Immobilienmakler Ulrich Jacke: "An Wohnimmobilien führt kein Weg vorbei"

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InterviewImmobilienmakler Ulrich Jacke: "An Wohnimmobilien führt kein Weg vorbei"

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Seit 2002 ist Ulrich Jacke Geschäftsführender Gesellschafter beim Immobilienmakler Dr. Lübke & Kelber. Zuvor war er im Unternehmen Geschäftsführer für operative und strategische Unternehmensführung, Mitglied der erweiterten Geschäftsleitung und Leiter der Vertriebssteuerung in den Bereichen Investment und zentrales Immobilieninvestment. In einer neuen bundesweiten Studie hat Dr. Lübke & Kelber ausgewertet, in welchen Städten es sich noch auskömmlich in Immobilien investieren lässt.

von Jens HagenQuelle:Handelsblatt Online

Immobilienmakler Ulrich Jacke kennt sich aus in Deutschland. Wo die attraktivsten Renditen warten, wann sich der Kauf nicht mehr lohnt – und wie sich das Problem teurer Mieten lösen ließe.

Herr Jacke, man hat den Eindruck, die Preise für Immobilien in den Metropolen kennen keine Grenzen nach oben. Welche Renditen bringen Immobilien in den Großstädten Investoren eigentlich noch?
Das hängt beim Immobilienkauf natürlich immer von vielen Faktoren ab. Als Faustregel lässt sich aber sagen: Wer jetzt kauft, kann in diesen Städten immer noch mit einem marktüblichen Ertrag zwischen 3,75 Prozent und fünf Prozent rechnen. Wenn der Käufer alles richtig macht. Trotzdem gibt es Auswüchse am Markt.

Bitte geben Sie uns ein Beispiel.
Ein Bestandshalter in München berichtete mir in vertrauter Runde davon, dass er ein Mietshaus im besseren Stadtteil zu einem so unglaublichen Preis verkauft hat, dass ich es kaum glauben konnte. Der Preis war 38-mal so hoch wie die jährlichen Mieteinnahmen. Eine Rendite ist damit fast nicht mehr feststellbar. 

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Eigentlich gilt die Regel, dass Käufer ab Kaufpreisfaktoren von mehr als dem 24-fachen bei Bestandsobjekten vorsichtig werden sollten. Wer so teuer kauft, kann doch keine ausreichende Rendite mehr erzielen?
Ganz genau, der Käufer dürfte dann weniger als drei Prozent Rendite erzielen, es sei denn, dass zusätzliche Ertragspotenziale durch einen anschließend kleinteiligen Weiterverkauf die Rendite deutlich stärken. Erstaunlich: Bei der vorgenannten Immobilie handelte es sich nicht einmal um ein Liebhaber-Objekt, sondern um ein ganz normales Mietshaus. Keinesfalls außergewöhnlich, einfach ein Standard-Bestandsobjekt und voll vermietet.

In München ist der Markt für Kaufimmobilien abgegrast. Gibt es auch in anderen Städten solche Preise?
Ich könnte Ihnen für fast alle der großen Metropolen solche Beispiele nennen, jedoch nicht in der Preisdimension von München. Ausgesuchte Lagen in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und Stuttgart werden inzwischen teilweise mit Faktoren deutlich über dem 20-Fachen angeboten und gekauft. Selbst für Liebhaber muss aber aus ökonomischer Vernunft allerspätestens bei einem Faktor von 24 Schluss sein, wenn nicht zusätzliche Ertragspotenziale zu realisieren wären.

Wer kauft denn zu solch absurd hohen Preisen? Sind das Verschwender? Oder gar Verrückte?
Das sind natürlich Zeichen, dass der Markt in sehr gesuchten Lagen heiß läuft. Die Investoren setzen dabei auf eine Fortführung der bisherigen Preisentwicklung, da sie langfristig keine deutliche Angebotsmehrung bei anhaltendem Nachfragepotential sehen.

Gibt es eine Blase?
Nein. Auswüchse ja, aber keine bundesweite Immobilienblase. An Wohnimmobilien führt derzeit kein Weg vorbei. 

Warum?
Es gibt keine Alternative. Zinsprodukte bringen kaum noch Rendite. Mit klugen Immobilieninvestments sind aber in allen Städten immer noch fünf Prozent und mehr drin, bei überschaubaren Risiken. Zudem sind Wohnimmobilien die einzige Nutzungsklasse, die sich dauerhaft kaum verändern wird. Der Einzelhandel erlebt gerade einen starken Wandel durch den e-Commerce, dieser befeuert die Logistiksparte. Büros müssen sich immer an modernen Arbeitswelten orientieren. Gewohnt wird aber immer, auch wenn sich der Einrichtungsgeschmack ändert.

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