Davon bleiben Fondsanleger in Deutschland normalerweise verschont. Hierzulande käme ein Abschwung erst mit Zeitverzögerung an. Denn wie viel ein Gebäude im Fonds wert ist, legen Sachverständige fest – mindestens quartalsweise. Dabei schauen sie vor allem auf die objektspezifische marktübliche Miete. Die Fonds werten in der Regel nicht so stark auf wie in Großbritannien, in Krisen aber auch nicht stark ab. Dadurch schwankt der offizielle Fondspreis kaum; das macht die Fonds bei Anlegern so beliebt. Einzig an der Börse, als Zweitmarkt für die Fonds, richten sich die Preise nur nach Angebot und Nachfrage. Hier sind stärkere Schwankungen möglich. So sackte der Fonds HausInvest dort Ende Juni deutlich ab. Er hat mit 25 Prozent den höchsten Großbritannien-Anteil unter den deutschen Fonds. Einige Anleger ließen sich von der Panik in Großbritannien anstecken.
Tatsächlich birgt die deutsche Bewertungspraxis die Gefahr, dass offizielle Fondskurse und die dahinterstehenden Immobilienwerte die Wirklichkeit nicht ausreichend abbilden. Sachverständigen wird seit der Finanzkrise vorgeworfen, Käufe in Hochpreisphasen zu unkritisch durchgewinkt zu haben. Archner weist das von sich und weist darauf hin, dass Immobiliensachverständige bei jedem fünften bis sechsten Objekt, das ihnen von Fonds zur Kaufbegutachtung vorgelegt werde, aktuell ihr Plazet verweigern. Es sei allerdings nicht ihre Aufgabe, in Boomphasen jeden Deal zu verhindern.
In den Nachwehen der Finanzkrise hatten auch zahlreiche bekannte Fonds wie SEB ImmoInvest, CS Euroreal, Degi Europa wegen Liquiditätsproblemen schließen müssen. Anders als jüngst in Großbritannien konnten sie nicht mehr öffnen, sondern werden abgewickelt. Sie waren gezwungen, Immobilien auch während der Griechenland- und Euro-Krise unter Zeitdruck loszuschlagen – im Schnitt mit Abschlägen von 15 Prozent.
Mehrfache Absicherung
Der Brexit wird nicht zu solchen Verwüstungen führen. Aus folgenden Gründen:
- Liquidität: Die Fonds haben genug Geld auf der hohen Kante, oft ein Fünftel ihres Vermögens. Sie könnten flüchtende Anleger problemlos auszahlen. Auch nach dem Brexit-Votum fließt ihnen noch Geld zu – netto 200 Millionen Euro waren es allein im Juli.
- Bewertung: In den europa- oder weltweit gemischten Portfolios reißt ein einzelner Markt den Fonds nicht gleich ins Minus. Das haben die Fonds über Jahrzehnte bewiesen. Krisen gab es immer irgendwo. Etwa in den Niederlanden, wo nach Jahrzehnten des Baubooms ein Überangebot an Büros entstanden war und Mieten zwischenzeitlich sanken. Das Sparkassen-Fondshaus Deka hat für den größten offenen Immobilienfonds, den Deka-ImmobilienEuropa (14 Milliarden Euro Volumen), nach dem Brexit-Votum die meisten seiner sechs britischen Immobilien (18 Prozent des Fondsvermögens) bereits bewerten lassen.
Was Anleger über offene Immofonds wissen sollten
Offene Immobilienfonds unterliegen dem Investmentgesetz und werden von der BaFin überwacht. Außerdem bestand bisher bei offenen Fonds die Möglichkeit, die eigenen Anteile zu jedem Zeitpunkt an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Bei geschlossenen Fonds sind die Gesellschaften nicht zur Rücknahme verpflichtet, wenn es keinen neuen Käufer für die Anteile gibt. Außerdem ist bei offenen Fonds die Risikostreuung größer, da sie nicht, wie geschlossene Fonds, nur on einzelne Immobilien investieren.
Die Immobilien, in die die offenen Fonds investieren, werden gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung bewertet. Die ImmoWertVO sorgt dafür, dass die jeweiligen Objekte nach der durchschnittlichen Miete bewertet werden.
Offene Immobilienfonds sind von Preisschwankungen am Markt wenig betroffen, da sie meistens in langfristig vermietete Gewerbeimmobilien investieren. Außerdem sorgt die Immobilienwertermittlungsverordnung dafür, dass kurzfristige Mietpreisausreißer nach oben oder unten in der Bewertung keine Rolle spielen.
Die Höhe der Gebühren variiert von Anbieter zu Anbieter. In der Regel fällt beim Kauf von Fondsanteilen eine Provisionsgebühr an, außerdem kommen regelmäßig Ausgabeaufschläge und eine Verwaltungsgebühr hinzu. Banken und Sparkassen berechnen außerdem noch Depotgebühren. Die Rückgabe von Anteilen ist in der Regel kostenlos.
Wenn innerhalb kurzer Zeit viele Anleger ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, diese also verkaufen, kann der Gesellschaft schlicht das Geld ausgehen. Die Gesellschaft kann keine weiteren Anleger ausbezahlen. In diesem Fall kann die Rücknahme von Anteilen für eine bestimmte Zeit - maximal 30 Monate - ausgesetzt werden. Dadurch wird verhindert, dass die Gesellschaft Immobilien unter Wert verkaufen muss, um Anleger auszubezahlen.
Schafft es die Fondsgesellschaft nicht, binnen der Zeit, in der der Fonds eingefroren ist, möglichst viel Geld aus den Immobilien zu ziehen, wird der Fonds aufgelöst. Das heißt, dass alle Immobilien verkauft und die Erlöse an die Anleger ausbezahlt werden.
Insgesamt habe sich der Wert bestätigt, heißt es. Da die Immobilien mit im Schnitt 13 Jahren langfristig vermietet seien, geht Deka von weiterhin stabilen Preisen aus. Gegen Abschläge spricht auch, dass die Immobilienfonds nach Analysen der Ratingagentur Scope den Preishöhenflug der vergangenen Jahre in London nicht mitgemacht haben. So kommen sie auf Mietrenditen vor Kosten von 5,2 (Union Investment) bis 6,1 Prozent (HausInvest, Commerz Real). Käufer von Büroimmobilien in London akzeptierten hingegen jüngst oft unter 4,5 Prozent Rendite.
