Die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zeigt Wirkung. In den letzten Tagen wurde erstmals ein Pfandbrief mit negativer Rendite emittiert. Ein paar Tage später senkte die EZB den Leitzins auf Null und reduzierte den Einlagenzins auf Minus 0,4 Prozent. Für Investoren, die vornehmlich Anleihen im Portfolio halten, sind das keine guten Nachrichten. Der "Anlagenotstand" wird größer, die Chancen auf steigende Zinsen kleiner.
Andererseits sind die Aussichten auf anhaltend niedrige oder negative Zinsen auch ein guter Anlass, sich Gedanken über die Solidität von Immobilienfinanzierungen zu machen. Denn günstige Finanzierungen treiben nicht nur die Preise für Immobilien nach oben, sie können auch den Appetit auf günstige Kredite vergrößern. Bislang haben deutsche Immobilienfinanzierungen den Ruf, konservativ ausgestaltet zu sein. Aber trifft das noch zu oder sind schon Trends zu einer höheren Risikoneigung zu erkennen?
Eigenheime mit Hypothekenzinsen zwischen einem und zwei Prozent sind trotz der in vielen Städten kräftig gestiegenen Kaufpreise weiter erschwinglich. Mehr noch: Wer heute ein Haus oder eine Wohnung mietet, kann dasselbe Objekt genauso gut auch kaufen – ohne dass seine Belastung steigt. Damit ist der Kauf eines Eigenheims inzwischen auch für weniger solvente Haushalte attraktiv. Zugleich steigt jedoch das Risiko, dass mehr Immobilienfinanzierungen auf Käufer entfallen, für die das gesamte finanzielle Risiko einer eigenen Immobilie eigentlich zu groß ist.
Die teuersten und günstigsten Stadtteile der Metropolen
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Hafencity | 5200 | k. A. | k. A. | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Harvesteh./ Rotherbaum | 5000 | 13,80 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
| Winterhude | 4300 | 11,70 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Billstedt/ Horn | 2100 | 8,30 | 4,5 | +2 bis -2% | hoch |
Harburg/ Wilhelmsburg | 2050 | 7,90 | 4,3 | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Grunewald | 3350 | 10,80 | 3,6 | +8% | mittel |
| Mitte | 3100 | 9,80 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
| Prenzlauer Berg | 2750 | 9,70 | 3,9 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Spandau | 1450 | 6,40 | 4,9 | +8% | sehr hoch |
Marzahn/ Hellersdorf | 1200 | 5,60 | 5,2 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Bayenthal/ Marienburg | 3450 | 10,20 | 3,3 | +8% | hoch |
Altstadt/ Neustadt | 3400 | 10,70 | 3,5 | +8% | mittel |
Lindent./ Sülz/ Klettenb. | 3300 | 10,60 | 3,6 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Langel/ Zündorf | 1650 | 7,40 | 5,0 | +3 bis +8% | sehr hoch |
| Chorweiler | k.A. | 6,80 | k.A. | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Westend | 4750 | 14,70 | 3,4 | +8% | sehr niedrig |
| Nordend | 4150 | 13,00 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
| Sachsenhausen | 3600 | 12,40 | 3,8 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Riederwald/ Fechenh. | 2250 | 8,90 | 4,4 | +3 bis +8% | hoch |
Berkersh./ Bonames | 2200 | 9,70 | 4,9 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Altstadt/ Lehel | 6400 | 14,70 | 2,6 | +3 bis +8% | niedrig |
| Bogenhausen | 6100 | 15,90 | 3,0 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Schwabing/ Maxvorst. | 5900 | 15,00 | 2,9 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Ramersdorf/ Perlach | 3800 | 12,30 | 3,7 | +8% | niedrig |
| Feldmoching | 3550 | 12,00 | 3,8 | +8% | mittel |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die hohen Preise in den gefragten Ballungsräumen können auch nur mit entsprechend hohen Hypotheken finanziert werden. Ob ein Käufer das für die Finanzierung notwendige Geld von seiner Bank bekommt, hängt maßgeblich von der Bonitätsprüfung ab. Anhaltspunkte für eine merkliche Lockerung bei diesen Prüfungen sind nicht bekannt.
Dennoch hat sich der Anstieg des Hypothekenvolumens sichtbar beschleunigt. Und dennoch kann aus diesen Daten bislang keine generelle Ausweitung des Risikos abgelesen werden. Das gilt sowohl für den durchschnittlichen Tilgungssatz von drei Prozent als auch für den mittleren Beleihungsauslauf von 78 Prozent. Die Durchschnittswerte sagen wenig darüber aus, ob die Zahl der „auf Kante genähten“ Finanzierungen zunimmt.
Wie sieht es bei gewerblichen Immobilienkrediten aus? Hier war es in der Finanzmarktkrise bei Investoren und Hypothekenbanken zu erheblichen Ausfällen gekommen. Eine ganze Reihe von Instituten zog sich daraufhin aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung zurück. Heute sorgen niedrige Anleiherenditen wieder für Rekordinvestments in gewerbliche Immobilien, seien es Mietwohnungen, Bürotürme oder Einzelhandelsobjekte.
Gefährliche Kombination
Die Kaufpreise ziehen stärker als die Mieten an und lassen auf diese Weise die Mietrenditen sinken. Für Investoren, die damit nicht zufrieden sind, bieten sich zwei Möglichkeiten: Entweder können risikoreichere Objekte, etwa in schwächeren Lagen, mit Renovierungsbedarf oder mit Leerstandsproblemen, gekauft werden. Oder der „Leverage“, also der Fremdmitteleinsatz, kann heraufgesetzt werden. Beides findet auch gegenwärtig statt. Für die hochgradig regulierten Banken sind riskantere Projekte allerdings nur eingeschränkt interessant. Aber sie können sich, wenn sie weiter am florierenden Immobilienmarkt partizipieren wollen, den sinkenden Margen und steigenden Beleihungsausläufen auch nicht entziehen.
Allerdings dürften die Finanzierungsrisiken heute besser verkraftbar sein. Banken finanzieren bei Gewerbeobjekten nicht mehr als zwei Drittel des Wertes, sodass ein ordentlicher Verlustpuffer besteht. Zudem müssen sie höhere Eigenmittel vorhalten. Höhere Risiken können dagegen bei alternativen Kapitalgebern platziert werden, etwa auf dem wachsenden Markt für „Private Equity“. Verluste schmerzen diese Kapitalgeber zwar auch, aber sie treffen nicht die Banken. Ohnehin finanzieren viele Investoren Gewerbeimmobilien heute stärker mit Eigenkapital. Zwar kann die Anlagesumme durch Kreditaufnahme deutlich erhöht werden. Das löst aber nicht das Anlageproblem, denn die gesuchten Objekte sind in Deutschland aufgrund des hohen Investoreninteresses ohnehin schon knapp.
Gesamtranking Top Ten mittelgroße Städte
Rang 10: Mannheim
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 3,5 | +3 bis +8% | +17,0 | 4,8 | 45,1 | kaufen |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Detailliertere Informationen finden Sie in unserem Download "Mieten oder kaufen?" für 1,99 Euro.
Rang 9: Münster
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 3,6 | über +8% | +25,5 | 4,0 | 36,5 | mieten |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 8: Mainz
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 3,6 | über +8% | +23,6 | 4,3 | 44,0 | kaufen |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 7: Karlsruhe
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 3,6 | +3 bis +8% | +18,6 | 4,2 | 30,2 | kaufen |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 6: Bonn
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 3,6 | +3 bis +8% | +18,0 | 4,1 | 42,5 | mieten |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 5: Aachen
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 3,8 | +3 bis +8% | +17,8 | 4,5 | 42,2 | kaufen |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 4: Augsburg
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 4,0 | über +8% | +25,4 | 4,3 | 29,8 | kaufen |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 3: Braunschweig
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 4,0 | über +8 Prozent | +20,8 | 5,1 | 52,2 | kaufen |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 2: Nürnberg
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 4,1 | über +8% | +31,7 | 4,3 | 39,4 | kaufen |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 1: Freiburg
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 4,3 | + über 8% | +29,1 | 3,7 | 15,3 | mieten |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Detailliertere Informationen finden Sie in unserem Download "Mieten oder kaufen?" für 1,99 Euro.
Es wäre naiv zu glauben, dass der boomende deutsche Immobilienmarkt und die historisch niedrigen Zinsen nicht zu steigenden Finanzierungsrisiken führen. Die verfügbaren Informationen legen aber auch nahe, dass sich riskante Übertreibungen in der Finanzierung von Gewerbeimmobilien bislang nicht in dem Maße wie vor der Finanzmarktkrise abzeichnen.
Bei Eigenheimfinanzierungen ist das Schadenspotenzial aufgrund der moderaten Verschuldung der privaten Haushalte überschaubar. Zudem ist der Gesetzgeber dabei, die Weichen für den Einsatz makroprudenzieller Instrumente in Deutschland zu stellen, mit denen die Finanzaufsicht bei Bedarf Risikolimite wie Beleihungsobergrenzen vorgeben kann. Daraus wird deutlich, dass erstens die Sensibilität gegenüber Risiken am Immobilienmarkt zugenommen hat und zweitens beizeiten Maßnahmen ergriffen werden.
Beides ist notwendig, denn rasch steigende Immobilienpreise und zunehmende Risiken in der Finanzierung von Immobilien sind eine gefährliche Kombination. Insgesamt ist das Risiko im deutschen Immobilienmarkt also gestiegen. Jedoch ist das absolute Risikoniveau weiterhin überschaubar.
