Wer heute eine Immobilie kreditfinanziert, zahlt wenig Zinsen und eine hohe Tilgung. Anfang Dezember gab es die günstigsten Immobilienkredite schon zu einem Zinssatz von knapp einem Prozent. Das war vor zehn Jahren noch anders, die Zinsen waren viel höher. Damit die monatliche Darlehensrate nicht zu hoch ausfällt, wählten damals viele Hauskäufer einen Kredit mit nur einem Prozent Tilgung, mittlerweile liegt der durchschnittliche Tilgungssatz eher bei drei Prozent.
Kredite waren damals also deutlich teurer als heutzutage. Etwas Gutes hatten die hohen Zinsen aber doch: der anfängliche Tilgungssatz erhöhte sich mit den Jahren schneller, so dass die Dauer der Kreditrückzahlung bei gleichbleibenden Konditionen deutlich schneller vonstattenging, als bei einem Niedrigzinskredit mit identischer Tilgungsrate.
Aus diesem Grund empfehlen Finanzierungsexperten wie Stephan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals baufi24.de, bei den aktuellen Zinskonditionen höhere Tilgungsraten von mindestens drei Prozent. „Ich empfehle, höher zu tilgen sowie Sondertilgungen einzuplanen. Besonders ältere Bauherren profitieren damit von der verkürzten Laufzeit und vermeiden die Gefahr, dass die Finanzierung bis in die üblicherweise finanzschwächere Ruhestandszeit läuft“, erklärt Scharfenroth. Zudem sinkt das Risiko, bei einer Umschuldung zum Ende der Zinsbindungsfrist von gestiegenen Kreditzinsen finanziell erdrückt zu werden.
Sondertilgungen haben eine große Wirkung
Sondertilgungen sind tatsächlich eine ideale Möglichkeit, die Kreditkosten und Laufzeit flexibel zu verkürzen. Allerdings müssen sie im Kreditvertrag vereinbart worden sein, damit sie ohne zusätzliche Gebühren oder Entschädigungszahlungen möglich sind. Einziger Nachteil: die Bank kann dafür einen etwas höheren Sollzins verlangen. Vor etwa fünf Jahren war für die Sondertilgungsoption noch ein Zinsaufschlag von 0,5 Prozentpunkten üblich. Heute gehören solche Sondertilgungsoptionen bei den meistens Baufinanzierern zum Standard. „Sondertilgungen von fünf Prozent der Kreditsumme jährlich sind heute - bis auf wenige Ausnahmen - bei Banken die Regel und entsprechend in die Tarife eingepreist", bestätigt Baufinanzierungsexperte Scharfenroth. Verlangen die Kreditnehmer mehr Flexibilität und die Möglichkeit höhere Summen zu tilgen, berechnen Banken dafür nach wie vor Zinsaufschläge, die den Sollzinssatz um 0,5 und mehr Prozentpunkte erhöhen. "Deshalb gilt es immer ganz genau nachzurechnen, ob sich diese Flexibilität wirklich lohnt. "Mein Tipp an die Verbraucher ist, nachzuprüfen, ob es sich lohnt, Optionen im Kreditvertrag zu streichen", sagt Scharfenroth. "Wer sicher ist, die Sondertilgung nicht zu nutzen, kann so eventuell beim Zinssatz sparen. Bei der Bank nachzufragen lohnt sich allemal.“
Allerdings haben gerade Sondertilgungen große Vorteile. Die meisten Banken erlauben diese außerplanmäßigen Sondertilgungen bis zur Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme ohne weitere Gebühren oder Verwaltungskosten. Und wer diese fünf Prozent noch nicht ausgeschöpft hat, sollte die Chance zur Sondertilgung noch vor dem Jahresende nutzen. Denn dann können auch 2017 wieder bis zu fünf Prozent in die außerplanmäßige Kreditrückzahlung fließen.
Einige Beispielrechnungen zeigen, wie positiv sich Sondertilgungen auf laufende Immobilienkredite auswirken. So lassen sich verschiedene Szenarien durchspielen.
Angenommen ein Immobilienkredit über 200.000 Euro hat noch eine Restlaufzeit von zehn Jahren. Der Sollzinssatz liegt bei drei Prozent, effektiv – also inklusive Kreditgebühren – sind es 3,04 Prozent. Die Tilgungsrate beginnt mit einem Prozent. Die monatliche Rate liegt so bei 666,67 Euro für Zins und Tilgung, insgesamt ein Zwölftel von 4,04 Prozent der Darlehensumme.
