Kurz nachdem große Immobilienfonds wie der SEB Immoinvest in die Knie gegangen sind, empfehlen Fondsanbieter und Immobilienfirmen Anlegern, in Studentenwohnheime zu investieren. Was anfangs als neue durchs Dorf zu treibende Immobiliensau erschien, scheint durchaus lohnenswert: Appartements in Studentenwohnheimen erzielen derzeit zwischen fünf und sechs Prozent Rendite, wie einer Studie zum Thema Studentenwohnheime als Anlageprodukt vom Marktforschungsunternehmen BulwienGesa zu entnehmen ist. 2007, also noch vor Ausbruch der Finanzkrise, betrug die durchschnittlich zu erzielende Rendite nur unwesentlich mehr, nämlich sechs bis 7,5 Prozent. Der aktuelle Wert von bis zu sechs Prozent schlägt die Erträge, die Investoren mit regulären Wohnimmobilien erzielen können, um rund das Doppelte.
Der große Vorteil bei dieser Anlageklasse ist, dass Studentenwohnheime konjunkturunabhängig sind: Studiert wird immer - Wirtschaftskrise hin oder her. Zwar herrscht in solchen Appartements eine höhere Fluktuation als in normalen Wohn- oder Gewerbeimmobilien, dafür sind die Wohnungen heiß begehrt und können leicht wieder besetzt werden. Finanzielle Sicherheit erlangen Privatinvestoren durch eine Elternbürgschaft: Kann der eigentliche Mieter einmal nicht zahlen, müssen die Eltern die Schulden begleichen.
Steigende Studentenzahlen bis 2015
Gerade jetzt, wo doppelte Abiturjahrgänge an die Universitäten drängen, sind Unterkünfte für Studenten in der Nähe der Hochschule heiß begehrt. Bis 2015 soll der Run laut Studie auch noch anhalten. Im letzten Wintersemester 2011/2012 studierten deutschlandweit knapp 2,4 Millionen junge Menschen, bis zum Jahr 2015 sollen es 2,8 Millionen werden. Zwar gibt es immer weniger Kinder - die, die es gibt, studieren jedoch immer häufiger. Laut Statistischem Bundesamt stieg die Zahl der Studienanfänger vergangenes Jahr um 16,2 Prozent. Und gerade die Großstädte mit den beliebten Universitäten verzeichnen einen Mangel an Unterkünften für die Neuakademiker.
Die Optionen und ihre Folgen
Die Mitbewohner unterschreiben alle den Mietvertrag und haben alle die gleichen Rechte und Pflichten. Sie sind alle gemeinsam für die Miete verantwortlich. Der deutsche Mieterbund empfiehlt, im Vertrag festschreiben zu lassen, dass WG „Mieter ohne Zustimmung des Vermieters austauschen“ kann.
Die anderen WG-Mitglieder sind dann Untermieter. Der Hauptmieter ist derjenige, der für Mietrückstände alleine haftet. Er muss sich darum kümmern, dass das Geld von den anderen ebenfalls überwiesen wird.
Der Vermieter hat mit jedem WG-Mitglied einen eigenen Mietvertrag. Küche und Bad gelten als Gemeinschaftsräume. In diesem Fall entscheidet der Vermieter alleine, wer neu in die Wohnung einzieht. Die Mitbewohner haben darauf keinerlei Einfluss.
Diese Nische besetzen immer mehr private Wohnungsbauunternehmen. So investiert beispielsweise das Frankfurter Unternehmen Youniq 26 Millionen Euro in den Bau eines Wohnheims in Düsseldorf. Bis zum Sommer 2014 sollen rund 300 luxuriöse Appartements fertig sein - für Studenten mit zahlungskräftigen Eltern. 500 Euro pro Monat sollen die eingerichteten 22-Quadratmeter-Zimmer kosten - in anderen Städten wie Frankfurt und München funktioniert das Modell bereits. Auch eine Tochter des schwedischen Möbelhauses Ikea setzt auf Studentenheime und plant, unter dem Namen Ulito in Deutschland Studentenbuden im Ikea-Stil zu errichten. Grundsätzlich seien alle Universitätsstädte interessant, Städte mit größeren Hochschulen seien natürlich besonders attraktiv, hieß es seitens des Unternehmens.
Welche Städte sich lohnen
Derzeit gibt es rund 250.000 Studentenunterkünfte, die von der öffentlichen Hand gefördert werden, 80 Prozent davon betreiben die Studentenwerke. Andere Unterkünfte sind in privater Hand. Dennoch, so heißt es seitens des Deutschen Studentenwerks (DSW), fehlen bundesweit noch mindestens 25.000 zusätzliche Wohnheimplätze. Investoren sollten allerdings nicht kopflos auf die Studentenbude als gute Anlageform setzen. Gerade in kleinen und mittleren Städten ist der Bedarf weitestgehend gedeckt.
Die IC International Campus AG hat zusammen mit den Marktforschern von BulwienGesa deutsche Universitätsstädte auf das Chancen-Risiko-Verhältnis für Anleger untersucht. In die Bewertung eingeflossen sind Kriterien wie Historie, Prognose und Status Quo. Am stärksten gewichtet wurde der Status Quo mit 70 Prozent. Grundsätzlich bieten Städte mit einem Scoring von mehr als 55 Punkten Anlegern ein gutes Chancen-Risiko-Verhältnis, so die Studienautoren. Ein Investment lohnt sich deshalb besonders in der bayerischen Landeshauptstadt München (81,8). Danach folgen Hamburg mit 69,5, Frankfurt mit 69,2, Berlin mit 68,7, Köln mit 67,0 und Hannover mit 65,5 Punkten. Die nachfolgenden Städte Erlangen (65,1) und Heidelberg (65,9) sind zwar jeweils deutlich kleiner, jedoch stark studentisch geprägt - auch das ist ein Kriterium, das Investoren beachten müssen. Weitere Städte mit einem Scoring von über 55 Prozent sind unter anderem Freiburg (60,7), Bremen (58,3), Mainz (57,7) und Jena (55,3). Zu den Verlierern des Scorings zählen unter anderem Duisburg (31,6), Cottbus (22) und Chemnitz (20,6). Hier ist ein Investment in studentisches Wohnen sehr riskant, befinden die Autoren des Makro-Scorings.
Wenige Fonds am Markt
Die wichtigsten Fondstypen im Überblick
Wie der Name schon sagt, legen diese Investmentfonds in Aktien an. Aufgrund der breiten Anlagestreuung ist ein Investment in Aktienfonds weniger risikoreich als eine Direktanlage in Einzeltitel. Aktienfonds haben spezielle Anlageschwerpunkte – etwa bestimmte Branchen, Länder, Regionen oder Anlagestile.
Dieser Investmentfonds – auch Exchange Traded Funds (kurz ETF) genannt – bildet einen Index wie beispielsweise den Dax eins zu eins nach. Die Zusammensetzung dieses Fonds verändert sich nur, wenn sich die Zusammensetzung des zugrunde liegenden Index verändert. Deshalb spricht man von einem passiven Investment. ETFs können fortlaufend über die Börse gehandelt werden. Ihre Verwaltungsgebühren sind sehr gering, Ausgabeaufschläge wie bei „aktiv“ gemanagten Fonds entfallen.
Für die kurzfristige Anlage eignen sich vor allem Geldmarktfonds. Sie investieren in Geldmarktinstrumente wie beispielsweise Festgeld und kurz laufende, festverzinsliche Wertpapiere. Die Kursschwankungen dieser Fonds sind gering, die Renditeaussichten allerdings auch.
Offene Immobilienfonds legen das Geld der Anleger in Grundstücken, Erbbaurechten und Beteiligungen an Büro- und Geschäftsimmobilien an. Anleger profitieren von den Miet- und Zinseinnahmen sowie den Wertsteigerungen der Immobilien. Die Anzahl der ausgegebenen Anteile ist anders als bei geschlossenen Immobilienfonds nicht begrenzt.
Sogenannte Lebenszyklusfonds sind im Grunde Mischfonds mit einem bestimmten Anlageziel beziehungsweise -horizont. Die Lebenszyklusfonds haben eine feste Laufzeit, gegen Ende dieses Zeitraums – das können 20, 25 oder 30 Jahre sein – schichtet das Fondsmanagement schrittweise von Aktien in Anleihen um, um das Kapital und die angefallenen Kursgewinne zu sichern.
Diese Fonds legen in Aktien und Anleihen an. Der Fondsmanager kann so in stagnierenden oder fallenden Märkten verzinsliche Wertpapiere übergewichten, bei steigenden Aktienkursen den Anlageschwerpunkt aber wieder verlagern. Das Ziel: einen höheren Ertrag als reine Rentenfonds zu erzielen und beim Risiko niedriger als bei einem Aktienfonds zu liegen. Der typische Aktienanteil liegt zwischen 30 und 70 Prozent – je nach Geschmack der Anleger.
Rentenfonds investieren ausschließlich oder überwiegend in festverzinsliche Wertpapiere wie Pfandbriefe, Kommunalobligationen oder Länder- beziehungsweise Unternehmensanleihen. Da regelmäßig Erträge in Form von Zinszahlungen anfallen, bieten Rentenfonds in der Regel stetige Erträge.
Die Zahl der Fondsanbieter, die sich auf Studentenimmobilien konzentrieren, ist derzeit noch recht gering. Darüber hinaus lässt sich auch noch nicht viel über die Performance der Immobilienfonds sagen. In Deutschland bietet beispielsweise das Unternehmen Kapitalpartner Konzept GmbH die Fondsreihe "Studentisches Wohnen" an.
Derzeit ist jedoch nur ein Fonds auch platziert, ein weiterer befindet sich gerade in der Platzierung. Auch die Firmen MPC Deutschland und Ott Investment unterhalten einige Immobilienfonds, die sich auf studentisches Wohnen konzentrieren. Dennoch ist der Markt noch recht überschaubar. "Fonds, die in Studentenwohnungen investieren, entwickeln sich gerade zu einer eigenständigen Assetklasse", heißt es bei MPC.
