh.

    22508,904,4+3 bis +8%hoch

    Berkersh./

    Bonames

    22009,704,9+3 bis +8%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

    Miet- und Kaufpreise für weitere Frankfurter Stadtteile finden Sie in unserem Download "Mieten oder kaufen?" für 1,99 Euro.

  • München

    Die teuersten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Altstadt/

    Lehel

    640014,702,6+3 bis +8%niedrig
    Bogenhausen610015,903,0+3 bis +8%sehr niedrig

    Schwabing/

    Maxvorst.

    590015,002,9+3 bis +8%sehr niedrig

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Ramersdorf/

    Perlach

    380012,303,7+8%niedrig
    Feldmoching355012,003,8+8%mittel

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

    Miet- und Kaufpreise für weitere Münchner Stadtteile finden Sie in unserem Download "Mieten oder kaufen?" für 1,99 Euro.

Auch für Eigentümer wird's teuer

Aus Sicht der Wohnungseigentümer oder Vermieter sehen die Dinge ähnlich aus. Die laufenden Kosten für Eigentümer sind – einmal abgesehen von den aktuell sehr niedrigen Zinskosten – unter dem Strich deutlich gestiegen. Wichtige Treiber waren neben den stark steigenden Kosten für die Instandhaltung auch die Erhöhungen der Grunderwerbsteuer, verschlechterte Abschreibungsbedingungen und verschärfte Bauvorschriften, darunter vor allem Energiesparauflagen. Nach den Zahlen der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen liegen die Baukosten je Quadratmeter heute bei durchschnittlich 3.080 Euro, verglichen mit 2.209 Euro im Jahr 2000. Von dem Anstieg entfallen 426 Euro auf die reinen Baukosten, 115 Euro auf die Bodenpreise und 330 Euro auf Steuern, Gebühren, Bauauflagen und sonstige staatliche Anforderungen.

Insgesamt betrachtet sind also die Kosten für den Eigentümer von Immobilien stärker gestiegen als seine Mieteinnahmen. Entgegen der landläufigen Meinung ist ihre Mietrendite entsprechend nicht gestiegen, sondern geschrumpft. In den Metropolen rentiert ein vermietetes Mehrfamilienhaus heute nur noch durchschnittlich mit fünf Prozent – in den Neunzigerjahren waren es noch rund sieben Prozent.

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