DüsseldorfDie deutsche Immobilienwirtschaft schlägt Alarm. Die Branche hat Angst vor einer Kreditklemme, weil sich immer mehr Banken aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung ganz oder teilweise zurückziehen. Die Sorgen sind noch größer geworden, seit die Eurohypo - Deutschlands Immobilienfinanzierer Nummer eins - Ende Juni mit der Mitteilung aufschreckte, dass sie aus dem Markt aussteigen will. "In den nächsten beiden Jahren wird es immer schwerer werden, Immobilienkredite zu bekommen", sagt Frank Pörschke, Deutschland-Chef des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL).
Doch der Rückzug der Banken lockt neue Anbieter auf den Markt, spezialisierte Kreditfonds springen in die Bresche. Schon vor drei Jahren starteten die Sparkassentochter Dekabank und die zum Versicherungskonzern Axa gehörende Axa Real Estate ihre Fonds. Nun wittern die Vermögensverwalter Henderson Global Investors, Lasalle Investment Management, die Signa-Gruppe und iii-Investments ihre Chance. Die Unicredit-Tochter iii wartet dabei mit einer Besonderheit auf: den ersten Kreditfonds, der als Spezialfonds die Vorschriften des deutschen Investmentrechts erfüllt.
Die Spezialfonds profitieren vom Rückzug der Banken
Die neuen Finanzierer für Gewerbeimmobilien kommen zur rechten Zeit. Denn 69 Prozent der europäischen Immobilieninvestoren erwarten, dass die Banken in diesem Jahr weniger Darlehen an sie vergeben werden, fand das britischen Immobilienmakler- und Beraterhauses DTZ in einer Umfrage unter Investoren heraus. Kreditfonds könnten diesen Rückgang auffangen. "Kreditfonds, die Eigenkapital als Fremdkapital vergeben, ohne selbst Bank zu sein, könnten eine Alternative sein", sagt Markus Kolodziej vom Real Estate Management Institut der EBS-Universität in Wiesbaden.
Die Fonds stoßen in eine Lücke, die bereits aufriss, als JLL-Manager Pörschke noch Sprecher der Eurohypo-Geschäftsführung war. Er verließ die Commerzbank-Tochter nach drei Jahren im August 2011 und ging drei Monate später zu JLL.
Commerzbank hinterlässt riesiges Finanzierungsloch
Die während der Finanzkrise in Schieflage geratene Commerzbank baute ihr Immobilienkreditportfolio zwischen 2006 und 2011 um 22 Milliarden Euro ab. Wenn sie alle noch laufenden Kreditverträge abgewickelt hat, hinterlässt sie ein Finanzierungsloch von fast 76 Milliarden Euro im Markt. Bei der knapp an der Pleite vorbeigeschrammten Hypo Real Estate schrumpfte das Kreditportfolio in der gleichen Zeit um zwei Drittel auf gut 25 Milliarden Euro. Die sehr viel kleinere Westdeutsche Immobilienbank macht auch kein Neugeschäft mehr. Und einige große britische Immobilienfinanzierer musste der Staat auffangen.
Welches Volumen die Kreditfonds einmal für Europa bereitstellen können, ist noch nicht absehbar. Aber etablierte und angekündigte Fonds werden mehr als sechs Milliarden Euro bereitstellen. Zu den ältesten Angeboten gehört der Deka Realkredit Klassik, der in den vergangenen drei Jahren 315 Millionen Euro bei Sparkassen eingesammelt hat.
Zu den Etablierten zählt auch Axa Real Estate. Die Tochter des französischen Versicherers Axa hat ein Immobilienkredit-Programm über 4,7 Milliarden Euro aufgelegt. Vor wenigen Tagen berichtete Axa, man habe seit 2009 für eine Milliarde Euro Finanzierungen vergeben und für einen der jüngeren Fonds die ersten 350 Millionen Euro bei Versicherern eingeworben. Dieser Fonds soll später eine Milliarde Euro Volumen haben.
Der iii-Kreditfonds wird mit einem Umfang von 300 bis 400 Millionen Euro wesentlich kleiner sein, sich aber wie die meisten Wettbewerbsprodukte an Versicherer wenden. "Wir nehmen nur Darlehen von Objekten, die wir auch selbst kaufen würden", beschreibt Reinhard Mattern, Geschäftsführer von iii-Investments, das oberste Investitionsprinzip: "Wir wollen gute Darlehen kaufen, leistungsgestörte Kredite kommen für uns nicht infrage."
Von Krediten, für die Zins und Tilgung nicht vertragsgemäß gezahlt werden, lassen alle Anbieter die Finger. Denn sie könnten sonst ihr wichtigstes Verkaufsargument nicht halten: Wer sich beteiligt, investiert in Immobilien, wenn auch indirekt, muss aber dennoch viel weniger als ein Viertel Eigenkapital einsetzen. Denn 25 Prozent ist die Eigenkapitalquote, mit der Versicherer Immobilienanlagen unterlegen müssen, wenn demnächst die neuen Eigenkapitalregeln für Versicherer (Solvency II) gelten. Gleichzeitig erzielen Kreditfonds mit den direkt in Beton und Steine investierenden Fonds vergleichbare Renditen von vier Prozent und mehr.
