Immobilien: Wer für Mängel bei Hauskauf und Hausbau haftet

Immobilien: Wer für Mängel bei Hauskauf und Hausbau haftet

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Ab ins Traumhaus: Doch eine Immobilie kann ein Hort von Problemen sein

Feuchte Keller, zugige Türen und Risse in der Mauer: Neu gebaute oder alt gekaufte Immobilien können rasch zum Problemfall werden. Wir verraten Ihnen, wie Sie sich eine Menge Ärger und viel Geld ersparen.

Die Terrasse ist abgesunken, Feuchtigkeitsflecken zieren die weißen Wände im Keller, und im Gästebadezimmer haben zwei Fliesen Risse. Thomas Döring* erinnert sich noch genau an die Mängel nach dem Einzug in die eigene Immobilie. Trotz der Anfangsschwierigkeiten fällt die Bilanz der Dörings am Ende eindeutig aus: Vier Jahre nach dem Start in ihrer neugebauten Doppelhaushälfte in Kleinmachnow bei Berlin sind sie rundum zufrieden. „Innerhalb der Gewährleistungsfrist konnten wir die Probleme lösen“, sagt Thomas Döring. Tatsächlich sieht die Immobilie heute makellos aus. Dörings Bauunternehmen hat die Bodenplatten auf der Terrasse neu verlegt, ein mangelhaftes Abwasserrohr ersetzt und die gesprungenen Fliesen ausgetauscht.

Solchen Ärger kennen viele Bauherren. „Das sind in der Regel keine gravierenden Mängel“, beruhigt die Frankfurter Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, Heike Rath. Was Bauherren jedoch auf den Magen schlägt, ist vor allem „die Fülle“ an Fehlern, so Jörg Berner, Teamleiter Immobilienqualität bei der Dekra.

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Nach Zahlen des Prüfunternehmens nervten Bauherren im Jahr 2007 bei jedem Neubau 32 Mängel - rund 40 Prozent mehr als noch 2005.



Den jährlichen Schaden bei Pfusch am deutschen Bau schätzen die Prüfer auf 1,4 Milliarden Euro. Oft ist dabei nicht klar, wo die Schuld zu suchen ist; Auseinandersetzungen zwischen Bauherren und -unternehmen sind programmiert.

Liegt tatsächlich ein Mangel vor? Wer ist dafür verantwortlich und wer muss den Schaden beheben?

Um am Ende nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben, sollten Haus- und Wohnungskäufer sich darauf einstellen, dass Mängel auftreten. Wer ein paar Vorsichtsmaßnahmen kennt, darf schon gelassener sein Neuland betreten, sollte sich aber nicht allzu sehr in Sicherheit wiegen. Denn „bauen hat heutzutage unheimlich viel mit Rechtsvorschriften zu tun“, sagt Rath. Viele Bauherren informierten sich nicht ausreichend. Dabei sei es heute wegen der vielen Regelungen wichtiger denn je, seine Rechte zu kennen und im Zweifelsfall den Rat eines Experten einzuholen.

Wann ist ein Mangel ein Mangel?

Eine lose Steckdose, eine Fliese, die schnell ersetzt werden kann – solche Kleinigkeiten verkraften Bauherren leicht. Bei Feuchtigkeit und Schimmel, den häufigsten Problemen im Neubau, hört der Spaß aber auf. So war es etwa bei einer Kölner Familie, die eine Erdgeschosswohnung in einem neuerrichteten Mehrfamilienhaus bezog. Schon nach zwei Jahren trat Schimmel auf, an Außen- und Innenwänden und selbst hinter der Heizung. Dabei war die Familie sicher, richtig zu lüften und zu heizen – was das Bauunternehmen aber infrage stellte. Nur ein Sachverständiger hätte nun helfen können, doch der verlangte für einen Besichtigungstermin knapp 800 Euro. Aus Angst, am Ende auf den Kosten sitzen zu bleiben, machte sich der Kölner Familienvater selbst an die Schimmelentfernung. Schließlich hatte der Immobilienkauf die Familienkasse schon ausreichend strapaziert. Solche Probleme – schlechte Nachricht für Menschen, die bald Richtfest feiern – nehmen zu. Die „umfassende Abdichtung“ moderner Häuser „verstärke“ die Feuchtigkeitsprobleme, so der Bremer Baugutachter Rainer Bolle.

Mangel oder nicht? Wenn die rosa Wand plötzlich nicht zum roten Sofa passt, ist das für den Hausbesitzer zwar ärgerlich, aber kein echter Fehler. Für Juristen ist der Fall klar: Ein Mangel liegt dann vor, wenn eine Eigenschaft der Immobilie „negativ“ vom vertraglich Vereinbarten abweicht oder wenn anerkannte Regeln der Bautechnik nicht eingehalten wurden. Trotz dieser vermeintlichen Klarheit gebe es aber „oft Streit darüber, ob ein Mangel vorliegt“, sagt Erik Becker, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Düsseldorf. „Das liegt auch daran, dass die Baubeschreibungen oft unzureichend sind.“ Deshalb sollten Haus- und Grunderwerber Wert auf eine exakte Baubeschreibung legen, die neben der Ausstattung der Immobilie auch die Qualität der eingesetzten Materialien benennt. In der Beschreibung sollte es nicht etwa nur heißen, eine Dämmung sei geplant, sondern sie sollte beispielsweise auch über die Beschaffenheit der Dämmstoffe informieren.

Eine kurze Baubeschreibung von wenigen Seiten oder vage Angaben sollte Bauinteressenten stutzig machen. So erging es einem Mainzer, der eigentlich eine teure Doppelhaushälfte bauen lassen wollte. Vorsichtshalber wendete er sich mit seinem Werkvertrag und der Beschreibung an die örtliche Verbraucherzentrale. Dort fiel das Urteil eindeutig aus: zu viele Unklarheiten, zu wenig Kostensicherheit. Als er den Bauunternehmer damit konfrontierte, wurde der besonders dreist: Genauere Angaben würde er nicht machen, sonst könne der Bauherr diese ja einklagen.

Nicht irre machen lassen, auf eine genaue Auflistung drängen, um sich so spätere Rechtsmittel offenzuhalten – jedes andere Vorgehen könnte ins Chaos führen.

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