Immobilienkrisen nebenan: Dänen tilgen nicht - und Niederländer auch nicht

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Immobilienkrisen nebenan: Dänen tilgen nicht - und Niederländer auch nicht

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von Andreas Toller

Die Niederlande und Dänemark erholen sich zwar von ihren geplatzten Immobilienblasen - doch die Hypotheken bleiben tickende Zeitbomben. Was deutsche Hauskäufer von den Nachbarn lernen können.

Wenn es um die eigenen Finanzen geht, sind die Deutschen ein eher ängstliches Volk. Trotz relativen Wohlstands sind die Sorgenfalten beim Gedanken an das liebe Geld sehr ausgeprägt. Die Sorge vor dem Arbeitsplatzverlust, einer zu kleinen Rente, Inflation, und vor allem vor hohen Kreditschulden bereiten vielen Bürgern schlaflose Nächte.

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Dennoch investieren die Deutschen seit der Finanzkrise mit wachsender Begeisterung in Immobilien. Die Hypothekenzinsen sind auf einem historischen Tief, die Immobiliennachfrage übersteigt das Angebot. Die Häuserpreise klettern seit 2010 stetig nach oben. Vor allem in den Metropolen, aber auch im Bundesdurchschnitt.

Doch mit den Immobilienpreisen wuchs eine neue Sorge: Die Befürchtung, eines Tages könnten die Häuserpreise einbrechen oder steigende Zinsen die Abzahlung des frisch erworbenen Eigenheims unmöglich machen. Dann wäre das Häuschen womöglich futsch und die Kassen leer.

Dass diese Befürchtung übertrieben ist, zeigt der Blick ins benachbarte Ausland. Wie zuvor in den USA, Irland und Spanien platzten auch in Dänemark und den Niederlanden Immobilienblasen. Überschuldete Privathaushalte und eine gelähmte Wirtschaft waren die Folge. Die große Katastrophe blieb jedoch aus. Im Gegenteil: Die Dänen und Holländer erholen sich von den Folgen ihrer Immobilienkrise. Sie kaufen und finanzieren Wohneigentum wie eh und je - und zwar mit Krediten ohne Tilgung.

Warum also ist dort die Angst vor einer Rückkehr der Immobilienkrise weniger ausgeprägt? Und was sagt das über das Vorgehen deutscher Immobilienkäufer und ihrer finanzierenden Banken aus?

Hauskäufer in den Niederlanden und in Dänemark sind aus unterschiedlichen Gründen bisher mit einem blauen Auge davon gekommen. Obwohl weiter große Risiken für private Schuldner und daran anschließend für die gesamte Wirtschaft bestehen, hat sich seit den Immobilienkrisen wenig geändert. Um zu verstehen, weshalb es für die allermeisten Hauskäufer dort weitergeht wie bisher, lohnt ein Blick auf die Ursachen der Immobilienkrisen in den beiden Nachbarstaaten - und ein Vergleich mit dem deutschen Immobilienmarkt.

Niederlande: Wer nicht tilgte, wurde belohnt

Der Immobilienmarkt in den Niederlanden gilt als einer der am stärksten regulierten in Europa. Das betrifft vor allem den Mietmarkt, der im Vergleich zu Deutschland sehr klein und teuer ist. Die jährlich festgelegten, landesweit gültigen Mietpreise sorgen dafür, dass es in der Regel wirtschaftlicher ist, ein Haus zu kaufen, als eine Wohnung zu mieten. Der niederländische Staat hat vielmehr zusätzliche Anreize geschaffen, die den Hauskauf attraktiver machen. Dabei schoss er aber offenbar über das Ziel hinaus.

Die Folgen der Immobilienkrisen ausgewählter Länder

  • Niederlande

    Rückgang der Immobilienpreise: -21.5%
    Hypothekenausfälle 2013: 1.3%
    Faule Kredite: 30%

    Quelle: CPB Netherland Bureau for Economic Policy Analysis
    Stand: Juni 2014

  • Dänemark

    Rückgang der Immobilienpreise: -20.1%
    Hypothekenausfälle 2013: 0,3%
    Faule Kredite: keine Angabe

  • Irland

    Rückgang der Immobilienpreise: -48.9%
    Hypothekenausfälle 2013: 12.3%
    Faule Kredite: 52%

  • Spanien

    Rückgang der Immobilienpreise: -30.1%
    Hypothekenausfälle 2013: 5,2%
    Faule Kredite: 20%

  • Vereinigtes Königreich

    Rückgang der Immobilienpreise: -13.5%
    Hypothekenausfälle 2013: 1,3%
    Faule Kredite: 1,6 bis 6,4%

  • USA

    Rückgang der Immobilienpreise: -18.1%
    Hypothekenausfälle 2013: 9.3%
    Faule Kredite: 13%

Weil die Immobilienpreise schon seit den Neunzigerjahren immer weiter kletterten und gleichzeitig die Bauzinsen immer weiter sanken, verzichteten die Banken bei Immobilienfinanzierungen auf eine Tilgung der Darlehen. Die steigenden Preise für Immobilien und damit der Sicherheit für die Hypothek machten das möglich. Bis zu 30 Jahre lang blieben die Darlehen tilgungsfrei.

Der niederländische Staat hat das zusätzlich gefördert. Einen Großteil der Zinsbelastung aus den Hypotheken durften die Hauskäufer von der Steuer absetzen. Wer auf eine Schuldentilgung verzichtete, wurde somit belohnt. Wer hingegen fleißig tilgte, riskierte seine Steuervorteile.

Außerdem gestatteten die Banken eine Finanzierung von bis zu 125 Prozent des Kaufpreises. Eigenkapital war für den Hauskauf somit völlig unnötig, bis zum sechsfachen Jahreseinkommen sollen die Banken als Kredit beim Hauskauf gewährt haben. Deshalb wuchs die Nachfrage nach Wohneigentum bis zum Beginn der niederländischen Immobilienkrise immer weiter - die Häuserpreise stiegen immer schneller, die Banken warfen mit Geld nur so um sich. Vier Millionen Haushalte nutzten die tilgungsfreien, üppigen Kredite mit staatlichem Segen für ihren Traum vom Eigenheim.

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