Immobilien: Wie Sie den Immobilienkauf jetzt finanzieren

Immobilien: Wie Sie den Immobilienkauf jetzt finanzieren

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Im Abwärtstrend

Die Bauzinsen sind niedrig wie lange nicht mehr. Kaufen oder Umschulden lohnt sich. Wie Sie Immobilien jetzt optimal finanzieren, an welchen Stellen Hausbesitzer sonst noch Kosten senken können.

Im Düsseldorfer Stadtteil Derendorf schaufeln Bagger und Bulldozer Raum für ein Neubaugebiet frei. Auf dem Gelände eines ehemaligen Güterbahnhofs – im schönsten Makler-französisch „Le Flair“ getauft – werden 800 Wohnungen hochgezogen. 2012 sollen die Käufer hier einziehen. Das improvisierte Büro des Bauträgers Interboden in der Schinkelstraße ist mehr moderne Wohnküche als Kundencenter: Küchenzeile, ein Esstisch, darauf benutzte Kaffeetassen und Broschüren.

Der Verkäufer kommt flott zur Sache: 170 000 Euro soll eine 48 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung kosten, außer der Finanzierung müsse der Käufer später dann noch drei bis vier Euro Nebenkosten pro Quadratmeter und Monat aufbringen. „Derzeit haben wir nur zwei in dieser Größe im Angebot, die Nachfrage ist sehr groß“, macht der Vertriebsmensch von Interboden Druck. „Wir verkaufen von oben nach unten, weil die Eigentumswohnungen mit Aussicht am begehrtesten sind“, sagt er. Wer zu spät komme, müsse sich mit den unteren Etagen begnügen.

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Realzins sinkt

Zugreifen oder abwarten? Diese Frage stellen sich aktuell viele Deutsche, die eine Immobilie erwerben wollen – oder, wenn sie schon vor Jahren gekauft haben, jetzt unter hohen Hypothekenzinsen ächzen und deshalb ihre Finanzierung umschulden wollen. Vieles spricht dafür, jetzt zu handeln. Seit 2006 waren Baukredite nicht mehr so günstig wie heute. Wer sich zehn Jahre bindet, zahlt aktuell im Schnitt nur etwa vier Prozent. 2002 waren es noch sechs Prozent.

Finanzkrise, Inflationsangst und Niedrigzinsen machen den Deutschen wieder Lust aufs Bauen. Nach einer Umfrage des Forsa-Instituts und der Comdirect-Bank glauben 53,4 Prozent, dass jetzt ein guter Zeitpunkt ist, um in eine eigene Immobilie zu investieren. Im November 2009 lag die Quote noch bei 47,9 Prozent.

Die niedrigen Bauzinsen sind wegen steigender Preise noch reizvoller: Je geringer der Realzins nach Abzug der Inflation ist, desto eher rechnet sich eine Baufinanzierung, weil mit der Inflation auch die Schulden an Wert verlieren. Seit einigen Wochen sinkt der Realzins wieder (siehe Grafik).

Besser könnten die Bedingungen für Bauherren und Käufer also kaum sein. Für die Bauzinsen in Deutschland, sagt Bodo Winkler, Kapitalmarktexperte des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken, sei derzeit die Refinanzierung der Banken über Pfandbriefe entscheidend. Deren Konditionen hätten sich seit Mitte 2009 verbessert: Der Renditeabstand von Pfandbriefen gegenüber Bundesanleihen sank seither von knapp 0,8 Prozentpunkten auf etwa 0,3 Prozentpunkte. „Wir gehen bis Mitte des Jahres von sich seitwärts entwickelnden und danach wahrscheinlich leicht steigenden Hypothekenzinsen aus“, sagt Winkler.

Nicht nur Bauwilligen, sondern auch allen, die bereits im Eigenheim wohnen oder ein Haus vermieten, bietet das Zinstief Chancen. Wer 2002 ein zehnjähriges Baudarlehen über 250 000 Euro und 1,5 Prozent Tilgung zu 6,0 Prozent abschloss, zahlt derzeit monatlich 1563 Euro für Zins und Tilgung. Bei aktuell 4,5 Prozent wären es nur 1250 Euro monatlich – 313 Euro weniger. Für viele Kreditnehmer lohnt sich der Wechsel in ein günstigeres Darlehen.

Zins und Tilgung machen im Durchschnitt zwischen 60 und 75 Prozent der laufenden Kosten einer Immobilie aus. Aber auch bei den übrigen Posten wie Versicherungen, Steuern oder kommunalen Abgaben können Hausbesitzer Geld sparen. Diese Kosten zu drücken ist nötiger denn je. Immobilienbesitzer werden in absehbarer Zeit weitere finanzielle Lasten zu schultern haben. Die klammen Gemeinden schrauben Grundsteuer, Müllgebühren und Abwasserentgelte nach oben. Hinzu kommen verschärfte staatliche Energiesparvorschriften, die Sanierungen von Wohngebäuden erheblich teurer machen.

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