Immobilienkredit-Vergleich: Die besten Baukredite für die Generation 55plus

Aufgrund einer neuen Richtlinie bekommen vor allem Ältere immer schwerer einen Immobilienkredit. Unser Ranking zeigt, wo es gute Darlehen gibt und worauf dabei zu achten ist.

Immobilienkredite werden mit zunehmendem Alter unerreichbarer.

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Das Ehepaar freut sich auf den Ruhestand. Noch ein Jahr müssen beide arbeiten, dann wollen sie endlich das Haus renovieren, alles soll altersgerecht gestaltet werden. Finanziert werden soll das mit einem Kredit, schließlich sind Zinsen für Immobilienkredite gerade so niedrig wie nie. Auch ein befreundetes Paar will das ausnutzen. Das Paar, er ist gerade in Rente gegangen, will sich eine Ferienwohnung an der Nordsee kaufen. Als Geldanlage und Reiseziel. Kapital zur Anzahlung ist genug vorhanden, er hat als Chefarzt genug verdient.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

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Was nach heiler Welt und Mittelschicht-Idyll klingt, bekommt zurzeit immer mehr Risse. Denn gerade ältere Menschen hören von ihrer Bank immer öfter, dass sie für einen Kredit nun nicht mehr in Frage kommen – nahezu unabhängig davon, wie hoch die Sicherheiten sind, die sie vorlegen können.

Das Problem: Seit März gilt in Deutschland die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Eigentlich möchte die EU damit Verbraucher vor der Überschuldung bewahren. Das deutsche Finanzministerium hat die EU-Richtlinie besonders strikt in nationales Recht geformt. So soll verhindert werden, dass in deutschen Dörfern das gleiche passiert wie in Spanien – dort vergaben die Banken zeitweise Immobilienkredite an nahezu jedermann. In der Finanzkrise rächte sich diese Praxis, zahlreiche Darlehen fielen aus, die Immobilienblase platzte und viele Häuser standen leer.

Gleichzeitig sorgt der neue Verbraucherschutz allerdings dafür, dass es für bestimmte Zielgruppen immer schwieriger wird, einen Kredit zu bekommen. Denn nach der Richtlinie spielt der Wert der Immobilie bei der Finanzierung kaum noch eine Rolle. Vielmehr kommt es darauf an, welches Einkommen der Kunde bis zur vollständigen Tilgung des Kredits vorweisen kann.

Besonders für bestimmte Gruppen ist es dadurch schwieriger geworden, an Immobilienkredite zu kommen. Dazu gehören Selbständige und Freiberufler, deren Einkommen naturgemäß schwanken, junge Paare, deren Ausgaben mit Nachwuchs noch höher werden und vor allem ältere Darlehensnehmer, die in naher Zukunft in Rente gehen.

Der Verbraucherschutz sei gut gemeint, sagte Wüstenrot-Chef Bernd Hertweck der „Deutschen Handwerkszeitung“. Die Richtlinie habe aber auch manches erschwert. „Ob wir einen Kredit vergeben dürfen oder ein Kunde ein Darlehen bekommt, ist ungewisser geworden“, sagt der Chef der zweitgrößten deutschen Bausparkasse.

Besonders für ältere Kreditnehmer ist es umso wichtiger, sich über die genauen Kreditbedingungen zu informieren. Denn auch wenn es oft so klingt, ist es alles andere als unmöglich, ein Darlehen zu bekommen. Die Frankfurter FMH Finanzberatung hat für die WirtschaftsWoche rund 60 Banken zu ihren Kreditbedingungen für Kreditnehmer ab 55 Jahren befragt und die sinnvollsten Angebote davon ausgewählt. Grundlage sind jeweils die normalen Zinssätze, welche für alle Kreditnehmer gelten.