Seit langem fordern Immobilienverbände eine stärkere Förderung des Wohnungsbaus. Ihr Argument: Steigende Immobilienpreise und Sanierungsauflagen zur Energieeffizienz würden die Mieten steigen lassen. In den Metropolen gingen Wohnungssuchende bereits auf die Straße, um gegen Wohnraum-Spekulanten und Mietwucher zu protestieren. Dem sei am besten mit staatlich gefördertem Wohnraum zu begegnen.
Die Befürchtung der Vermieter: Insbesondere in den Top-Lagen und Großstädten wie München, Berlin oder Hamburg wird es für Käufer von Mietobjekten immer schwieriger, Geld zu verdienen, weil die Kauf- und Sanierungskosten steigen und die von der großen Koalition versprochene Mietpreisbremse die Gewinnmöglichkeiten weiter einschränkt.
Die zehn besten Landkreise für den Immobilienkauf in Westdeutschland
Der unterfränkische Landkreis Rhön-Grabfeld landet auf Platz zehn der Top-Landkreise in Westdeutschland. Ein Einfamilienhaus kostet hier durchschnittlich 3,4 Jahres-Nettoeinkommen. Damit bietet der nördlichste Landkreis Bayerns die niedrigste Kaufpreis-Einkommens-Relation in Westdeutschland. Kein Wunder also, dass Rhön-Grabfeld mit 66,7% die zweithöchste Eigentümerquote aufweist.
Quelle: Sparda-Studie "Wohnen in Deutschland" vom 4.6.2014. Ausgesucht wurden Landkreise mit guten Zukunftschancen, etwa hinsichtlich demografischer Entwicklung, Arbeitsmarkt, Einkommensstruktur, Zu- und Abwanderung sowie zahlreicher weiterer Kriterien.
Im niedersächsischen Landkreis Vechta müssen durchschnittlich 3,6 Jahres-Nettoeinkommen für ein Einfamilienhaus aufgebracht werden. Mit der zweitniedrigsten Kaufpreis-Einkommens-Relation liegt der Anteil an Immobilienbesitzern bei 64,2%.
Baden-Württemberg ist mit zwei benachbarten Landkreisen in den westdeutschen Top Ten vertreten. Der mit 3,7 Jahres-Nettoeinkommen für ein Einfamilienhaus etwas günstigere Landkreis Tuttlingen landet auf Platz sieben. Dies schlägt sich in der Eigentümerquote nieder, die mit 64,5% etwa zehn Prozent höher ist, als im benachbarten Schwarzwald-Baar-Kreis.
Obwohl der Landkreis Stade im Osten an Hamburg grenzt, müssen hier nur 3,7 Jahres-Nettoeinkommen aufgebracht werden, um ein Einfamilienhaus sein Eigen nennen zu dürfen. Der Anteil an Immobilienbesitzern ist dort mit 57,9% entsprechend hoch.
Im Schwarzwald-Baar-Kreis liegt der Kaufpreis eines Einfamilienhauses bei durchschnittlich 4,0 Jahreseinkommen. Aufgrund der ungleich höheren Kaufpreis-Einkommens-Relation liegt die Eigentümerquote beim westlichen Nachbarn des Landkreises Tuttlingen bei nur 54,4%.
Auch der münsterländische Landkreis Borken bietet mit 4,0 Nettoeinkommen eine attraktive Kaufpreis-Einkommens-Relation. Der Anteil an Immobilienbesitzern liegt dort im nordwestlichen Nordrhein-Westfalen bei 61,3%.
Der Landkreis Dingolfing-Landau liegt im Regierungsbezirk Niederbayern und weist mit 67,9% den höchsten Anteil an Immobilienbesitzern in den ausgewählten westdeutschen Top-Ten-Landkreisen auf. Mit einem Kaufpreis von 4,1 Jahres-Nettoeinkommen für ein Einfamilienhaus ist der Landkreis für Immobilienkäufer aber immer noch sehr attraktiv.
Der osthessische Landkreis Fulda hat es mit einem Kaufpreis von 4,1 Jahres-Nettoeinkommen für ein Einfamilienhaus unter die attraktivsten Landkreise für den Immobilienkauf geschafft. Zugleich bietet Fulda mit 55,7% den zweitniedrigsten Anteil an Immobilienbesitzern.
Der Landkreis Ammerland liegt im Nordwesten von Niedersachsen und grenzt im Osten an die Universitätsstadt Oldenburg. Trotz des Immobilienpreises von durchschnittlich 4,1 Nettoeinkommen, was Ammerland zum zweitteuersten Landkreis unter unseren Top Ten macht, ist die Region immer noch sehr attraktiv für den Immobilienkauf. Mit einer Eigentümerquote von 63,9% erreicht der Landkreis eine hohen Wert.
Im bayerischen Landkreis Günzburg müssen rund 4,3 Jahres-Nettoeinkommen für den Kauf eines Einfamilienhauses aufgebracht werden. Trotz des teuersten Verhältnis zwischen Kaufpreis und Einkommen unter den zehn attraktivsten Landkreisen, ist die Eigentümerquote mit 64,1% recht hoch.
Der Wunsch der Immobilienverbände wurde erhört: Nach neuen Zahlen des Bundesamtes für Statistik hat die Zahl der genehmigten Neu- oder Umbauten im ersten Halbjahr 2014 im Vergleich zum Vorjahr um 9,6 Prozent auf 136.800 zugenommen. Einen noch stärkeren Zuwachs bei den Baugenehmigungen hatte es zuletzt im ersten Halbjahr 2011 gegeben. Damals legten die Baugenehmigungen um fast 28 Prozent zu.
Tatsächlich sind die Kaufpreise deutlich schneller gestiegen als die Mieten. Andererseits sorgen die extrem niedrigen Zinsen für Baufinanzierungen weiterhin dafür, dass der Kauf eines Eigenheims für viele so attraktiv ist wie nie. Studien zufolge könnte sich jeder dritte Mieter eine Eigentumswohnung leisten.
Hält dieser Trend an und ist der Spielraum für Mieterhöhungen zunehmend ausgeschöpft, ist das Geschäftsmodell von Vermietern bedroht. Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, warnt: "Die Politik muss dafür sorgen, dass nicht nur jetzt, sondern auch in Zukunft die wirtschaftlichen Vorgaben für mehr Wohnungsneubau stimmen." So müsse etwa bei der geplanten Mietpreisbremse der Neubau ausgenommen werden. Auch Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund lässt verlauten: "Der Wohnungsmarkt funktioniert noch. Weitere Regulierungen, beispielsweise der Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen, wären hingegen schädlich."
Die kommunalen Behörden haben nach Daten von Destatis im ersten Halbjahr gut 118.700 Neubaumietwohnungen genehmigt und damit 7,3 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Darunter waren vor allem Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (plus 12,8 Prozent).
Unter Immobilienkäufern ist offenbar weiterhin besonders die Eigentumswohnung gefragt. Hier erhöhte sich die Zahl der Genehmigungen binnen Jahresfrist um 14,3 Prozent auf knapp 33.000. Die Zahl der Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser ging hingegen leicht zurück.
Leichte Entspannung auf dem deutschen Immobilienmarkt
Ebenfalls beliebt: Umbauten. In 15.818 Fällen ließen sich Bauherren Investitionen in die eigenen vier Wände genehmigen – ein Plus von 31,6 Prozent. Wohnraum zu schaffen oder zu modernisieren ist in Zeiten unsicherer oder unrentabler Geldanlagen für viele Hausbesitzer zunehmend attraktiv.
Insgesamt zeichnet sich auf dem deutschen Immobilienmarkt eine leichte Entspannung ab. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im ersten Vierteljahr deutlich weniger stark als in den vergangenen vier Jahren, hat der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ermittelt. Demnach verteuerten sich selbst genutzte Wohnungen zwar um 2,2 Prozent binnen Jahresfrist. Aber erstmals seit langem kletterten die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser mit 2,6 Prozent stärker. "Die Investoren sind offensichtlich nicht mehr bereit sind, jeden Preis zu zahlen", sagte vdp-Expertin Helga Bender. Anleger und Spekulanten konzentrieren sich am Markt für Wohnimmobilien vorrangig auf Wohnungen in zentralen Lagen, während Einfamilienhäuser vorrangig als selbstgenutzte Immobilien gefragt sind.
Doch trotz der Entspannung ist der Immobilienboom in Deutschland noch nicht vorbei. Die Nachfrage nach Wohnungen und Wohnhäusern ist insgesamt immer noch größer als das Angebot. Nach Einschätzung des vdp spiegeln die Steigerungen die wachsende Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage inmitten des anhaltenden Zinstiefs wider.
Verglichen mit anderen Sektoren ist die Steigerung der Immobilienpreise in Deutschland relativ hoch: Die Inflationrate lag im Juli - insbesondere wegen sinkender Energiepreise - mit 0,8 Prozent auf dem niedrigsten Stand seit fast viereinhalb Jahren. Die Immobilienpreise stiegen hingegen im zweiten Quartal um 4,7 Prozent. Besonders kräftig zogen die Preise für Mehrfamilienhäuser mit einem Plus von sieben Prozent an. Derlei Objekte sind vor allem für Investoren interessant, die vermieten wollen. Die Preise für selbstgenutzte Immobilien zogen mit nur 2,5 Prozent deutlich moderater an.
Noch immer keine Immobilienblase
"Im längerfristigen Trend zeigt sich seit 2004 ein moderater Anstieg der Preise und Mieten für Wohnungen", heißt es im Quartalsbericht des Hamburger Beratungsunternehmen F+B. So sei der Gesamtindex in den vergangenen zehn Jahren um rund zehn Prozent gestiegen. Das liegt noch unter der allgemeinen Inflationsrate. Dahinter verbergen sich jedoch recht unterschiedliche Entwicklungen. So wurden in den Millionenstädten Berlin, Hamburg und München die Eigentumswohnungen um 48 Prozent teurer. In den kleineren Städten lagen die Preissteigerungen dagegen zwischen elf und 22 Prozent.
