Immobilien: Wo sich jetzt der Hauskauf lohnt

Immobilien: Wo sich jetzt der Hauskauf lohnt

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Die Türme einer Moschee in Berlin Neukölln leuchten in der Sonne. Der Stadtteil hat einen sehr hohen Ausländeranteil, ein Risiko für Vermieter.

von Martin Gerth, Stefan Hajek, Heike Schwerdtfeger und Niklas Hoyer

Staaten wanken, der Euro droht zu zerbrechen – bei Anlegern wächst der Wunsch nach Stabilität. Erfüllen lässt er sich vor allem durch den Kauf von Haus oder Wohnung. Unsere Rangliste der 50 wichtigsten Städte zeigt, wo die eigene Immobilie sich auch künftig rechnet.

Vier Wohnungen in Berlin, sanierter Altbau, Südbalkone, zusammen 200 Quadratmeter für 120 000 Euro: Fabian Gasmia konnte da nicht Nein sagen. Auf einer Zwangsversteigerung schlug er zu. Der Berliner Filmproduzent, der mit einer Doku über einen indisch-pakistanischen Grenzübergang 2009 einen Berlinale-Preis gewann, hatte schon mal Gespür für gutes Timing bewiesen: Vor zwölf Jahren kaufte er Aktien – und stieg knapp zwei Jahre später wieder aus, bevor die New-Economy-Blase platzte. Sein Erspartes hat der 32-Jährige für die Wohnungen nicht angetastet – das steckt er lieber in neue Filme. Die Immobilien wurden komplett über einen Kredit finanziert. „Die Miete reicht in jedem Fall für Zins und Tilgung“, sagt Gasmia.

Ohne Risiko ist der Kauf dennoch nicht. Die Wohnungen liegen in Neukölln, einem Problemviertel: hohe Arbeitslosigkeit, hoher Ausländeranteil, soziale Spannungen. Gasmia sieht eher das Potenzial: „Dort zieht es Künstler aus aller Welt hin.“ Das nördliche Neukölln, wegen der Nähe zu Kreuzberg auch Kreuzkölln genannt, wandle sich derzeit. Kreuzberg sei vielen Mietern schon zu teuer.

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Für die Zukunft rechnet Gasmia mit rund vier Prozent jährlichem Wertzuwachs: „Bei den niedrigen Zinsen, dem günstigen Kaufpreis bei der Versteigerung und der Aussicht auf Wertsteigerungen bringt so eine Immobilie eine Rendite, die Josef Ackermann die Tränen in die Augen treibt“, sagt er. Der Deutsche-Bank-Chef hat seinem Institut eine Rendite von 25 Prozent aufs eingesetzte Kapital vorgegeben.

Auf eine hohe Rendite haben es viele Anleger derzeit nicht einmal abgesehen. Angesichts neuer Horrormeldungen zu Staatsverschuldung und Euro-Krise suchen viele vor allem nach einer sicheren Anlage, die gegen Wertverlust gefeit ist und vor Inflation schützt. Immobilien, lange als langweilig und altmodisch verschrien, gewinnen. 47 Prozent der Deutschen nennen „Sicherheit von Immobilien im Vergleich zu anderen Geldanlagen“ als besonders wichtiges Argument für den Immobilienkauf, so das Ergebnis einer Allensbach-Umfrage.

Die Preise ziehen an. Nach Daten des Internet-Vermittlers Immobilienscout 24 vom April mussten Käufer für Neubauwohnungen 4,8 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor. Für Bestandswohnungen mussten sie 1,7 Prozent mehr hinblättern – im Durchschnitt. In begehrten Lagen waren die Zuwächse deutlich höher.

Der Trend hält an. „2010 und 2011 werden verstärkt eigenkapitalstarke Anleger Immobilien kaufen. Die Sorge vor schleichender Geldentwertung führt risikoscheue Investoren zurück zur Immobilie“, sagt Tobias Just, Leiter Immobilienmarktanalyse bei der Deutschen Bank. Es wird aber weiter wenig gebaut: Laut Bauprognose der Analysegruppe Euroconstruct entstehen in Deutschland 2010 pro 1000 Einwohner nur 1,7 neue Wohnungen, Deutschland liegt damit, wie in jedem Jahr seit 2005, unter 19 europäischen Staaten auf dem letzten Platz. Viele Immobilienbesitzer trennen sich derzeit nicht von Haus oder Wohnung. Auch ihnen sind Steine lieber als Geld. Deshalb trifft steigende Nachfrage auf ein stagnierendes Angebot – die Preise steigen.

Eigenkapitalstarke Anleger kaufen Immobilien

Selbst wer das Geld für eine Wohnung nicht auf der hohen Kante hat, sollte über einen Kauf nachdenken: Baukredite mit zehnjähriger Laufzeit gibt es schon für 3,8 Prozent Zins. So günstig war Baugeld in den vergangenen Jahrzehnten nur ein Mal – für kurze Zeit im Herbst 2005.

In die Zukunft schauen kann niemand – es ist möglich, dass Zinsen und Preissteigerungsraten noch lange unten bleiben, dass den Volkswirtschaften durch rigide staatliche Sparprogramme, wie sie gerade Griechenland aufoktroyiert wurden, neue Wachstumseinbrüche und womöglich deflationäre Schocks, also sinkende Preise, drohen.

Dennoch sprechen gewichtige Argumente für künftig steigende Inflationsraten. Inflation könnte die Schulden der Staaten entwerten und die Haushalte entlasten – zumindest so lange, bis die Regierungen bei gestiegener Inflation für neue Schuldpapiere Investoren wieder deutlich höhere Zinsen zahlen müssten.

Kommt die Inflation?

Gelddrucken ist für die hoch verschuldeten Staaten eine verlockende Option für einen Ausweg aus der Schuldenkrise. Wenn Zentralbanken Staatsanleihen aufkaufen, hat dies denselben Effekt, als wenn sie Geldscheine mit dem Hubschrauber abwerfen würden. Aktuell wird aber noch sehr viel neu geschöpftes Geld im Bankensystem gehortet. Unternehmen haben in der Krise ihre Kapazitäten stark zurückgefahren. Sobald die Konjunktur weiter anzieht und Banken mehr Kredite vergeben, würden schon kleine Nachfragezuwächse auf knappe Kapazitäten stoßen. Knappheit aber ermöglicht Preissteigerungen – Inflation.

Für private Schuldner mit Festzins-Kreditverträgen ist Inflation gut: Wenn die Preise steigen, ziehen mit etwas Verzögerung auch die Einkommen an, zum Beispiel Löhne und Zinseinkünfte. Der aufgenommene Kredit hingegen behält seinen nominalen Wert, zum Beispiel 100 000 Euro, verliert aber real, das heißt an seiner Kaufkraft gemessen, kräftig an Wert. Im Idealfall muss ein Schuldner dann Jahr für Jahr einen immer geringeren Anteil seines Einkommens aufwenden, um den Kredit abzuzahlen.

Papiergeld verliert an Wert, bei Haus oder Wohnung aber bleibt ein Stein auf dem anderen. Selbstnutzern, die nur auf den richtigen Moment für den Immobilienkauf warten, bieten sich deshalb jetzt interessante Chancen. Für Vermieter in spe und Anleger, die es auch auf einen Wertzuwachs beim Weiterverkauf abgesehen haben, ist die Gelegenheit ebenfalls günstig, allein schon der rekordverdächtig niedrigen Zinsen wegen. Noch stärker als Selbstnutzer, die naturgemäß regional suchen, müssen sie aber darauf achten, dass sie eine Immobilie mit Zukunftspotenzial kaufen. Nur in günstigen Lagen und bei gefragter Ausstattung sind die Aussichten auf steigende Mieten und Immobilienpreise gut.

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