Die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zeigt Wirkung. In den letzten Tagen wurde erstmals ein Pfandbrief mit negativer Rendite emittiert. Ein paar Tage später senkte die EZB den Leitzins auf Null und reduzierte den Einlagenzins auf Minus 0,4 Prozent. Für Investoren, die vornehmlich Anleihen im Portfolio halten, sind das keine guten Nachrichten. Der "Anlagenotstand" wird größer, die Chancen auf steigende Zinsen kleiner.
Andererseits sind die Aussichten auf anhaltend niedrige oder negative Zinsen auch ein guter Anlass, sich Gedanken über die Solidität von Immobilienfinanzierungen zu machen. Denn günstige Finanzierungen treiben nicht nur die Preise für Immobilien nach oben, sie können auch den Appetit auf günstige Kredite vergrößern. Bislang haben deutsche Immobilienfinanzierungen den Ruf, konservativ ausgestaltet zu sein. Aber trifft das noch zu oder sind schon Trends zu einer höheren Risikoneigung zu erkennen?
Eigenheime mit Hypothekenzinsen zwischen einem und zwei Prozent sind trotz der in vielen Städten kräftig gestiegenen Kaufpreise weiter erschwinglich. Mehr noch: Wer heute ein Haus oder eine Wohnung mietet, kann dasselbe Objekt genauso gut auch kaufen – ohne dass seine Belastung steigt. Damit ist der Kauf eines Eigenheims inzwischen auch für weniger solvente Haushalte attraktiv. Zugleich steigt jedoch das Risiko, dass mehr Immobilienfinanzierungen auf Käufer entfallen, für die das gesamte finanzielle Risiko einer eigenen Immobilie eigentlich zu groß ist.
Die teuersten und günstigsten Stadtteile der Metropolen
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Hafencity | 5200 | k. A. | k. A. | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Harvesteh./ Rotherbaum | 5000 | 13,80 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
| Winterhude | 4300 | 11,70 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Billstedt/ Horn | 2100 | 8,30 | 4,5 | +2 bis -2% | hoch |
Harburg/ Wilhelmsburg | 2050 | 7,90 | 4,3 | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Grunewald | 3350 | 10,80 | 3,6 | +8% | mittel |
| Mitte | 3100 | 9,80 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
| Prenzlauer Berg | 2750 | 9,70 | 3,9 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Spandau | 1450 | 6,40 | 4,9 | +8% | sehr hoch |
Marzahn/ Hellersdorf | 1200 | 5,60 | 5,2 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Bayenthal/ Marienburg | 3450 | 10,20 | 3,3 | +8% | hoch |
Altstadt/ Neustadt | 3400 | 10,70 | 3,5 | +8% | mittel |
Lindent./ Sülz/ Klettenb. | 3300 | 10,60 | 3,6 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Langel/ Zündorf | 1650 | 7,40 | 5,0 | +3 bis +8% | sehr hoch |
| Chorweiler | k.A. | 6,80 | k.A. | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Westend | 4750 | 14,70 | 3,4 | +8% | sehr niedrig |
| Nordend | 4150 | 13,00 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
| Sachsenhausen | 3600 | 12,40 | 3,8 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Riederwald/ Fechenh. | 2250 | 8,90 | 4,4 | +3 bis +8% | hoch |
Berkersh./ Bonames | 2200 | 9,70 | 4,9 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Altstadt/ Lehel | 6400 | 14,70 | 2,6 | +3 bis +8% | niedrig |
| Bogenhausen | 6100 | 15,90 | 3,0 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Schwabing/ Maxvorst. | 5900 | 15,00 | 2,9 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Ramersdorf/ Perlach | 3800 | 12,30 | 3,7 | +8% | niedrig |
| Feldmoching | 3550 | 12,00 | 3,8 | +8% | mittel |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die hohen Preise in den gefragten Ballungsräumen können auch nur mit entsprechend hohen Hypotheken finanziert werden. Ob ein Käufer das für die Finanzierung notwendige Geld von seiner Bank bekommt, hängt maßgeblich von der Bonitätsprüfung ab. Anhaltspunkte für eine merkliche Lockerung bei diesen Prüfungen sind nicht bekannt.
Dennoch hat sich der Anstieg des Hypothekenvolumens sichtbar beschleunigt. Und dennoch kann aus diesen Daten bislang keine generelle Ausweitung des Risikos abgelesen werden. Das gilt sowohl für den durchschnittlichen Tilgungssatz von drei Prozent als auch für den mittleren Beleihungsauslauf von 78 Prozent. Die Durchschnittswerte sagen wenig darüber aus, ob die Zahl der „auf Kante genähten“ Finanzierungen zunimmt.
Wie sieht es bei gewerblichen Immobilienkrediten aus? Hier war es in der Finanzmarktkrise bei Investoren und Hypothekenbanken zu erheblichen Ausfällen gekommen. Eine ganze Reihe von Instituten zog sich daraufhin aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung zurück. Heute sorgen niedrige Anleiherenditen wieder für Rekordinvestments in gewerbliche Immobilien, seien es Mietwohnungen, Bürotürme oder Einzelhandelsobjekte.
