BerlinMan darf sich Einar Skjerven als einen glücklichen Menschen vorstellen. 2007 begann der Chef der Industrifinans Real Estate, mit dem Geld norwegischer Anleger Mehrfamilienhäuser in Berlin aufzukaufen. In Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Charlottenburg und anderen innerstädtischen Lagen wurde er fündig – und stellt heute erfreut fest, „dass sich die Mieten für die Eigentümer sehr positiv entwickeln“.
Das ist noch zurückhaltend formuliert. In einem Gründerzeithaus in der Kreuzberger Graefestraße, in dem Skjerven vor vier Jahren eine Miete zwischen sechs und 6,50 Euro pro Quadratmeter erzielte, kann er heute bei neuen Mietern mindestens 8,50 Euro durchsetzen. Und damit ist er kein Einzelfall: Nach Angaben des Forschungsinstituts Empirica stiegen die Neuvertragsmieten in Berlin zwischen 2008 und 2011 um nicht weniger als 36 Prozent – deutlicher als in jeder anderen deutschen Metropole. Besonders markant, das belegen auch die Daten von Immobilienscout24, war die Steigerung innerhalb des S-Bahn-Rings. Stark zugelegt haben zuletzt auch die Preise von Eigentumswohnungen.
So fällt das Urteil des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für dessen Verhältnisse fast euphorisch aus:„Berlin zeigt sich als äußerst attraktiver Immobilienstandort.“ Allein der Umsatz beim Verkauf von Eigentumswohnungen stieg im vergangenen Jahr um 19 Prozent. Aber auch Großinvestoren haben das Potenzial der deutschen Hauptstadt entdeckt: Laut Beratungsunternehmen NAI Apollo Group befand sich jede zweite deutsche Wohnung, die 2011 im Rahmen von Portfoliotransaktionen den Eigentümer wechselte, in Berlin.
Ursache des Booms auf dem Wohnungsmarkt ist nicht nur die Angst vor Euro-Krise und Inflation wie anderswo in Deutschland. „Berlin ist international sehr angesagt“, nennt CBRE-Bewertungsspezialist Michael Schlatterer einen weiteren Grund. Vor allem aber stimmen die Rahmendaten. „In den vergangenen fünf Jahren ist der marktgängige Leerstand um 41 Prozent gesunken“, stellt Markus Schmidt, Researchchef des Maklerhauses Aengevelt, fest. Nur noch 2,6 Prozent aller Geschosswohnungen, die sofort bezogen werden könnten, stünden leer.
Dafür verantwortlich ist das Missverhältnis zwischen steigender Haushaltszahl und geringer Neubautätigkeit. Allein in den ersten neun Monaten des vergangenen Jahres nahm die Zahl der Berlinerinnen und Berliner um knapp ein Prozent auf fast 3,5 Millionen zu. Gleichzeitig, bilanziert Schmidt, „wurden im Mittel der letzten zehn Jahre jährlich nur rund 0,2 Prozent des Berliner Wohnungsbestands erneuert“.
Das soll sich nach dem Willen der Politik ändern. Der SPD/CDU-Senat möchte erreichen, dass jährlich 6000 Wohnungen neu entstehen, während Fachleute wie Empirica-Vorstand Harald Simons sogar ein Volumen von mindestens 10000 Wohnungen für nötig halten. Dabei reagiert der Markt bereits jetzt: 2011 legte die Zahl der fertig gestellten Wohnungen auf immerhin 5570 zu.
Immer mehr Projektentwickler wagen sich mit neuen Vorhaben auf den Markt – beispielsweise Hochtief Solutions HTP, die lange auf gewerbliche Projekte spezialisiert war. „Sowohl Mieter als auch Eigentümer drängen zurück in die Innenstadt“, begründet Carsten Sellschopf, Leiter der Berliner HTP-Niederlassung, die geänderte Schwerpunktsetzung.
Tatsächlich machen die gestiegenen Mieten den Mietwohnungsbau wieder rentabel. Das in der Nähe des Kurfürstendamms gelegene Projekt Rosengärten zum Beispiel, für das die Bauwert Investment Group gestern Richtfest feierte, umfasst neben Eigentums- auch Mietwohnungen. Wer einzieht, zahlt monatlich 13,10 Euro pro Quadratmeter – viel für Berliner Verhältnisse.
Die sich abzeichnende Belebung der Bautätigkeit ist ein Grund, warum Fachleute damit rechnen, dass sich die Aufwärtsentwicklung abschwächen wird. Eine jährliche Mietsteigerung von noch vier bis sechs Prozent hält beispielsweise Michael Schlatterer von CBRE für realistisch. Der Berliner Markt habe einen Aufholprozess durchgemacht, sagt André Adami, Berliner Niederlassungsleiter des Marktforschungsinstituts Bulwien-Gesa, der jetzt in eine „gesunde Entwicklung“ übergehe.
Auch bei Eigentumswohnungen werde sich der Preisanstieg beruhigen, so die Experten. Und dies nicht nur, weil das Land Berlin zum 1. April die Grunderwerbsteuer von 4,5 auf fünf Prozent erhöht hat. Steffen Schnoor, Vorstand beim Ring Deutscher Makler Berlin/Brandenburg und Inhaber von Schnoor Immobilien, hat „bei manchen Neubauprojekten in der Innenstadt bereits jetzt Bedenken, ob das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt“. Noch profitierten die Projektentwickler von der Schuldenkrise, „aber dieser Effekt wird nicht ewig anhalten“. Auch Thomas Hölzel vom Entwickler Artprojekt rät Interessenten zur vorsichtigen Prüfung: „Man darf nicht den Fehler machen, Berlin als einen einheitlichen Markt zu sehen, sondern muss gerade in der aktuellen Boomphase auf Standort, Architektur und Ausstattung achten.“
Hohe Preise im Zentrum treiben Käufer in die Randlagen der Stadt
Dabei geraten neue Lagen ins Blickfeld – etwa Tiergarten und Wedding, aber auch die Achse von der Innenstadt zum neuen Großflughafen in Brandenburg, der am 3. Juni in Betrieb geht. Davon profitieren insbesondere Treptow, Köpenick und Adlershof, vermutet Hölzel. Nikolaus Ziegert von der Ziegert Bank- und Immobilienconsulting sieht außerdem Weißensee im Kommen: Viele Interessenten wichen dorthin aus, weil ihnen die Preise in den Innenstadtbezirken zu hoch geworden seien.
Eine Mietsteigerung von acht Prozent pro Jahr sei auf Dauer nicht realistisch, räumt selbst Einar Skjerven ein. Seine gute Laune lässt er sich dadurch nicht verderben – grundsätzlich bleibe die Entwicklung positiv, die Kaufpreise stiegen weiter. Seine Folgerung: „Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um in Berlin so viele gute Wohnungen wie möglich zu kaufen.“
