DüsseldorfZwischen 0,9 und 2,1 Prozent Zinsen zahlte Bundespräsident Christian für seinen Baugeldkredit bei der BW Bank. Damit finanzierte er einen Hauskauf und löste ein Privatdarlehen ab. Solch niedrige Zinsen sind auch aktuell wieder möglich, weil die kurzfristigen Zinsen zuletzt gefallen sind.
Allerdings ist ein Kredit der Marke Wulff nur für die wenigsten Immobilienfinanzierungen geeignet, glauben Experten. Denn was der Bundespräsident machte, war sehr riskant: Seine Zinszahlung war abhängig von der Entwicklung der kurzfristigen Zinsen am Geldmarkt, sie war also variabel. Deshalb nannten seine Anwälte für den BW-Bank-Kredit auch eine Zinsspanne.
Außerdem müssen selbst Kunden mit guter Bonität damit rechnen, dass ihnen die Bank deutlich mehr Gebühren abnimmt als dem Bundespräsidenten.
Wer sich dennoch daran wagt, dem raten Experten, ständig auf dem Laufenden zu bleiben: Anders als bei einem Festzinskredit ist es bei variablen Darlehen wichtig, die Zinsentwicklung ständig zu verfolgen, um dann rechtzeitig reagieren zu können, so wie das der Bundespräsident auch gemacht hat. Er wandelte seinen Kredit um, als seine Zinsen deutlich gestiegen waren. Aus heutiger Sicht tat er dies auf einem kleinen Zinsgipfel. Inzwischen sind solche Kredite wieder ein gutes Stück günstiger zu haben.
Variable Kredite sind derzeit vermutlich sogar günstiger zu haben als manche Darlehen, für die auf Jahre hinaus ein fester Zins vereinbart wird. So zeigen Daten der FMH Finanzberatung, dass der maßgebliche kurzfristige Zins, der Euribor, derzeit bei 1,2 Prozent liegt. Mit einem Zinsaufschlag von einem Prozentpunkt ergäbe sich ein Kreditzins von 2,2 Prozent. Für den Effektivzins dieser Finanzierung ist zudem noch eine Bearbeitungsgebühr zu berücksichtigen. Die konkreten Konditionen hängen dann auch von dem jeweiligen Kunden und seinen Vermögensverhältnissen ab. Fünfjähriges Baugeld kostet dagegen 2,5 Prozent. Ein zehnjähriger Kredit liegt bei drei Prozent.
Was ist eine Geldmarktfinanzierung?
Dabei handelt es sich um einen Kredit mit variablem Zinssatz, der laufend an den Interbankenzins Euribor (Euro Interbank Offered Rate) gekoppelt ist, erläutert Kurt Neuwirth von Neuwirth Finance. Der Euribor ist der Zinssatz, zu dem sich Banken gegenseitig für einen bestimmten Zeitraum, täglich, einen Monat oder drei Monate, Geld leihen.
Dieser Zinssatz wird in diesen Zeiträumen jeweils neu berechnet und unterliegt somit auch den Schwankungen des Kapitalmarktes. Mit dem allgemeinen Zinsrückgang sind jedoch auch die Schwankungen des Euribor nach unten gegangen. So lag etwa der Euribor-Zins für die nächsten drei Monaten im Jahr 1980 um 13 Prozent, weiß Neuwirth. Heute liege er deutlich unter zwei Prozent und tendiert in Richtung ein Prozent.
Wo der Euribor gerade liegt und wie er sich entwickelt hat, können Verbraucher leicht selbst feststellen, etwa auf den Seiten der FMH Finanzberatung aus Frankfurt. Neuwirth glaubt: „Der kurzfristige Zins fällt bis Mitte 2012 bis auf ca. 0,5 Prozent.
Wie kommt der Zinssatz zustande?
Welchen Zinssatz Darlehensnehmer erhalten, ist grundsätzlich Verhandlungssache. Den Effektivzins bestimmen dabei vor allem zwei Werte: Ein Aufschlag auf den Euribor und eine separate Bearbeitungsgebühr.
Bundespräsident Wulff ist beim ersten Punkt offenbar sehr gut weggekommen. Denn aus der Entwicklung des Euribors lässt sich über die Daten der FMH Finanzberatung nachvollziehen, dass dieser Anfang 2010 im Tief bei 0,64 Prozent lag. Wenn Christian Wulff damals also 0,9 Prozent Zinsen gezahlt hat, betrug der Aufschlag weniger als 0,3 Prozentpunkt.
Das sei sehr wenig, urteilen Immobilienexperten. 0,8 bis einen Prozentpunkt auf den Geldmarktzins zahlten selbst gute Kunden. Bei einem Kredit der Interhyp sind es zum Beispiel 1,5 Prozentpunkte. Je nach Art des Kunden kann die Bank auch einen höheren Aufschlag verlangen.
Ähnliches gilt für die Bearbeitungsgebühr, die meist zwischen 0,5 bis ein Prozent der Darlehenssumme beträgt. Bei Effektivzinsangaben der Banken ist dabei zu beachten, wie diese Gebühr verrechnet wird – über einen Zeitraum von drei, fünf oder zehn Jahren. Je nach Verrechnung bei einer Bank kann die Effektivzinsangabe sich deutlich unterscheiden.
Wie riskant sind Wulff-Kredite?
Experten bezeichnen es als ein Nischenprodukt. „Die Leute haben Angst vor steigenden Zinsen“, stellt Max Herbst von der FMH Finanzberatung fest. Insgesamt sei die Nachfrage nach variablen Darlehen in den vergangenen Jahren niedrig gewesen, was sicher auch auf die sehr attraktiven Konditionen bei Festzinsdarlehen zurückzuführen, stellt Kai Oppel von HypothekenDiscount fest.
Nach dem Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung betrug der Anteil variabler Darlehen am Gesamtmarkt 1,8 Prozent. „Wir erwarten keinen wesentlichen Anstieg, da die Risiken für den Otto-Normal-Kunden überwiegen“, erklärte Stephan Gawarecki, Vorstand von Hypoport. In dem geringen Anteil spiegele sich zudem die traditionell geringe Risikobereitschaft deutscher Hausbauer bzw. -finanzierer wider, die in Zukunft nicht steigen dürfte.
Er warnt: „Variable Zinsen beinhalten insbesondere wegen der Rate, die sich alle drei Monate verändern kann, besondere Risiken, da diese Raten natürlich auch steigen können.“ Banken hätten deshalb für Kunden, die variabel finanzieren, deutlich höhere Bonitätsanforderungen. „Für Kunden, die mit jedem Euro rechnen müssen, sind variable Finanzierungen nicht zu empfehlen.“
Für wen eignet sich variables Baugeld?
Wenn Geld kommt: Variable Kredite sind vor allem wegen Flexibilität bei der Rückzahlung eine interessante Option – für alle, die schwankende Gehaltsanteile haben oder auch Geldzuflüsse aus Verkäufen oder Erbschaften erwarten.
Wer wenig Eigenkapital hat: „Interessant sind die variablen Darlehen auch, wenn der Kreditnehmer wenig Eigenkapital einbringt“, sagt Oppel. Denn: Die Konditionen seien unabhängig vom Beleihungsauslauf. Das Risiko verschiebe sich dann bei gleichbleibenden Zinssatz eher zur Bank hin. „Das heißt jedoch nicht, dass diese Darlehen eine Option für Menschen mit wenig Eigenkapital sind. Kreditnehmer sollten liquide sein und eine gute Bonität haben. Sonst kann der Darlehensnehmer bei einem Anstieg des Euribors seine Immobilie verlieren, wenn er dem Zins „hinterherläuft“.
Wer schnell tilgen möchte: Festzinskredite sind oft günstiger. Sinnvoll sind variable Kredite meist aber, wenn man flexibel tilgen möchte oder eine Zwischenfinanzierung benötigt. Wichtig sei, so Oppel: Wer sich für variablen Kredit entscheidet, sollte davon ausgehen, dass er sich auf Jahressicht mindestens eine Anfangstilgung von drei Prozent leisten kann. Man sollte also mit einer Gesamtzinsbelastung (Zins plus Tilgungssatz) von mindestens sechs Prozent rechnen, um Puffer zu haben bei Zinsanstieg.
Kleinere Summen: Spannend hält Oppel variable Kredite auch für kleinere Finanzierungen, etwa von Singlewohnungen. Ein variables Darlehen über 100.000 Euro sei eher binnen 5 Jahren zurückzuzahlen als eine 500.000-Euro-Villa.
Was bringen Kombinationen von festen und variablen Zinsen?
Dabei geht es um sogenannte Cap-Darlehen: Ob sich ein variabler Kredit mit einer Zinsobergrenze lohnt, hängt vom Sicherheitsverständnis ab. Steigen die Zinsen, gibt es einen entscheidenden Unterschied zu anderen flexiblen Krediten.
Um das Zinsrisiko zu minimieren, wird eine Obergrenze („Cap“) festgeschrieben, bis zu der der Zins maximal steigen kann. Klettern die Kreditkosten weiter, dann muss der Darlehensnehmer die höheren Zinsen nicht bezahlen.
Allerdings müssen Kreditnehmer für die Zinsobergrenze einen Aufschlag bezahlen, der happig ausfallen kann und damit die Kreditkosten in die Höhe treibt. In den vergangenen Jahren hätten mehrere Banken ihre Cap-Darlehen vom Markt genommen – meist wegen zu geringer Nachfrage. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount biete derzeit nur wenige Produkte an.
Eine Variante von variablen Darlehen sind Fremdwährungskredite. Beliebt sind zum Beispiel solche Finanzierungen in Schweizer Franken oder japanischen Yen. Daran sollten sich nur Profis wagen, sagen Experten.
