Immobilienfinanzierung: Raus aus der Miete, rein ins Eigenheim

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Immobilienfinanzierung: Raus aus der Miete, rein ins Eigenheim

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Auch für Normalverdiener ist ein Eigenheim laut Studie erschwinglich - fast überall in Deutschland.

von Andreas Toller

Eine Studie zeigt, dass Immobilienkäufe für Durchschnittsverdiener erschwinglicher werden. Allerdings nicht überall und nicht für jeden. Von einer Immobilienblase fehlt jedoch fast jede Spur.

Es rumort in Erlangen, Potsdam, München-Schwabing und vielen anderen Orten in Deutschland. Dort organisieren sich Mieter, um gegen massive Mieterhöhungen vorzugehen. In Erlangen etwa sind 2300 Wohnungen der Wohnungsgesellschaft GBW betroffen. Nachdem die Patrizia AG die Mehrheit an der GBW übernommen hatte, hagelte es Mieterhöhungen von bis zu 15 Prozent. In Potsdam auf der Zeppelinstraße sollen die Mieten ab 2014 sogar 20 Prozent höher liegen. Und in München-Schwabing wehren sich die Anwohner des Ackermannbogens gegen eine Mieterhöhung in gleicher Größenordnung sogar vor dem Landgericht, weil ihnen eigentlich eine familienfreundliche, unterdurchschnittliche Miete zugesagt worden war. „Wir fühlen uns als das Mietvieh der Spekulanten“ zitiert die Münchener Abendzeitung dortige Mieter.

Der Traum vom bezahlbaren Eigenheim

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Den Beispielen ist gemein, dass die betroffenen Mieter mit weiteren Erhöhungen rechnen – etwa, weil die Vergleichsmieten steigen, die energetische Gebäudesanierung und damit die Umlage der Kosten auf die Mieter bevorsteht, oder die nächste Mieterhöhung vom Vermieter bereits angekündigt wurde. Diese Entwicklung vor Augen träumen viele Mieter vom bezahlbaren Eigenheim. Egal, ob Wohnung oder Haus: Wer eine Immobilie baut oder kauft, ist sein eigener Herr und muss keine Mieterhöhung fürchten. Zugleich baut er Kapital auf – gern als Betongold bezeichnet – und versüßt sich den Ruhestand mit der Aussicht auf mietfreies Wohnen. Die selbstgenutzte Immobilie ist also auch ein Stück Altersvorsorge. Zudem bieten Immobilien als Sachwert Schutz vor wild gewordenen Kapitalmärkten und Inflation. Als Alternative zum zinslosen Sparen bleiben Immobilien somit ein interessantes Investment.

Es geht aber nicht nur um Kapitalschutz und ein gutes Investment. Etwa 80 Prozent der Immobilienkäufer erwerben ein Haus oder eine Wohnung zur Selbstnutzung, nur jeder fünfte will selbst vermieten. Wer die Eigennutzung vor Augen hat, ist zudem weniger an Rendite und Wertzuwachs interessiert als Vermieter, sondern hat meist eine Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität im Blick, hat eine Umfrage des Online-Finanzierungsplattform Interhyp ergeben. "Angesichts der Marktentwicklung in den Städten mag bei vielen der Eindruck entstehen, der Anteil der Kapitalanleger nehme drastisch zu", sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp. "Wir verzeichnen unter Käufern und Bauherren nur eine leichte Zunahme von Kapitalanlegern im Bereich von etwa ein bis zwei Prozentpunkten innerhalb eines Jahres. Diese Zunahme ändert jedoch an der Gesamtrelation nicht viel. Noch immer entscheiden sich etwa viermal mehr Baufinanzierungskunden für die Immobilie zur Eigennutzung als zur Kapitalanlage", berichtet Goris.

Preisunterschiede hängen von der regionalen Wirtschafskraft ab

Allerdings nehmen die Sorgen vor überhöhten Immobilienpreisen zu. Die gute Nachricht für Mieter, die mit dem Hauskauf liebäugeln: Die selbstgenutzte Immobilien ist so erschwinglich wie nie zuvor. Das haben die Marktforscher von empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) in einer umfangreichen Untersuchung der 300 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland herausgefunden. Dabei standen regionale Einkommen und Häuserpreise im Fokus. Verbandsdirektor Hartwig Hamm vom LBS-Bundesverband in Berlin begründet dies mit den unterschiedlichen Märkten je nach Standort und Umfeld: „Wir wollten zeigen, dass die großen Preisunterschiede bei Immobilien vor allem etwas mit der regionalen Wirtschaftskraft zu tun haben. In den Regionen mit hoher Wirtschaftskraft ist oft Bauland knapp, das Einkommen überdurchschnittlich und die Nachfrage groß.“

Entscheidend für die Feststellung, ob eine Immobilie für einen Gehaltsempfänger erschwinglich ist, ist demnach die Frage, wieviel des verfügbaren Einkommens für die Finanzierung aufgewendet werden muss. Je nach Region unterscheiden sich aber Durchschnittseinkommen und Immobilienpreise – teilweise erheblich. „Bundesweit liegen die örtlichen Immobilienpreise deutlich weiter auseinander als die regionalen Durchschnittseinkommen“, sagt Hamm. „Während die Durchschnitteinkommen der schwächsten immerhin noch gut 40 Prozent des Einkommens in der stärksten Region erreichen, liegen die Immobilienpreise nach unseren Daten sogar fast bis zum Faktor Zwanzig auseinander.“

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