Dass die Dänen inzwischen wieder tilgungsfrei, nur sehr kurzfristig und oft bis zu 100 Prozent des Immobilienwerts finanzieren, ist für Baumann auch eine Frage der Mentalität. „Dänen sind sehr optimistisch und im Vergleich zu den Deutschen deutlich weniger ängstlich.“
Dabei sei im Vergleich das Risiko einer Immobilienblase in Deutschland sehr gering. „Die hohen Eigenkapitalanforderungen und die langen Zinsbindungsfristen von zehn Jahren und mehr reduzieren das Risiko einer Blase auf dem deutschen Immobilienmarkt auf ein Minimum.“
Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung
Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.
Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.
Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.
Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.
Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.
Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.
Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.
Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.
Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.
Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.
Dass hierzulande schon wieder von der Niedrigzinsfalle die Rede ist, die dazu führt, dass die Kreditraten bei einem Zinsanstieg zum Ende der Vertragslaufzeit deutlich steigen, erscheint angesichts der Zustände in Holland und Dänemark deutlich übertrieben.
Schließlich ist auch eine Tilgung von ein bis zwei Prozent deutlich besser als gar keine. Und da der durchschnittliche Eigenkapitalanteil üblicherweise zwischen 20 und 30 Prozent liegt, ist die Immobilie in der Regel auch nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine gute Sicherheit – selbst wenn die Preise wieder runtergehen. Selbst in den heiß gelaufenen begehrten Stadtteilen beliebter Großstädte wie München, Frankfurt, Hamburg oder Berlin ist die private Immobilienfinanzierung mehrheitlich grundsolide. Laut aktuellen Zahlen des Baukredit-Vermittlers Interhyp setzen die Großstädter trotz stark gestiegener Immobilienpreise sogar noch mehr Eigenkapital für den Hauskauf ein als noch 2008 - im Schnitt 32,4 Prozent.
Zudem verfügen auch die Sparer hierzulande über beträchtliche Vermögen, die einen Kollaps des Immobilienmarktes letzten Endes verhindern würden. Ohne Immobilien liegt das Privatvermögen bei mehr als fünf Billionen Euro. Die im Vergleich zu unseren Nachbarn konservative Immobilienfinanzierung und Ersparnisse dürften dafür sorgen, dass auch ein Anstieg der Zinsen von den Schuldnern verkraftet wird.
Vor allem vor Preisschwankungen sollten Hausfinanzierer in Deutschland keine Angst haben. Denn angesichts der Immobilienpreisentwicklung in Deutschland seit 1995 ist das Preisniveau im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern nur in einem geradezu lächerlichem Umfang gestiegen.
Jahrelang fielen die Hauspreise sogar leicht, weil die Nachfrage abebbte. Eine staatliche Förderung von privaten Wohneigentum findet nur noch über sogenannte Wohn-Riester-Verträge statt. Im Vergleich zu den Steuervorteilen der Niederländer ist das fast ein schlechter Scherz.
Was die Deutschen Häuslebauer von dänischen und holländischen Immobilienkäufern lernen können? Mehr Gelassenheit und etwas Mut zum Risiko. Statt Tilgungsraten zu wählen, die den Zinssatz deutlich übersteigen, sollten sie lieber Sondertilgungen intensiv nutzen.
Vor allem in den ersten Jahren der hier üblichen Annuitätendarlehen mit mindestens zehn Jahren Zinsfestschreibung verkürzen Sondertilgungen die Rückzahlungsdauer enorm. So lässt sich das Haus schneller abbezahlen, wenn gerade genügend Geld da ist – das im Zweifel auf dem Bankkonto ohnehin keine Zinsen abwirft.
