Immobilienmärkte weltweit: Steht der nächste Crash schon vor der Tür?

kolumneImmobilienmärkte weltweit: Steht der nächste Crash schon vor der Tür?

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In vielen Ländern steigen die Risiken eines Immobilien-Crashs. Nicht so in Deutschland

Kolumne

Im Vergleich mit andere Ländern steigen die Immobilienpreise in Deutschland noch moderat. Und auch die private Verschuldung - maßgeblich für den Hauskauf - ist anderswo schon auf kritischem Niveau. Platzt die Blase?

Der Immobilienmarkt ist in Deutschland in aller Munde. Beim Mittags-Lunch oder auf der Grill-Party mit Freunden, früher oder später dreht sich das Gespräch um die hohen Preise von Häusern und Wohnungen. Dabei geht es nicht nur in Deutschland am Wohnungsmarkt stramm aufwärts. International sind die Wohnungsmärkte wieder im Aufwind. Die Preise steigen kräftig und das Tempo beschleunigt sich. In Europa, in den Vereinigten Staaten und Kanada, aber auch in Australien und Neuseeland geht es mit jährlichen Wachstumsraten im mittleren bis oberen einstelligen Bereich aufwärts. Am rasantesten verteuern sich Wohnimmobilien in Irland, sie sind heute 17 Prozent teurer als noch vor einem Jahr. Ist das gesund? Oder droht hier der nächste Crash?

Mehrere Gründe befeuern den Preisauftrieb. Das Wirtschaftswachstum weist in den meisten Ländern solide Werte auf. Zuwanderung lässt die Bevölkerung wachsen. Und die niedrigen Zinsen wirken doppelt: Immobilien lassen sich günstig finanzieren, während Kapitalanleger Alternativen zu mageren Renditen und volatilen Aktienmärkten suchen.

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Mit den hohen, kräftig steigenden Preisen wachsen aber auch die Zweifel, ob sich nicht wieder eine Immobilienkrise zusammenbraut. Das wäre fatal. Die entfesselten Immobilien- und Hypothekenmärkte konnten in der vorangegangenen Krise nur mit vereinten Kräften aus Rettungspaketen und lockerer Geldpolitik beruhigt werden. Zu einem hohen Preis, denn die gestiegenen Staatsschulden und die extrem niedrigen Zinsen engen nicht nur den Spielraum für neue Hilfsmaßnahmen ein, die billigen Kredite können auch neue Immobilienblasen hervorrufen.

Die teuersten und günstigsten Stadtteile der Metropolen

  • Hamburg

    Die teuersten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Hafencity5200k. A.k. A.+3 bis +8%sehr niedrig

    Harvesteh./

    Rotherbaum

    500013,803,1+8%sehr niedrig
    Winterhude430011,703,1+8%sehr niedrig

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Billstedt/

    Horn

    21008,304,5+2 bis -2%hoch

    Harburg/

    Wilhelmsburg

    20507,904,3+2 bis -2%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

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  • Berlin

    Die teuersten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Grunewald335010,803,6+8%mittel
    Mitte31009,803,5+8%sehr niedrig
    Prenzlauer Berg27509,703,9+8%sehr niedrig

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Spandau14506,404,9+8%sehr hoch

    Marzahn/

    Hellersdorf

    12005,605,2+3 bis +8%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

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  • Köln

    Die teuersten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Bayenthal/

    Marienburg

    345010,203,3+8%hoch

    Altstadt/

    Neustadt

    340010,703,5+8%mittel

    Lindent./

    Sülz/

    Klettenb.

    330010,603,6+8%mittel

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Langel/

    Zündorf

    16507,405,0+3 bis +8%sehr hoch
    Chorweilerk.A.6,80k.A.+2 bis -2%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

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  • Frankfurt

    Die teuersten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Westend475014,703,4+8%sehr niedrig
    Nordend415013,003,5+8%sehr niedrig
    Sachsenhausen360012,403,8+8%mittel

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Riederwald/

    Fechenh.

    22508,904,4+3 bis +8%hoch

    Berkersh./

    Bonames

    22009,704,9+3 bis +8%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

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  • München

    Die teuersten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Altstadt/

    Lehel

    640014,702,6+3 bis +8%niedrig
    Bogenhausen610015,903,0+3 bis +8%sehr niedrig

    Schwabing/

    Maxvorst.

    590015,002,9+3 bis +8%sehr niedrig

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Ramersdorf/

    Perlach

    380012,303,7+8%niedrig
    Feldmoching355012,003,8+8%mittel

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

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Bis vor fünf Jahren stagnierten die Wohnungspreise

Doch wo gehen die größten Gefahren vom Immobilienmarkt aus? In Deutschland ist die Entwicklung noch moderat, weil die Wohnungspreise erst seit fünf Jahren steigen. Davor sanken oder stagnierten sie mehr als ein Jahrzehnt, sodass die Preise binnen zwei Jahrzehnten nur um 20 Prozent anzogen. Ganz anders sieht es in Norwegen aus. Fast durchgängig ging es bergauf, die Preise haben sich im gleichen Zeitraum vervierfacht. Kaum anders ist die Lage in Australien mit einem Plus von 280 Prozent oder Schweden mit 240 Prozent. Auch in Dänemark, Großbritannien und Neuseeland sind Wohnimmobilien heute rund 200 Prozent teuer als Mitte der 1990er Jahre. Die USA, Frankreich, Kanada oder Irland liegen mit einem Preisanstieg von 130 oder 170 Prozent etwas darunter.

Dabei sind die hohen Bewertungen vieler Wohnungsmärkte nur ein Teil des Problems. Oft haben die Käufer für ihre teuren Häuser und Wohnungen wahre Hypothekenberge angehäuft. Sinkende Zinsen und teilweise tilgungsfreie Darlehen halten die Belastung im Rahmen. Ein guter Vergleichsmaßstab für die Verschuldung der privaten Haushalte ist das Verhältnis der Schulden zum verfügbaren Einkommen: In Italien sind es, anders als beim hoch verschuldeten Staat selbst, nur etwas mehr als 60 Prozent. Kaum schlechter stehen Deutschland, Frankreich und Österreich mit rund 85 Prozent dar.

Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015

  • Platz 10

    Stadt: Erlangen
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,66
    Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
    Scoring Strukturrisiko: 50,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 81,23

  • Platz 09

    Stadt: Nürnberg
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 57,04
    Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
    Scoring Strukturrisiko: 68,6
    Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
    Scoring Standortpotenzial: 62,17

  • Platz 08

    Stadt: Freiburg im Breisgau
    Bundesland: Baden-Württemberg
    Gesamtscoring: 58,11
    Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
    Scoring Strukturrisiko: 53,3
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 55,00

  • Platz 07

    Stadt: Wolfsburg
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 59,35
    Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
    Scoring Strukturrisiko: 40,7
    Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
    Scoring Standortpotenzial: 55,51

  • Platz 06

    Stadt: Braunschweig
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 59,39
    Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
    Scoring Strukturrisiko: 37,1
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 67,54

  • Platz 05

    Stadt: Hannover
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 60,91
    Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
    Scoring Strukturrisiko: 50,4
    Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
    Scoring Standortpotenzial: 66,96

  • Platz 04

    Stadt: Potsdam
    Bundesland: Brandenburg
    Gesamtscoring: 61,65
    Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
    Scoring Strukturrisiko: 57,9
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 74,71

  • Platz 03

    Stadt: Darmstadt
    Bundesland: Hessen
    Gesamtscoring: 61,76
    Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
    Scoring Strukturrisiko: 74,6
    Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
    Scoring Standortpotenzial: 60,22

  • Platz 02

    Stadt: Regensburg
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,02
    Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
    Scoring Strukturrisiko: 55,4
    Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
    Scoring Standortpotenzial: 65,72

  • Platz 01

    Stadt: Ingolstadt
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,66
    Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
    Scoring Strukturrisiko: 50,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 81,23

  • Durchschnitt aller untersuchten 70 Standorte

    Platz: 40
    Stadt: Karlsruhe
    Bundesland: Baden-Württemberg
    Gesamtscoring: 45,44
    Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
    Scoring Strukturrisiko: 55,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 47,83

  • Zur Studie

    Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015

    TeilscoringGewichtungFaktorenWas wird untersucht?
    Sozio-
    ökonomische
    Daten
    25%- Einwohnerentwicklung 2000-2014
    - Kaufkraft
    - Arbeitslosenquote
    - EZH Umsatzkennziffer
    - EZH Kaufkraftindex
    - Zentralitätskennziffer
    - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013
    - Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland
    - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte
    Struktur-
    risiko
    20%- Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner
    - Betroffenheit vom Strukturwandel
    - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt
    - Hochschul-/ Universitätsstadt
    - Lage im Ballungszentrum
    - künftige Einwohnerentwicklung
    - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts
    Liquiditäts-
    risiko
    20%- Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität- das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort
    Standort-
    potenzial
    35%- Mietbelastung vs. Einkommen
    - Bevölkerungsentwicklung bis 2030
    - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit
    - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte
    - Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen

Zentralbanken leiten Gegenmaßnahmen ein

Den Gipfelsturm teilen sich Dänemark und die Niederlande mit dem dreifachen Niveau. Aber auch Iren, Norweger oder Schweizer haben sich mit mehr als dem doppelten Wert eine drückende Schuldenlast aufgeladen. Nicht viel besser sieht es in Australien, Kanada, Neuseeland und Schweden aus. Schulden abgebaut haben Spanier und US-Amerikaner mit heute jeweils etwas mehr als 100 Prozent.

Zu einem regelrechten Mühlstein werden die hohen Schulden, wenn am Wohnungsmarkt die Preise sinken. Das setzt die Finanzsysteme unter Druck, weil die Banken hohe Hypothekenbestände halten. Daraus kann sich ein Abwärtsstrudel aus fallenden Immobilienpreisen, Bankpleiten und einer schweren Rezession entwickeln. Das wissen auch Finanzaufsicht und Zentralbanken. Seit geraumer Zeit beschäftigen sie sich mit Gegenmaßnahmen. Zinserhöhungen scheiden meist aus, weil sie die Konjunktur insgesamt treffen würden. Deshalb setzt man auf Instrumente wie strengere Kreditvergabestandards oder höhere Vorgaben an die Banken zur Unterlegung der Hypotheken mit Eigenkapital. In Neuseeland, Norwegen, Schweden und der Schweiz wird das schon gemacht. Aber auch in Deutschland wird der Einsatz vorsorglich vorbereitet.

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