Wer heute eine Immobilie kreditfinanziert, zahlt wenig Zinsen und eine hohe Tilgung. Anfang Dezember gab es die günstigsten Immobilienkredite schon zu einem Zinssatz von knapp einem Prozent. Das war vor zehn Jahren noch anders, die Zinsen waren viel höher. Damit die monatliche Darlehensrate nicht zu hoch ausfällt, wählten damals viele Hauskäufer einen Kredit mit nur einem Prozent Tilgung, mittlerweile liegt der durchschnittliche Tilgungssatz eher bei drei Prozent.
Kredite waren damals also deutlich teurer als heutzutage. Etwas Gutes hatten die hohen Zinsen aber doch: der anfängliche Tilgungssatz erhöhte sich mit den Jahren schneller, so dass die Dauer der Kreditrückzahlung bei gleichbleibenden Konditionen deutlich schneller vonstattenging, als bei einem Niedrigzinskredit mit identischer Tilgungsrate.
Aus diesem Grund empfehlen Finanzierungsexperten wie Stephan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals baufi24.de, bei den aktuellen Zinskonditionen höhere Tilgungsraten von mindestens drei Prozent. „Ich empfehle, höher zu tilgen sowie Sondertilgungen einzuplanen. Besonders ältere Bauherren profitieren damit von der verkürzten Laufzeit und vermeiden die Gefahr, dass die Finanzierung bis in die üblicherweise finanzschwächere Ruhestandszeit läuft“, erklärt Scharfenroth. Zudem sinkt das Risiko, bei einer Umschuldung zum Ende der Zinsbindungsfrist von gestiegenen Kreditzinsen finanziell erdrückt zu werden.
Sondertilgungen haben eine große Wirkung
Sondertilgungen sind tatsächlich eine ideale Möglichkeit, die Kreditkosten und Laufzeit flexibel zu verkürzen. Allerdings müssen sie im Kreditvertrag vereinbart worden sein, damit sie ohne zusätzliche Gebühren oder Entschädigungszahlungen möglich sind. Einziger Nachteil: die Bank kann dafür einen etwas höheren Sollzins verlangen. Vor etwa fünf Jahren war für die Sondertilgungsoption noch ein Zinsaufschlag von 0,5 Prozentpunkten üblich. Heute gehören solche Sondertilgungsoptionen bei den meistens Baufinanzierern zum Standard. „Sondertilgungen von fünf Prozent der Kreditsumme jährlich sind heute - bis auf wenige Ausnahmen - bei Banken die Regel und entsprechend in die Tarife eingepreist", bestätigt Baufinanzierungsexperte Scharfenroth. Verlangen die Kreditnehmer mehr Flexibilität und die Möglichkeit höhere Summen zu tilgen, berechnen Banken dafür nach wie vor Zinsaufschläge, die den Sollzinssatz um 0,5 und mehr Prozentpunkte erhöhen. "Deshalb gilt es immer ganz genau nachzurechnen, ob sich diese Flexibilität wirklich lohnt. "Mein Tipp an die Verbraucher ist, nachzuprüfen, ob es sich lohnt, Optionen im Kreditvertrag zu streichen", sagt Scharfenroth. "Wer sicher ist, die Sondertilgung nicht zu nutzen, kann so eventuell beim Zinssatz sparen. Bei der Bank nachzufragen lohnt sich allemal.“
Allerdings haben gerade Sondertilgungen große Vorteile. Die meisten Banken erlauben diese außerplanmäßigen Sondertilgungen bis zur Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme ohne weitere Gebühren oder Verwaltungskosten. Und wer diese fünf Prozent noch nicht ausgeschöpft hat, sollte die Chance zur Sondertilgung noch vor dem Jahresende nutzen. Denn dann können auch 2017 wieder bis zu fünf Prozent in die außerplanmäßige Kreditrückzahlung fließen.
Einige Beispielrechnungen zeigen, wie positiv sich Sondertilgungen auf laufende Immobilienkredite auswirken. So lassen sich verschiedene Szenarien durchspielen.
Angenommen ein Immobilienkredit über 200.000 Euro hat noch eine Restlaufzeit von zehn Jahren. Der Sollzinssatz liegt bei drei Prozent, effektiv – also inklusive Kreditgebühren – sind es 3,04 Prozent. Die Tilgungsrate beginnt mit einem Prozent. Die monatliche Rate liegt so bei 666,67 Euro für Zins und Tilgung, insgesamt ein Zwölftel von 4,04 Prozent der Darlehensumme.
Möglichkeiten der Sondertilgung
Szenario 1: Keine Sondertilgung
Die monatlichen Zahlungen summieren sich in den zehn Jahren der Vertragslaufzeit auf 80.000,40 Euro. Davon entfallen 56.709 Euro auf die Zinsen und 23.291 Euro auf die Tilgung. Damit bleibt nach zehn Jahren eine Restschuld von 176.709 Euro. Unter der Annahme, dass der Zins auch nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung weiterhin bei drei Prozent liegt, dauert es weitere 36 Jahre und vier Monate bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits. Der Kredit hat dann bis Ende April 2063 Kosten von mehr als 170.000 Euro verursacht. Insgesamt wird der Kreditnehmer mit der letzten Rate also 370.000 Euro an die Bank überwiesen haben.
Szenario 2: Einmalige Sondertilgung im ersten Jahr
Weihnachtsgeld, Tantiemen, Bonus-Ausschüttung, Erbschaft oder Lottogewinn: Ist plötzlich Geld da, raten alle Finanzexperten einhellig, zunächst vorhandene Kredite und Schulden zu bedienen. Angenommen, es steht genug Geld für eine Sondertilgung von fünf Prozent der Darlehensgröße zur Verfügung, also 10.000 Euro. Wer diese gleich in den Kredit steckt, hat am Ende der zehnjährigen Laufzeit 90.000 Euro eingezahlt, davon 53.614 Euro für Zinsen und 36.386 Euro für die Tilgung. Die Restschuld beträgt dann noch 163.614 Euro. Der Kreditnehmer ist durch Einzahlung von 10.000 Euro also schon um rund 13.000 Euro entlastet. Anders ausgedrückt: Die 10.000 Euro haben in den zehn Jahren 30 Prozent Rendite für den Kreditnehmer erbracht.
Gleichzeitig verkürzt sich die Zeit bis zur Schuldenfreiheit. Nach den ersten zehn Jahren benötigt der Kreditnehmer bei gleichbleibenden Konditionen weitere 31 Jahre und neun Monate, bis der Kredit abgelöst ist. Die einzelne Sondertilgung verkürzt die Rückzahlungsdauer somit um vier Jahre und fünf Monate. Bis zur vollständigen Rückzahlung im September 2058 wird der Kredit 143.852 Euro an Zinsen gezahlt haben – rund 26.000 Euro weniger, als bei Verzicht auf eine Sondertilgung.
Szenario 3: Regelmäßige maximale Sondertilgung
Angenommen, der Kreditnehmer schafft es, in den ersten zehn Jahren jedes Jahr die maximale Sondertilgung auf das Kreditkonto zu überweisen, etwa aus einer Erbschaft. Nach den zehn Jahren hat er somit 180.000 Euro überwiesen, davon 143.628 Euro für die Tilgung und 36.373 Euro für fällige Zinsen. Klar, dass das die Zeit bis zur Rückzahlung dramatisch verkürzt: Schon im Dezember 2034 ist der Immobilieneigner dann schuldenfrei.
Bis der Immobilieneigner seinen Kredit zu diesen Konditionen vollständig zurückgezahlt hat – gleichbleibender Zinssatz von drei Prozent vorausgesetzt – dauert es insgesamt nur 18 Jahre, also acht weitere Jahre nach Ende der Zinsbindungsfrist. Dabei wird an dieser Stelle unterstellt, dass der Kreditnehmer nach den ersten zehn Jahren keine weitere Sondertilgung vornimmt. Bei Erreichen der Schuldenfreiheit im Dezember 2034 wird der 200.000-Euro-Kredit Zinskosten von nur 43.411 Euro verursacht haben. Sein Kredit ist so insgesamt also deutlich günstiger.
Keine Sondertilgung
Szenario 4: Hohe Tilgungsrate, keine Sondertilgung
Machen wir die Gegenrechnung auf: Wie hoch müsste die Tilgung sein, wenn der Kreditnehmer anstelle regelmäßiger Sondertilgungen gleich einen passenden Tilgungssatz vereinbart? Wer genauso schnell schuldenfrei sei will, wie mit zehn maximalhohen Sondertilgungen in den ersten zehn Jahren, muss im Beispiel mit einem Tilgungssatz von mindestens 4,2 Prozent beginnen. Dann dauert es bis zur vollständigen Kredittilgung insgesamt 18 Jahre.
Vorausgesetzt die Konditionen bleiben auch nach den ersten zehn Jahren gleich, hat die Baufinanzierung dann insgesamt 61.480 Euro an Zinszahlungen verschlungen – und ist damit gut 18.000 Euro teurer als bei Ausschöpfung der Sondertilgungsoption in den ersten zehn Jahren. Die monatliche Rate ist während der Rückzahlungsphase natürlich auch deutlich höher. Für die 3,04 Prozent effektiven Jahreszins und 4,2 Prozent Tilgung sind monatlich 1166,67 Euro fällig – genau 500 Euro mehr als im Ausgangsmodell mit nur einprozentiger Tilgung zum Beginn der Rückzahlung.
Die dargestellten sowie individuelle Szenarien lassen sich mit dem Tilgungsrechner von WirtschaftsWoche Online in Kooperation mit fmh.de nachrechnen.
Fassen wir zusammen: Schon eine Sondertilgung in maximaler Höhe zu Beginn der Rückzahlungsphase kann selbige um Jahre verkürzen. Außerdem sparen Hauseigentümer bis zur vollständigen Tilgung des Kredits deutlich mehr als nur die eingezahlte Sondertilgung bei den gesamten Kreditkosten. Im Beispiel bewirkten 10.000 Euro Sondertilgung bei den Zinsausgaben eine Ersparnis von 26.000 Euro.
Wer alle Möglichkeiten zu Sondertilgungen während der Kreditlaufzeit konsequent nutzt, spart zudem mehr als derjenige, der direkt hoch tilgt, dafür aber Sondertilgungen auslässt. Generell gilt dabei, dass die Zeit- und Zinsersparnis umso höher ist, je früher innerhalb der Kreditlaufzeit die Möglichkeit zur Sondertilgung genutzt wird. Das liegt daran, dass bei den hierzulande typischen Annuitätendarlehen zwar die monatliche Ratenhöhe während der Kreditlaufzeit unverändert bleibt, sich aber der Anteil der Zinsbelastung jeden Monat ein wenig zugunsten des Tilgungsanteils sinkt.
Zum Ende der Kreditrückzahlung geht die monatliche Rate dann fast vollständig in die Tilgung, so dass der Zinssatz gegen Null geht, die Tilgungsrate sich aber der Summe aus anfänglicher Tilgungsrate und Sollzinssatz nähert. Je früher also die Sondertilgung genutzt wird, umso vorteilhafter ist sie für den Kreditnehmer. Je später sie erfolgt, umso geringer fallen die positiven Effekte aus.
Ein wichtiger Vorteil von Sondertilgungen liegt in ihrer Flexibilität. Während anfangs vereinbarte hohe Tilgungsraten dazu führen, dass die monatliche Belastung deutlich steigt und auch nicht mehr gesenkt werden kann, sind Sondertilgungen absolut freiwillig und nach eigenem Ermessen nutzbar. Ist das Budget also gerade knapp, weil ein neues Auto angeschafft werden muss, lässt der Kreditnehmer sie halt aus.
Den meisten Banken ist auch egal, wie viele Teilüberweisungen während eines Jahres auf das Kreditkonto getätigt werden. Für die Banken, die Sondertilgungen über fünf Prozent pro Jahr ohne Zusatzkosten erlauben, ist nur entscheidend, dass diese Höchstgrenze nicht überschritten wird. Innerhalb dieser Grenzen ist die Höhe einer Sondertilgung frei wählbar, so dass Verbraucher auch mehrmals im Jahr kleinere Beträge einzahlen dürfen.
Ist die Sondertilgung für ein Jahr ausgeschöpft, muss der Kreditnehmer bis zum nächsten Kalenderjahr warten, bis er wieder außer der Reihe tilgen kann. Wer also seine Möglichkeit zur Sondertilgung noch in diesem Jahr nutzen möchte, sollte allerspätestens bis zum 29. Dezember das Geld auf das Kreditkonto bei seinem Baufinanzierer überweisen. Es kann auch nicht schaden, die Einzahlung bei seinem Bankberater anzukündigen und sich den rechtzeitigen Zahlungseingang bestätigen zu lassen. Dann steht 2017 wieder die volle Sondertilgungsmöglichkeit zur Verfügung.
