Immobilien: Wo eine Überhitzung droht

Immobilien: Wo eine Überhitzung droht

von Niklas Hoyer

Großstädter müssen für das Wohnen noch mehr zahlen. Exklusive Daten zeigen, wo Miete und Kauf bezahlbar bleiben und wo Grenzen erreicht sind.

Die teuersten Stadtviertel für Mieter liegen in Frankfurt und Berlin. Nirgendwo sonst in Deutschland müssen Haushalte mehr im Verhältnis zum Einkommen zahlen als in Frankfurts Westend und im Berliner Kollwitzkiez.

Setzt man die Mieten ins Verhältnis zum Pro-Kopf-Einkommen nach Steuern der jeweiligen Stadt, bräuchte ein Haushalt das 2,4-fache Pro-Kopf-Einkommen, um eine 80-Quadratmeter-Wohnung dort gut tragbar mieten zu können – selbst Normalverdiener überfordert das. Auch stadtweit liegt das Verhältnis in Frankfurt noch bei 1,9.

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Ironie der Geschichte: Sowohl im Frankfurter Westend als auch im Berliner Kollwitzkiez kämpften Bewohner früher gegen Grundstücksspekulanten, Sanierungspläne und steigende Wohnkosten: in Frankfurt im Häuserkampf der Siebzigerjahre, in Berlin noch Anfang der Neunziger. Vergeblich.

Großstädte - Mieten und Kaufpreise im Verhältnis zu den lokalen Einkommen

  • Dortmund

    Miete (1) Kaufpreis (1) Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    6,35 Euro / qm1.500 Euro / qm20.320 Euro24.400 Euro / Jahr1,11,4

    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung, Stand: 19.08.2016

  • Essen

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    6,50 Euro / qm1.525 Euro / qm20.768 Euro24.680 Euro / Jahr1,11,3
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Bremen

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    7,55 Euro / qm1.850 Euro / qm24.160 Euro27.920 Euro / Jahr1,21,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Köln

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,90 Euro / qm3.075 Euro / qm31.680 Euro39.440 Euro / Jahr1,51,9
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Düsseldorf

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,90 Euro / qm3.375 Euro / qm31.616 Euro42.720 Euro / Jahr1,81,8
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Berlin

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,30 Euro / qm3.425 Euro / qm29.728 Euro43.440 Euro / Jahr1,72,5
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Stuttgart

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    10,90 Euro / qm3.575 Euro / qm34.944 Euro44.200 Euro / Jahr1,51,9
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Hamburg

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    10,70 Euro / qm4.125 Euro / qm34.304 Euro51.960 Euro / Jahr1,62,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Frankfurt

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    12,20 Euro / qm4.325 Euro / qm38.976 Euro51.360 Euro / Jahr1,92,5
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • München

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    15,00 Euro / qm6.250 Euro / qm48.032 Euro69.360 Euro / Jahr1,72,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Die Berechnung basiert auf einer tragbaren Mietbelastung von 30 Prozent des Nettoeinkommens und greift auf Daten des Marktforschers empirica-systeme zurück. Die Analyse liefert auch Immobilienkäufern und Vermietern wichtige Anhaltspunkte. Hohe Werte deuten auf Überhitzung und begrenztes Wertsteigerungspotenzial hin.

Immobilien Hier ist Wohnen noch bezahlbar

In deutschen Großstädten sind Mieten und Kaufpreise hoch. Viele finden keine bezahlbare Wohnung. Interaktive Karten von Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt und München zeigen, wo die Lage angespannt ist – und wo nicht.

Bezahlbares Wohnen: Fünf Städte im Vergleich. Quelle: Screenshot

Die Auswertung zeigt, dass der Blick nur auf Preise und Mieten täuscht. Zwar sind Miete und Kauf in München absolut am teuersten. In Münchens Altstadt zwischen Marienplatz und Viktualienmarkt verlangen Vermieter über 19 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Im Westend sind es nur 15 Euro, im Kollwitzkiez 13 Euro – doch weil die Münchner mit rund 30 000 Euro netto im Jahr auch deutlich mehr verdienen, sind die Wohnkosten für sie eher tragbar.

Hohes Risiko für Haushalte mit niedrigem Einkommen

Trotz niedriger Kreditzinsen ist der Kauf für Haushalte ohne hohe Einkommen keine Alternative. Selbst wenn sie 20 Prozent des Kaufpreises und alle Nebenkosten (5,5 bis 8,5 Prozent für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer) aus Angespartem zahlen, dürften die laufenden Kosten viele überfordern. Käufer in Frankfurt und Berlin bräuchten das 2,5-Fache des stadtweiten Pro-Kopf-Einkommens, damit die Ausgaben für Kredit (über 30 Jahre getilgt) und vom Eigentümer zu zahlende Betriebskosten (Hausgeld, drei Euro je Quadratmeter und Monat) nur 30 Prozent davon ausmachten.

Immobilienboom außerhalb der Metropolen - Preisanstieg in den Landkreisen

  • Zur Untersuchung

    Das Beratungsunternehmen Empirica hat für die Welt am Sonntag die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser aller deutschen Landkreise im ersten Halbjahr 2016 ermittelt und mit jenen im ersten Halbjahr 2015 verglichen. Das Ergebnis zeigt: Anders als in den vergangenen Jahren sind die Preise in den Landkreisen zum Teil stärker gestiegen als in den großen Metropolen. Die Preisanstiege ab einem Plus von 15 Prozent im Überblick.

    Quelle: Empirica, Welt am Sonntag: 21. August 2016

  • Plus 15 Prozent pro Quadratmeter Wohnfläche

    Oder-Spree (Landkreis)

    1510 Euro*

    Hameln-Pyrmont (Landkreis)

    1199 Euro

    Oberhavel (Landkreis)

    1881 Euro

    Neustadt an der Waldnaab (Landkreis)

    1311 Euro

    Dachau (Landkreis)

    3756 Euro

    Alzey-Worms (Landkreis)

    1788 Euro

    Landshut (Landkreis)

    2356 Euro

    Roth (Landkreis)

    2153 Euro

    Ostholstein (Landkreis)

    2294 Euro

    Delmenhorst (Kreisfreie Stadt)

    1483 Euro

    Westerwaldkreis (Landkreis)

    1244 Euro

    Rottweil (Landkreis)

    1529 Euro

    München (Kreisfreie Stadt)

    5921 Euro

    Celle (Landkreis)

    1265 Euro

    Elbe-Elster (Landkreis)

    873 Euro

    Eisenach (Kreisfreie Stadt)

    1408 Euro

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 16 Prozent

    Oldenburg (Kreisfreie Stadt)

    2124 Euro*

    Unterallgäu (Landkreis)

    2248 Euro

    Paderborn (Landkreis)

    1766 Euro

    Warendorf (Landkreis)

    1645 Euro

    Augsburg (Landkreis)

    2481 Euro

    Mühldorf am Inn (Landkreis)

    2073 Euro

    Pfaffenhofen an der Ilm (Landkreis)

    2938 Euro

    Weiden in der Oberpfalz (Kreisfreie Stadt)

    1625 Euro

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 17 Prozent

    Rosenheim (Kreisfreie Stadt)

    3308 Euro*

    Heidelberg (Kreisfreie Stadt)

    3031 Euro

    Plön (Landkreis)

    1897 Euro

    Helmstedt (Landkreis)

    1341 Euro

    Rhein-Hunsrück-Kreis (Landkreis)

    1263 Euro

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 18 Prozent

    Wiesbaden (Kreisfreie Stadt)

    3278 Euro*

    Passau (Kreisfreie Stadt)

    2026 Euro

    Hof (Kreisfreie Stadt)

    1234 Euro

    Schwandorf (Landkreis)

    1720 Euro

    Aichach-Friedberg (Landkreis)

    2733 Euro

    Neuburg-Schrobenhausen (Landkreis)

    2425 Euro

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 19 Prozent

    Göttingen (Landkreis)

    1549 Euro*

    Landsberg am Lech (Landkreis)

    3244 Euro

    Altötting (Landkreis)

    2023 Euro

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 20 Prozent

    Eichsfeld (Landkreis)

    1131 Euro*

    Northeim (Landkreis)

    1136 Euro*

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 21 Prozent

    Erding (Landkreis)

    3274 Euro*

    Cottbus (Kreisfreie Stadt)

    1495 Euro*

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 23 Prozent

    Oberspreewald-Lausitz (Landkreis)

    1238 Euro*

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 25 Prozent

    Eichstätt (Landkreis)

    2986 Euro*

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 37 Prozent

    Frankfurt/Oder (Kreisfreie Stadt)

    1845 Euro*

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

Klar, anders als ein Mieterhaushalt hätten die Käufer nach 30 Jahren eine abbezahlte Immobilie. Rechnet man zu Vergleichszwecken deshalb ohne Tilgung und mit festem Zins nur für zehn Jahre, würde das nötige Einkommen deutlich sinken, in München auf das 1,5-Fache des Pro-Kopf-Einkommens. Allerdings vergeben Banken eine solche Finanzierung meist nur an finanzstarke Haushalte. Die Risiken wären gewaltig, denn nach zehn Jahren wäre die Restschuld unvermindert groß, bei dann womöglich deutlich höheren Zinsen. Keine echte Option also.

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