Bild: PressebildKronprinzengärten, Berlin
Grandiose Blicke über die Dächer der Hauptstadt, nur wenige Meter vom Boulevard Unter den Linden entfernt: Bis 2014 entstehen in Berlin edle Apartments für das ganz große Geld. Der Quadratmeter wird in dieser Edelenklave bis zu 14.000 Euro kosten.
Bild: ScreenshotLux Mitte, Berlin
Wohnen zum Angeben mitten im Regierungsviertel ist bald möglich: Brandenburger Tor, Reichstag und Kanzleramt sind nur einen kurzen Spaziergang entfernt.
Bild: ScreenshotSophienterrassen, Hamburg
Der Ausblick auf die Außenalster wird unverbaubar sein, die Lage ist perfekt: Wer an die Sophienterrassen ziehen möchte, muss fünfstellige Summen für den Quadratmeter bezahlen; für warm angezogene Hanseaten kein Problem. Dafür bekommen sie zur Zugang zu einem eigenen Spa – designt von Karl Lagerfeld.
Bild: © aiP Gärtnerplatz GmbH & Co.KGThe Seven, München
Im feinen Gärtnerplatzviertel steht bald Deutschland wohl teuerste Wohnung: 700 Quadratmeter in einem sanierten Heizkraftwerk für kolportierte 15 Millionen Euro. Ein Privatpark auf dem Gelände und ein Concierge rund um die Uhr dürften da ja wohl Standard sein.
Bild: dpaLe Quartier Central, Düsseldorf
Auf einem ehemaligen Güterbahnhof entsteht ein ganz neues Wohn-Viertel für die gehobenen Ansprüche. Von Industrie keine Spur mehr…
Bild: ScreenshotHeinrich-Heine-Gärten, Düsseldorf
Französisch angehauchtes Flair für betuchte Düsseldorfer in den Stadtvillen und „Maisons“ – das alles rund um ein Park, der an den Pariser Jardin du Luxembourg erinnern soll.
Bild: dpaElbphilharmonie, Hamburg
An der Spitze der Hafencity sollen eines Tages nicht nur Weltklasse-Orchester spielen, sondern auch die Upperclass stilvoll wohnen: In Hamburgs neuem Wahrzeichen entstehen ein paar wenige Penthouse-Wohnungen, sie werden Millionen kosten.
Kronprinzengärten, Berlin
Grandiose Blicke über die Dächer der Hauptstadt, nur wenige Meter vom Boulevard Unter den Linden entfernt: Bis 2014 entstehen in Berlin edle Apartments für das ganz große Geld. Der Quadratmeter wird in dieser Edelenklave bis zu 14.000 Euro kosten.
Der Trend zur Immobilien treibt weiter die Preise in den Metropolen. So sind nach einer jüngsten Untersuchung des Immobilienanalysehauses BulwienGesa neue Eigentumswohnungen zum Beispiel in Düsseldorf deutlich teurer geworden: fünf Prozent mehr als 2011 kostet derzeit der Quadratmeter Wohnfläche im Durchschnitt. BulwienGesa untersuchte 50 Neubau-Projekte in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt mit insgesamt 2157 Wohnungen. Fazit: Im Durchschnitt müssen Käufer 5150 Euro je Quadratmeter hinlegen.
Auf lange Sicht wird’s eng
Selbst im einkommensstarken Düsseldorf wird es da für viele Käufer dieser Wohnungen auf lange Sicht eng – trotz niedriger Zinsen. Laut Maklerverband IVD kommt der durchschnittliche Düsseldorfer Haushalt auf ein Jahresnettoeinkommen von 46.092 Euro. Wer sich nun dafür eine durchschnittliche Neubauwohnung mit einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern kaufen will, muss dafür 515.000 Euro ausgeben. Plus Nebenkosten (ohne Maklergebühren, die bei Neubauten häufig entfallen) kostet die Eigentumswohnung rund 550.000 Euro. Die Käufer bringen als Annahmen 150.000 Euro Eigenkapital mit – das entspräche einer Quote am Gesamtkaufpreis von 27,2 Prozent und wäre sehr viel: Nach einer Erhebung von Baufi24 konnten Privatkäufer im Juni dieses Jahres bundesweit gerade mal noch 13 Prozent ihrer Finanzierung aus eigenen Mitteln stemmen.
Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung
Fallstrick 1: Zu wenig Eigenkapital
Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.
Fallstrick 2: Zu langsam tilgen
Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.
Fallstrick 3: Extrakosten übersehen
Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.
Fallstrick 4: Keine Reserven eingeplant
Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.
Fallstrick 5: Eigenleistung überschätzt
Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.
Fallstrick 6: Sanierungs-Rücklagen vergessen
Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.
Fallstrick 7: Familie nicht abgesichert
Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.
Fallstrick 8: Anschlussfinanzierung verschlafen
Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.
Fallstrick 9: Zu teuer Bausparen
Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.
Fallstrick 10: Tilgungsfrei finanzieren
Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.
Im Düsseldorfer Beispielfall jedenfalls verblieben "nur" 400.000 Euro Kredit. Die lassen sich derzeit im besten Fall über 15 Jahre zu gut drei Prozent Zins finanzieren – Top-Bonität vorausgesetzt. Inklusive einprozentiger Tilgung kostet das Darlehen gut 16.000 Euro jährlich. Inklusive Rücklagenbildung und Nebenkosten, die anfänglich mit günstigen 4000 Euro Belastung im Jahr angenommen werden, liegt die Jahresbelastung für die Bewirtschaftung der Wohnung bei 20.000 Euro. Blieben vom Nettojahresgehalt also 26.000 Euro oder 2166 Euro monatlich "zum Leben": Für Versicherungen, Auto, Reisen, Lebensmittel, Kleidung und so weiter. Das sollte bei einem Single ohne allzu ausschweifendes Leben noch gut gehen. Bei einer Familie mit Kindern würde das schon eng.
Das kosten Baudarlehen derzeit (Laufzeit: 5 Jahre)
Gladbacher Bank
Neudarlehen/ Institut: Gladbacher Bank
Effektivzins (in Prozent): 2,20
monatliche Rate (in Euro): 731,50
Als Beispiel dient eine Eigentumswohnung, Neukauf und Eigennutzung, Kaufpreis 300.000 Euro, Darlehen über 210.000 Euro, zwei Prozent Tilgung, keine Sondertilgungsmöglichkeit, erstrangige Grundbuchabsicherung
Quelle: FMH; Stand: 21. Juni 2012
Degussa Bank GmbH
Neudarlehen/ Institut: Degussa Bank GmbH
Effektivzins (in Prozent): 2,22
monatliche Rate (in Euro): 735,00
Interhyp
Neudarlehen/ Institut: Interhyp
Effektivzins (in Prozent): 2,22
monatliche Rate (in Euro): 735,00
comdirect bank
Neudarlehen/ Institut: comdirect bank
Effektivzins (in Prozent): 2,22
monatliche Rate (in Euro): 735,00
Dr. Klein
Neudarlehen/ Institut: Dr. Klein
Effektivzins (in Prozent): 2,25
monatliche Rate (in Euro): 740,25
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