Immobilienexperte im Interview: "Hohe Einstiegspreise in Innenstädten"

Immobilienexperte im Interview: "Hohe Einstiegspreise in Innenstädten"

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Hartmut Bulwien, 65, ist Aufsichtsratchef des Beratungshauses Bulwien Gesa. Der studierte Geograf und Volkswirt zählt zu den profiliertesten Kennern des deutschen Immobilienmarktes

Hartmut Bulwien, Aufsichtsratschef des Beratungshauses Bulwien Gesa und Immobilienmarkt-Experte, über klamme Investoren, Folgen der Finanzkrise für Wohnimmobilien und Landflucht.

WirtschaftsWoche: Herr Bulwien, Unternehmen brechen Aufträge weg, Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit steigen. Wann erreicht die Krise die Wohnimmobilien?

Bulwien: Auf der Finanzierungsseite ist sie bereits angekommen. Für Immobilienentwickler, und Investoren ist es deutlich schwieriger geworden, Kredite an Land zu ziehen. Der Fonds Level One, der in Berlin Zehntausende Wohnungen aufgekauft hatte, musste zum Beispiel Insolvenz anmelden.

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Müssen Immobilieneigentümer jetzt mit sinkenden Mieten und Verkaufspreisen rechnen?

Ausländische Investoren haben fast nur in den neuen Bundesländern und dem Ruhrgebiet Wohnungen eingesammelt. Wir reden also von einem regionalen Phänomen. Das deutsche Miet- und Preisniveau ist, gemessen an der Kaufkraft, im europäischen Vergleich unterdurchschnittlich. Preisblasen wie in London oder Paris hat es in deutschen Großstädten nicht gegeben.

Geht die Finanzkrise an privaten Immobilien also spurlos vorbei?

Im Durchschnitt werden die Mieten und Kaufpreise deutscher Wohnimmobilien in etwa stabil bleiben. Ich rechne maximal mit Einbußen von zwei bis drei Prozent in diesem Jahr. Das heißt aber nicht, dass regional begrenzt die Preise nicht stärker nachgeben können. Nehmen Sie eine Stadt wie Bochum, wo jetzt das Opel-Werk auf der Kippe steht. In Wiesbaden und München dagegen werden die Preise auch weiter steigen.

Unattraktive Standorte verlieren an Boden?

Von der Tendenz her stimmt das, auch wenn der Einfluss der Finanzkrise zeitlich begrenzt bleiben dürfte. Für Immobilienkäufer ist die Flucht aus den ländlichen und strukturschwachen Räumen viel entscheidender, weil sie auch noch in zehn Jahren die Wohnungsmärkte prägen wird.

Trifft die Flucht auch Großstadt-Speckgürtel?

In den grünen Vororten wirken zwei gegenläufige Trends. Zum einen ziehen immer mehr ältere Menschen aus dem Reihenhaus zurück in die Stadt, zum anderen suchen Familien, insbesondere bei womöglich wieder leicht steigenden Geburtenraten, Wohnraum am Rand der Wirtschaftszentren. Unter dem Strich werden Vorortlagen aber künftig weniger stark von steigenden Immobilienpreisen profitieren als die Innenstadtlagen.

Ist die klassische Eigentumswohnung in guter Innenstadtlage also eine sichere Bank?

Nur wenn sie groß genug ist, einen individuellen Grundriss hat, und das in einer bevorzugten Wohnlage. Davon gibt es aber viel zu wenig. Entsprechend hoch sind schon heute die Einstiegspreise.

Die Krise verstärkt die Flucht in Sachwerte, auch weil die Anleger Inflation fürchten.

Die ist angesichts wachsender Staatsverschuldung nicht unbegründet. Immobilien sichern bis zu einem gewissen Grad gegen steigende Preise ab. Allerdings sollten Anleger den Inflationsschutz auch nicht überschätzen. Seit 1993 fängt die durchschnittliche Rendite von Häusern und Wohnungen die Inflation nur zum Teil auf.

Woran liegt das?

Die Mieten liegen in Deutschland im Schnitt bei 7,65 Euro je Quadratmeter. Nach Abzug der ständig steigenden Nebenkosten bleibt einfach zu wenig hängen. Dass die Mieten nicht stärker steigen, ist auch politisch gewollt. Deshalb muss sich niemand wundern, wenn nicht aus-reichend neue Wohnungen gebaut werden. Die werden in Zukunft aber gebraucht, weil die Zahl der Haushalte und die Quadratmeterzahl pro Person stärker wächst, als die Bevölkerung schrumpft. Erst ab etwa 2025 kann sich der Rückgang bei der Einwohnerzahl negativ auf den Immobilienmärkten bemerkbar machen.

In den neuen Ländern bluten die Gemeinden doch schon heute aus.

Für den ländlichen Raum gilt dies noch immer, aber in den größeren Städten wird die Einwohnerzahl wieder zunehmen.

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